Romantic国瑞密云密云项目定位及广告战略沟通世纪瑞博原创广告V2012年4月Directory市场分析项目分析客户分析案例借鉴方向寻找项目定位Project项目本体分析P项目属性，项目地块产品特征，项目界定项目属性项目地点：位于北京市密云县经济开发区一期云腾路2号,用地南邻潮白河。项目基本指标：?用地性质：工业研发?总用地面积：21817.446m2?总建筑面积：26454.54m2?容积率：0.86?建筑密度29%?绿地率：30%?建筑高度：≤24米工业研发，低密度项目。?产权：50年项目地块交通便利，拥有一定景观资源。北密云双龙项目块现状：?东至规划中的东吉路南段，?南至河堤路，亲临潮白河?西至密云经济开发区管委会东院墙，?北至云腾路。产品特征生态艺术馆?另类的外立面?文艺气息的精装风格?大气优美私属绿化景观项目本体界定工业研发+50年产权+生态艺术馆+一定的自然景观+小体量+……=？再看，密云市场Market密云市场分析M市场动态，客户分析，密云概况区区域特征：域特征：??远远郊郊区区中中与与市市区区距离感良好、自然距离感良好、自然环环境境与与空空气质气质量良好、具有量良好、具有最强的心理最强的心理认认知的知的风风景度假景度假区区。。??密云密云拥拥有良好的自然有良好的自然环环境，空境，空气清气清新，全境水新，全境水资资源丰富，水体源丰富，水体质质量在量在饮饮用水二用水二级标级标准以上。准以上。??依据其依据其诸诸多旅游度假多旅游度假资资源，密云已源，密云已经经形成了形成了度假度假别别墅的墅的区区域域认认知。知。密云产业产业产业特征：特征：??明明显显呈呈现结构现结构、、规规模、效益不模、效益不经济经济的的状况状况??土地土地资资源稀缺源稀缺??配套不完善配套不完善密云别墅市场密云密云别别墅市墅市场场相相对对于北京于北京其他其他区区域市域市场场，均价增，均价增长长缓缓慢，慢，发发展展态势较态势较差。差。别墅市场特征现阶现阶段段别别墅市基本可以分墅市基本可以分为为四四个层个层次：次：??绝绝版版资资源占有的源占有的顶级别顶级别墅墅??具具备备一定景一定景观观，依托密云良好生，依托密云良好生态环态环境的低密度境的低密度产产品品??纯纯粹依靠粹依靠产产品形式，品形式，较较低低总总价的价的别别墅置墅置产产品品??非正常非正常销销售售项项目目密云密云别别墅呈墅呈现现典型的度假典型的度假别别墅特征，墅特征，对对景景观资观资源的要求源的要求较较高，高，对别对别墅具体的墅具体的户户型型设计设计不敏感，不敏感，是否具是否具备备景景观资观资源源成成为为判判断断密云密云别别墅的核心墅的核心标标准。准。别墅市场客户别别墅市墅市场场客客户户分析分析密云现阶段客户无法满足项目的需求。市场——生态艺术馆？艺术生态生态艺术已经频繁出现在楼盘中……国瑞密云项目发展方向——项目本体&市场/客户Problem问题1、项目本身不具备强势景观资源2、密云市场工业产业无法对项目提供支持3、现阶段客户不能满足项目要求4、生态艺术馆不足以支撑项目当豪宅或办公都不能支撑项目的发展investigate方向寻找Iadirection方向1、寻找新的客户支撑项目2、生态艺术馆如何更有力的打动市场我们未来的客户他们是艺术家，他们需要一个身心放松的创作场所！牙雕大师——孙森……他们是多样爱好的收藏家，他们需要一个展示自己收藏的宝库！他们需要和众多收藏家交流的空间！他们是鉴赏家，不仅鉴赏艺术作品，更是喜欢品鉴山水风景！他们是！他们生活在北京，他们不是顶级的艺术家，他们小有名气，他们向往成功，他们向往家喻户晓！他们在通往艺术殿堂上孜孜不倦的努力着……他们需要一个载体，帮助他们快速成功他们要！他需要的不仅仅是生态的，也不单单是艺术的，他们更需要一个平台，拓宽他们的成功之路他们需要的=我们创造的Reference成功案例借鉴R成功案例新京报6.8自在香山项目定位香山前千平御品商务纯独栋新京报6.8借鉴点概念创造：BusinessPark借助区域内工业商圈—中关村，及产品本身价值创造新的概念—BusinessPark商务独栋概念。position项目定位P我们的方向：创造一座艺术博物馆群让艺术博物馆与不同地域、不同文化相结合，当它与密云风景相遇，与一个城市的艺术家邂逅，与我们的客群相知必将产生独一无二的“再经典”——以上种种，赋予国瑞密云艺术博物馆群一个崭新的、跳脱于其他同类型产品的概念——生态艺术博物馆群当单一的平凡的可以组成团队的时候他就注定了是不平凡的存在。这将是一个诞生艺术家的平台！收藏一座生态艺术博物馆博物馆，不仅有社会价值更表现了顶级的生态环境与周边配套，以及项目本身所代表的超越经典的独特商业类型。商业价值,这里是艺术家与收藏家寻觅珍品的交易中心！社会价值，这里是全民参观的艺术博物馆！展示价值，这里是艺术爱好者的天堂！身份的象征！