新“国五条”政策解读一、“国五条”政策背景二、“国五条”概述及后续政策目录三、业内评论四、日新解读五、后市预测Part1“国五条”政策背景2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高，2012年楼市火热。2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年全国商品房销售面积91705万平米，同比增长2.4%。12.00%9400091705920009.70%8955610.00%8.00%900006.00%880004.00%860002010-2012年全国商品房销售面积走势2.00%84000825008.50%0.00%82000800002.40%7800076000数据来源：统计局2010年销售面积（万㎡）2011年2012年同比(%)82500895569.70%917058.50%2.40%2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价格止跌反弹。2011年全国百城住宅成交均价：2012年全国百城住宅成交均价：平均价格平均环比涨跌环比上涨城市环比下跌城市平均价格平均环比涨跌环比上涨城环比下跌城月份月份（元/㎡)（元/㎡)幅个数个数幅市个数市个数86451008793-0.18%39602011年1月0.95%02012年1月8686808767-0.30%27722011年2月0.48%182012年2月87388741-0.30%346682162011年3月0.59%2012年3月87738711-0.34%297177222011年4月0.40%2012年4月88198684-0.31%267376212011年5月0.53%2012年5月885686880.05%455525752011年6月0.41%2012年6月887487177030330.33%662011年7月0.21%2012年7月888087386327440.24%562011年8月88770.07%2012年8月8753603844数据来源：中指数0.17%542011年9月8856-0.03%2012年9月87685642580.17%402011年10月8832-0.23%2012年10月87916038570.26%2011年11月8809-0.28%432012年11月971557436010.51%-0.25%2011年12月372012年12月2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再度出现。2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热；2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。630006232450%6200040%2012年全国住宅用地成交面积前20城市610006039230%39%2010-201260000年20个典型城市土地成交走59208势20%5900010%0%58000-5%2%-10%5700020102012年年20116232460392年39%成交面（万）2%20个典型城市为积：北京、上海、广州、深㎡59208圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合同比(%)肥、南昌、长春、南宁，-5%国五条政策背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指示灯”。Part2“国五条”政策概述及后续政策新国五条概述：支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，“限价”、“限购”、“限贷”、“房产税”是调控四大法宝。政策措施具体内容完善稳定房价工作责任制各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩坚决抑制投机投资性购房大个人住房房产税改革试点范围。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。增加普通商品住房及用地供应全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成理。470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。后续政策：“从紧”是加强商品房2013预售管年的调控基调，理，严格执行商品房销售明码两标价会将出台新政规定，强化企业信用管理，严细肃查则。加快保障性安居工程规划建设处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管加强市场监管Part3业内评论业内评论：国五条是“敀技重演”，对楼市丌会产生大的影响。陈宝存：新国五条“新瓶装旧酒”房产税试点扩大言之尚早；较2011年政策环境，比较利于楼市发展。中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立：这次调控是“史上最温柔”的调控，“老调重弹”的内容居多，几乎对房价走势不会产生大的影响。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫：房地产调控新政无“杀伤力”。Part4日新解读完善稳定房价工作责任制：再次强调“限价”政策，实现地方政府问责制。调控政策政策解读今年2月20日“新国五条”重启价格控制目标，并将城市范围缩小，但是在2012年停止之后，在今年各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要重新启动，但具体的标准与时间表未提到，可以说按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度是采取无新地意可言方政府问责制，。对地方政府进行考核，对政新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价府有一定压力，但治标不治本。工作的考核问责制度。影响让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市“限价政策”是国家稳定房价的一种行政手段，只是防止房价过快增长，场成交量造成影响。坚决抑制投机投资性购房：继续“限购”政策，实施差别化信贷政策，扩大房产税试点范围。调控政策政策解读限购政策对投资及投机性严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施需求起到一定抑制作用，的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、改变市场供需关系；限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要实施差别化政策旨在保证求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省合理的购房需求，提高二级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施套房的贷款门槛，对投资差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革性需求起到抑制作用；试点范围。扩大范围未确明确扩大房产定，房产税信号，税但的实施对投资者的心理造成一定压力。目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商影响实施能刺激首置客户的释放，利于楼市的发展；房产税只是一个信号，业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差别化信贷政策的具体细则有待商榷，同时房产税对市场影响甚微。增加普通商品住房及用地供应：加快中小套型普通商品住房项目的供地。调控政策政策解读国家强调增加普通商品住房及用地供应旨在改善市2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年场供需关系，满足中低收平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项入者的首置需求。目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。国家加快中小型普通商品住房及用地供应，加大中小型商品房的供应量，影响首置客户的购房选择面更大，利于首置客户的释放。加快保障性安居工程规划建设：加大保障房建设和供应力度，让部分低收入者住有所居。调控政策政策解读全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470加快保障性安居工程建设万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障体现国务院新提出“新型性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付城镇化”的重要组成部分，使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平“将外来农民工转变城市分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件人口”，完善住房保障体住房问题。的外来务工人员纳入当地住房保障范围。系，解决部分低收入者的影响收入者的住房需求只能是“杯水车薪”，对商品房市场需求起不到分流作用，不能真正改变市场上的供需关系。由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低加强市场监管：规范市场行为，推进个人住房信息系统建设。调控政策政策解读加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码开发商“明码标价”，实标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机际上操作缺乏可行性，形构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建同虚设。推进城镇个人设，加强市场监测和信息发布管理。住房信息系统建设，利于房产市场的监测和信息的发布，同时利于房产税的实施。加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是“打影响压”房地产市场。国五条政策的影响：“新国五条”只是2011年房产调控政策的翻版，可谓“换汤不换药”，对市场影响甚微；随着城镇化进程的加快，收入水平的提高，市