《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net泛海城市广场三期整合提报再次引爆汉口?泛海城市广场·三期住宅整合方案泛海城市广场三期整合提报本案着重解决的四大问题：1、如何最大程度挖掘CBD的优势，塑造项目品牌个性？2、本案作为高货值、中规模社区(10万平米)，其需求总量的保证和客户群的精确？3、如何在短期内形成强大的影响力和传播力？4、如何有效实现整合营销传播（IMC）战略战术？泛海城市广场三期整合提报PART-1分析PART-2策略》1.1、项目解读》2.1引导策略》1.2、市场竞争》2.2核心策略》1.3、目标客群》1.4、客群洞察PART-3创意PART-4战术》3.1案名》4.1、推广计划》3.2VI视觉》4.2、战术解析》4.3、费用估算泛海城市广场三期整合提报PART-1分析篇》1.1、项目解读》1.2、市场竞争》1.3、目标客群》1.4、客群洞察泛海城市广场三期整合提报》1.1项目解读项目位置：东连水利北路，南临范湖路，西连云杉路，北广场路。地理位置优越，通达性好，出行方便。总体规划：5栋32F高层住宅，1栋4F酒店，1栋3F商业街，毗邻城市广场1期12万商业户型特点：85—95面积段为主，精装高层。营销节点：9月营销中心开放，10月中开盘，时间紧迫任务目标：2/4号楼开盘，目标约300套，六个月内销售率达98%以上；年度总签约面积达到3.5万平米。泛海城市广场三期整合提报》1.1项目解读——8大价值体系?王家墩中央商王家墩中央商务区务区，，CBDCBD巨大前景利好巨大前景利好?世界世界级区级区域域规划规划，推，推动动武武汉汉商商务发务发展的展的国际国际力量力量?55线线1010站，城市站，城市发发展交通中展交通中枢枢?44大公大公园园，首屈一指城市公，首屈一指城市公园园浩瀚景浩瀚景观观?4646万方城市广万方城市广场场，，CBDCBD核心商核心商业综业综合体合体?66万方万方购购物商街，原物商街，原创创世界世界级级CBDCBD时尚时尚中心中心?中心中心区区全精装全精装户户型，潮流都市品位尖峰型，潮流都市品位尖峰?ArtArtdecodeco新古典主新古典主义义建筑，新奢侈品建筑，新奢侈品质质生活生活泛海城市广场三期整合提报》1.1项目解读——核心竞争力１）区域价值：CBD的巨大前景，泛海实力支撑。２）交通价值：5线10站，城市交通发展中枢。３）资源价值：4大公园，城市中心珍罕景观。4）产品价值：精装修全明星户型，城市中心不可多得的品位中心。5）商业价值：46万方都市城市广场，6万方时尚购物商街。泛海城市广场三期整合提报》1.2市场竞争A、两个不可取的极端方式?1、在对竞争环境进行分析的过程中，只强调项目自身的均好性只能是孤芳自赏，往往因为过分轻敌而丧失了决胜的良机。?2、而将竞争范围泛化则会走入另一个极端，很快使自己阵脚大乱，无的放矢。泛海城市广场三期整合提报》1.2市场竞争B、竞争区域——大武汉泛海所在的区域不是一个相对封闭的版块，依市场行情，泛海的价格应在15000左右因此，仅靠地缘客户无法完全消化，泛海面对的绝不仅仅是区域竞争，而是整个武汉片区。泛海城市广场三期整合提报》1.2市场竞争C、市场万元楼盘广告诉求项目名称项目属性项目广告语融科天城LOFT写字楼,商住中央盛境，一席尽珍藏大华南湖公园世家普通住宅南湖畔赖特式建筑群华润置地橡树湾住宅、普通住宅学府之外，长江皆寻常万科高尔夫普通住宅,别墅城市果岭之上的极致收藏万科金域华府精装公寓内环绝版，收官钜献万科城普通住宅，公寓启幕CBD门户，悦领武汉城市未来华润置地中央公园都会秘境见隐贵住宅、高尚住宅保利香槟国际普通住宅2011让番禺有了香槟的味道融科珞瑜路95号普通住宅让生活充满联想联发九都府普通住宅，酒店式公寓世界级都会梦想诞生地泛海城市广场三期整合提报》1.2市场竞争C、竞争对手——竞案诉求项目名称项目属性项目广告语金地京汉1903普通住宅百年汉口品味复兴金地格林春岸世家别墅智慧足以颠覆城市融侨华府普通住宅为居者着想为后代留鉴南国北都城市广场SOHO公寓商住建筑综合体会翻倍的小房子当代香颂公馆住宅商住宅光谷之都，五星级优质特区万景国际住宅，精装恒温公寓以眼界定商界，为迎接一个时代而来福星惠誉福星城商住，建筑综合体世界华人的武汉窗口武汉天地御江璟城普通住宅新时尚武汉天地融众国际板塔结合,高层荣耀光谷引领城心泛海城市广场三期整合提报》1.2市场竞争D、竞争策略——做足地位面对整体市场：继续强调“以我为主”主动策略本案在面对整个市场竞争压力时，大可不必将竞争对手泛化。而更应该坚定不移的发掘和强调自身独特性，强调“以我为主”的主动竞争策略。面对区域市场：必须实现“区域领导品牌”的影响力充分利用区域市场的真空时期，凭借地缘优势和品牌实力，迅速奠定本案在区域地产阵营中的领导品牌地位，从而摆脱低层面的产品价格竞争，通过附加值的增加，使项目进入到一个高端无竞争的市场领域。泛海城市广场三期整合提报》1.3目标客群3.投资性客群CBD物业本身的价值潜力，必然吸引一部分投资客户。这些客群有一定资产和资金积累，以权利顶层投资获利为目的，他们是推广中需要兼顾的对象。财富顶层2.商务性“第二居所”客群稳定资产层因工作事业需要，有购买具备商务商业功能的物业作为“第二居所”的需求。这些客群必然来新资产层自于社会经济体系中的“新资产层”。他们是推广中要特别关注的对象。富裕市民阶层1.高端置业客群市民阶层产品特性及价格，决定了这些客群来自于社会经济体系中的“富裕市民阶层”。他们是营销需赤贫阶层要重点把握的对象。泛海城市广场三期整合提报》1.3目标客群客户组成身份描摹主力客群富二代、官二代地缘性企业高管、商界老板引导客群区域型企业管理层、技术金领、公务员城市辐射圈投资者、二线城市富裕阶层泛海城市广场三期整合提报》1.3目标客群明确客群的阶层需求策略原点与创作核心获取。泛海城市广场三期整合提报》1.4客群洞察主力客群行为特征：1、该阶层多为行业领域的精英，属于富有而知性的阶层；2、国际化、都市化的生活方式是他们的生活价值观；3、对于城市未来的发展充满信心，看得到价值潜力点；4、思想独立，积极进取，乐于探索新的领域和高度；5、有一定置业经验，对于房产具备相对成熟的判断力；6、对生活品质要求高；7、对价格仍有一定敏感度，但对“贵得其所”的含义理解透彻；8、倾向高附加值的物业，有较高的文化素养。泛海城市广场三期整合提报》1.4客群洞察引导客群行为特征：1、有良好的教育背景，善于利用新经济致富，财富积累非常迅速，属于富有而看得见的阶层；2、由于独特的财富背景，他们拥有不可限量的成长性，玩，是他们对生活的态度；3、对物业的创新和流行趋势非常关注，强调自己的审美观和价值观；4、对消费品的经济价值敏感，希望获取高值回报；泛海城市广场三期整合提报》1.4客群洞察——客群定位城市新锐都市新贵这是一群这是一群处在这一群人引领时尚有国际视野的人，人生的第二重境界，潮流的人，不较真、CBD所引领的新时代即将跨进第三重境玩，是他们的态度，界的人给了他们最好的舞台；泛海城市广场三期整合提报PART-2策略篇》2.1、引导策略》2.2、核心策略泛海城市广场三期整合提报》2.1引导策略个性富二代、官二代对话时尚的企业高管、商界老板引导城市圈区域投资客、置业者引领泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略【对于任何高端产品而言，根本购买动机是对一种新价值的追求】1.高端产品的购买，需要抓住新价值的诱因；2.缺少附加值的产品，不具备竞争力泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略附加值策略的构成：区域价值营销+差异化阶层语境+产品特征区域规划—区域前景区域价值营销购房感知过程推广调性项目性格差异化阶层语境户型/价格社区气质-外立面产品特征泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略策略思路：1.最终目标——区域价值营销1.支撑产品定位和快速去化2.区域价值的号召力增强产品价值3.区域价值越大，越能在时间和空间（片区内）上获取机会泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略策略思路：2.差异化阶层语境1.通过推广调性，进入差异化竞争层面2.通过阶层语境，穿透客群内心打动客群他们是一群有未来视野的人，需要与之匹配的未来趋势的高端物业；停留于此，是什么吸引了他们？是与重塑城市的CBD品牌实力；是不同于“老汉口”的“新汉口”生活方式；更是私享稀缺城市资源的品质和价值。泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略策略思路：3.产品特征品牌、调性、语境皆是吸引，最终促成购买的还是产品本身。1.全面尽享的完善配套2.产品的顶级配置与细节价值泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略策略总纲：品牌的认可，身份的标榜与物质的双重打击从CBD的价值认可，到客户阶层的沟通落地输出顶级配置与细节价值，与全能的完善配套完成项目最终的价值张力泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略要点回顾：客群定位：城市新锐都市新贵策略总纲：区域价值的认可，身份的标榜与物质的双重打击身份标榜：CBD，武汉领航，时代先锋物质打击：8大价值体系泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略——主推项目定位语汉口心·CBD时代先锋泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略——辅推项目定位语1、结合CBD物理属性定位：CBD·双城心·精御生活?2、结合客群特征定位：新际潮流·CBD玩家珍藏3、结合生活感受定位：世界之先，都市新fun?4、26小时质感享受5、公园CBD玩家珍藏泛海城市广场三期整合提报》2.2核心策略——备选项目定位语1、魅力中心