上上东东庭院Ⅱ庭院Ⅱ20122012年全年年全年总结总结--2013--2013年全年年全年计划计划上东庭院Ⅱ项目组2013年1月12日目录2012年全年工作总结2013年全年工作计划第一部分第一部分20122012年市场小结年市场小结2012年，房地产市场的主旋律是调控，纵观全年，调控声音不断，调控政策频频出台，调控力度之大前所未有。在政策的打压下，各地房地产市场或多或少都受到一定程度的影响。在调控政策影响下，10年楼市起伏跌宕，到2009年2月份开始全国掌声一片，一直持续到2012年，2012年市场经历了1、2月份相对来说是淡季，3、4月份达到了涨幅的最高潮，几乎所有的公司都是在那个阶段取得最好业绩的阶段。经过了4月份的调控，5月份创造了一个低谷，成交量骤降50%以上。到了6月份相应的调整，从7月份下旬开始，我们又经历了7、8、9快速的上升。之后又迎来了九·二九的政策，11、12月份持续了相对平稳的状态，并没有出现大的变化。2012全国楼市成交数据分析中国指数研究院1月6日发布的报告显示，2012年全年监测的30个主要城市中，一线城市楼市总体成交量相比2009年下降40%；二线城市楼市总体成交量同比下跌21%。　　造成如此差距，主要集中于新政出台后的4个月，5-8月，单月同比跌幅在50%-80%之间。9月成交量大幅回升，接近同期水平，二次调控使10月成交量环比下跌27%，10-12月单月同比跌幅在10%-35%之间，相比4月17日新政，二次调控对楼市成交情况的影响较为缓和。12月10日，国家统计局公布了1~11月全国房地产市场运行情况。数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。2012全国楼市关键词1??央企豪赌与退市　　3月初的北京，主业并非房地产业的众多央企不断斥巨资入市拿地。3月17日，中国兵器装备集团以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块，此前入市拿地的央企还包括中国电子、中国烟草等一大批不以房地产开发为主业的企业。财大气粗的央企一掷万金，不断刷新着北京新地王的纪录。3月19日，国资委召开部分中央企业会议，16家以房地产为主业和78家不以房地产为主业的中央企业主要负责人参加会议。会议要求，78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。　　很快，中远集团披露将在半年内退出远洋地产8%股权，成为首先宣布退出房地产行业的央企。　　但一个尴尬的事实是，截至年底仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让不足20家地产子公司的股权，余下71家央企至今未见退出迹象。2?新国十条　　4月14日，国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被业界称为“新国十条”。“新国十条”连续打出了一系列政策组合拳——实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于3成；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。　　3?三套房停贷　　4月17日，国务院发出通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。9月29日，央行再发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。　　4?保障房　　4月13日，住建部召开会议称，加快保障性住房建设，其中公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。今年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。5月4日，住建部、民政部、财政部，三部委联合下发关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。6月12日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。6月18日，七部委发布《关于做好住房保障规划编制的通知》，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。　5?物业税　　5月25日，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》公布，其中“开征物业税”再次纳入。近年来，国务院每年转发的该文件均提到物业税。《意见》明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。市场分析认为，国家逐步推进物业税改革的目的主要在于抑制房地产市场中的投机、投资需求，遏制房价过快上涨，这对市场中投机性等需求打击压力很大，也将对投资、投机者的心理产生很大影响，并将影响楼市预期。　　6?严打开发商囤地　　8月2日，国土部将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%可能被收回。　　9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国十条”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。《通知》明确规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。　　7新国五条　　为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，即“新国五条”，被业内冠以“二次调控”的名号。其措施主要包括：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；贷款购买首套商品住房的首付款不得低于30%；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。　　8?限购令　　9月29日二次调控的出台，使得限购令成为各地细则制定的第一准则。9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等十余个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的第二轮调控在各地全面展开。　　9?加息　　自10月20日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。根据加息方案，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未调整外，其它各档次存贷款基准利率均相应调整。公积金购房贷款利率也随之上调。　　这是央行时隔3年后的首度加息，最近一次加息是在2007年12月。3年之后重启加息意在控制通货膨胀，但对于贷款购房者来说，利息支出的增加无疑会加重购房成本。榆次房地产市场简析?整体均价：2012年全国房地产一直处在政策调控的阴影下生存，可在三线城市的楼市价格确依然坚挺。随着太原城市扩展“南移西进，北展东扩”的口号，在今年楼市上体现得淋淋尽致。榆次今年的楼市价格明显上扬。2009年榆次房地产市场整体均价在2850元/㎡，而2012年年初整体成交均价从2950元/㎡，直线上升至今年年底已达到3350元/㎡左右。榆次房地产市场成交均价图表40003000200010000第一季度第二季度第三季度第四季度多层2850295031003300多层小高层2950310033003400小高层高层高层3000320034003600??市场项目市场项目竞争竞争分析分析：：20122012年初开始，年初开始，榆榆次整体市场从近次整体市场从近十余十余个项目个项目惭惭趋惭惭趋向向于稳定的于稳定的几几家较大家较大规规模模的楼的楼盘盘在在售售：：如如书书林世林世家、金家、金潞苑潞苑、、银银海海心心悦悦、、龙湖龙湖国国际际、上东、上东庭庭院等；院等；而而今今年以年以““领秀铭领秀铭筑”筑”为为代代表表的新楼的新楼盘盘相相继继年年底底开开盘盘，，销售销售较好。较好。其其各楼各楼盘盘均均分布分布榆榆次各地段，并以不同主次各地段，并以不同主题进题进行分行分割割有有限客限客源源；如以；如以学学区为主打区为主打社社区区，以，以榆榆次北部新城为主次北部新城为主推推，以大，以大社社区为主区为主题题，以成，以成熟熟市政市政配配套套吸引眼球吸引眼球等等，等等，让让榆榆次楼市次楼市接近接近白热白热化化竞争竞争状态；状态；而而今今年年榆榆次楼市整体市场次楼市整体市场销售销售状况好于状况好于0909年，各家楼年，各家楼盘盘开开盘盘当天均当天均能能达到达到50-80%50-80%的的销售销售率率，近，近三三年来年来史无史无前历。前历。??建筑建筑形形式：式：从从今今年开始，年开始，榆榆次市场新开次市场新开盘盘均均以以““18F18F以上高以上高层”层”为主要为主要建筑建筑形形式式，小高，小高层层则则逐逐渐稀渐稀少，多少，多层更层更是是稀缺稀缺之之物物；；尤尤其其是上东是上东庭庭院二期，院二期，该该项目多项目多层层个个别别房房源源在在今今年成年成交交均均价价已已达达34003400元元//㎡㎡，，可称可称为为榆榆次楼市多次楼市多层层稀缺珍藏版！另稀缺珍藏版！另，，榆榆次楼市小高次楼市小高层层代代表表项目项目““上东上东庭庭院二、院二、书书林世林世家家””等；高等；高