中建·梅溪湖壹号2013年营销总纲中建·梅溪湖壹号项目组2012年12月本报告的技术思路目标提出目标及问题核心问题销售总结2012营销总结营销总结客户分析宏观大势市场分析竞争分析核心策略营销策略总纲形象定位推广策略展示策略策略总纲体系推售计划营销总控2费用预算目标提出目标及问题核心问题38亿中建·梅溪湖壹号2013年签约目标2013年中建·梅溪湖壹号销售目标　楼栋推售时间面积（万㎡）可销售额（万元）销售率销售额(万元)签约率签约额1#5月前1.1183250.957908.750.863272#5月前0.537500.953562.50.828504#5月前1.1183250.957908.750.863275#5月前1.1183250.957908.750.863279#5月前1.1183250.957908.750.8632710#5月前1.1183250.957908.750.863273\6\7\8#存量5月前0.4533750.953206.250.82565一期小计　6.548750——46312.5——370502A低层6月1.4189000.7132300.749790.22D低层6月1.2162000.7113400.779382B小高层三栋8月底2.2180400.590200.6558632C高层三栋11月3.8285000.45128250.67695二期小计　8.681640——46415　31286.2一期可计入（一期销售额达4.7亿，其中3.5亿计入2012年销售额，1.2亿计入2013年）12000　12000合计　　15.1142390——92727.5——80336.2销售目标下的蓄客批数参考一期高层成交率5%的比率，别墅成交率10%的比率计算，2013年至少蓄客17112批客户，蓄客基数大，客户量至少为今年的2.5倍。2013年中建·梅溪湖壹号销售目标　楼栋推售时间面积（万㎡）套数销售套数成交率蓄客批数1#5月前1.11100950.0519002#5月前0.55047.50.059504#5月前1.11100950.0519005#5月前1.11100950.0519009#5月前1.111201140.05228010#5月前1.111201140.0522803\6\7\8#存量5月前0.455047.50.05950一期小计　6.56406080.05121602A低层6月1.46243.40.14342D低层6月1.25437.80.13782B小高层三栋8月底2.2144720.0514402C高层三栋11月3.83001350.052700二期小计　8.6560288.20.054952一期可计入（一期销售额达4.7亿，其中3.5亿计入2012年销售额，1.2亿计入2013年）合计　　15.1　896.2　171125销售目标下的问题一?问题一：长沙房地产市场持续销售低迷，梅溪湖边2013年热销项目将有9个，2013年推货量将达80万㎡，且除金茂项目外，其价格都要远低于本项目，片区竞争将进入白热化状态；2013年推售货量预计销售价格项目名称入市时间建筑面积万㎡产品面积/㎡元/㎡旭辉御府20123210高层90-130/别墅5400金茂梅溪湖20124512高层96-170/别墅8000和泓项目2012208高层80-1306200振业城20128010高层78-170/别墅6700中铁项目2013605高层80-1305800方兴文化中心20138011高层80-1707000达美地块2013255高层80-1406800主力面积110-170/别佳兆业项目2013275墅6000本项目20127013.9大面积——合计　33479.9　　6销售目标下的问题二?问题二：区域规划2年，本项目与金茂项目抢占先机，2012年消化了梅溪湖前两年的关注本区域的客户群，区域客群基本消化完毕，未来客户的寻找成为关键；一期别墅客户访谈语录：潘女士45岁购买一期别墅D10栋106从梅溪湖片区的规划一出来，我就一直在关注这个片区的项目，等了2年，终于能买到房子了，这边的别墅环境不错。一期高层客户访谈语录：王先生30岁购买一期高层7栋1101我从小就在西站附近长大，很关注这边的房子，看着梅溪湖这边的建设一天天的完善，等了2年，终于买了中建这边的房子，很开心。销售目标下的问题三——销售速度?梅溪湖板块在这两年已经过度炒热，未来市府板块、滨江、洋湖板块的热度将持续发力，明年梅溪湖片区不一定是热点区域，销售速度将受到影响；?不能以目前的眼光来衡量未来，片区经过两年的蓄客，在2012年，本项目和金茂项目已经抢占先机，基本将片区客户消化完毕，蓄客和销售速度不一定能像12年那么好。8销售目标下的问题四—大面积产品是主力2013年所推产品中，面积在140㎡以上的户型占39%，大面积产品比例大。2013年所推新品产品区间230527%2A低层320101%230466%2D低层28081%20030%180689%140365%2B小高层三栋78365%12510013%4#.9#7810013%2013年所推新品1407510%125253%9610013%112506%2C高层三栋787510%小计　784100%92013年的核心问题目标下的问题2013年片区竞争将进入白热化状态Q1现有营销模式不能完2013年区域客户基本消化完毕，所全保证2013需客户总批数达17112批，蓄客难竞争加大，蓄客量年销售任务的完成，在巩固度大大增，速度减慢、现有的营销模大面积产品多2013年销售速度不可能像2012年那式以外，我们么快还必须探索新的拓展渠道！2013年大面积产品是主力10销售总结2012营销总结营销总结客户分析11截止12月24日，2012年项目共销售认购726套，认购金额7.48亿，认购面积8.35万㎡，实收均总体回顾销售分析价达8571元/㎡，成为长沙豪宅销售之王。营销分析中建·梅溪湖壹号2012年销售总表客户分析单位：平米，元，推售套认购套认购金额签约金额（万实收均类型销售率产品类型认购面积签约套数签约面积项目数数（万）元）价双拼————41125198317629低密484593.75%联排10807147063683211036512457中建·梅溪湖壹号一期高层84568180.6%高层777306010439243751333527623合计89372681.3%——885377481043253197457008571自9月28日开盘到现在，住宅销售率达81.3%12价格：双拼实现实收均价17629元/㎡，联排实现实收均价12057元/㎡，树立了全市别墅市场的标杆，高层实现一总体回顾销售分析期开盘实收均价7623元/㎡，奠定了项目在区域的领导者营销分析地位。客户分析9月28日：别墅首次开盘，实现双拼实收17629元/㎡，联排实收均价12057元/㎡；持续片区10月20日：高层首次开盘，一期整体实现高层均价7623元/㎡，与此同时，片区价格所有项目价格不高于7300元/㎡，成功奠定项目在区域的价格标杆地位；标杆10月28日：2#紧急加推，125㎡价格达实收价格8500元/㎡；12月21日：一期二批开盘，125㎡看湖价格在之前基础上升约400元/㎡。96、78、110㎡户型在之前基础上上升约150元/㎡长沙市场别墅双拼最高为美洲故事价格为15000元/㎡，联排最高价格天麓均价为12000元/㎡；片区高层市场：旭辉御府5400元/㎡达美D67000元/㎡中一九郡7200元/㎡别墅成为长沙市场价格标杆，高层成为区域价格的领导者13速度：别墅创每分钟1.4套的开盘当天成交速度，创长沙首次，高层首开平均每分钟2.68套。总体回顾销售分析营销分析客户分析次次9月28日，创长沙首次别墅开盘成交速度第一,42分钟48套别墅全部售创下开盘罄；每分钟1.4套；速度10月20日，高层首次开盘，2小时劲销322套，平均每分钟2.68套；传奇10月28日，2#加推，半小时劲销42套，平均每分钟1.4套；12月21日，1、2、4、10栋加推，1.5小时劲销207套，平均每分钟3.3套缔造长沙楼市销售速度神话14总体回顾销售分析销售分析小结：2012年较好的销售成绩营销分析奠定了项目长沙豪宅的销售之王及区域客户分析价格标杆的地位总量?9月28日至11月抵，仅2个月时间，2012年项目共销售认购454套，认购金额4.88亿，认购面积8.84万㎡，销售总量大。价格?双拼实现实收均价17629元/㎡，联排实现实收均价12057元/㎡，树立了全市别墅市场的标杆；?高层实现一期开盘实收均价7623元/㎡，奠定了项目在区域的领导者地位。高出片区均价300元/㎡以上速度?别墅创每分钟1.4套的开盘当天成交速度，创长沙首次，高层首开平均每分钟2.68套。15销售总结形象分析2012营销总结营销总结推广分析推售分析客户分析162012年中建·梅溪湖壹号营销工总体回顾销售分析营销分析作轴客户分析68时间时间5月7月9月10月11月12月月月销销量量4838125280双拼高层7623高层7623价格价格17000联排120001、2、49.289.28别别墅墅开开10.2810.281、2、4、、10#10#加推加推推售推售节节点点盘盘10.2010.20，，3.6.7.83.6.7.8高高层层首推首推，，2#2#加推开盘开盘高层板房开加推花卉展工地围工程展示工程展示放登记客挡、户营销中户外广告心开放推广主题长沙唯一、湖推广主题不做唯一，窗揽千年岳麓榜样全球的湖居生