Acity'sglory,thecenterofacity,BaZhongCitychiefcitycomplex华誉置业巴中项目定位及物业发展建议华誉置业巴中项目定位及物业发展建议合思地产2012年6月生而不凡，巴中巴州区南池南路地块，老城区中心。2012，再树核心地位，续写城市传奇！巴中市近年经历了翻天覆地的发展变化，但往往只有在老城区才能真正理解与感受一座城市的精神与文化。目录cSection1项目背景onSection2项目定位tenSection3物业发展建议tsSection1项目背景交通经济发展城市规划城市概况旅游人文巴中城市概况位置：巴中市位于四川省东北部，米仓山南坡。市政府所在地西巴中市距重庆市450公里，南距成都市400公里，北距西安市650公里，与达州、南充、汉中、广元相邻。达州市总面积：12325平方公里成都市辖区：巴州区、通江县、南江县、平昌县人口：重庆市?总人口402万，常住人口329.6万，其中城镇常住人口103万，城市化率31.3%?巴州区总人口138.3万，常住人口113.05万，其中城镇常住人口48.82万。江北大道巴人广场自然、人文资源光雾山旅游资源：?光雾山—诺水河国家重点风景名胜区?川陕苏区首府——红色旅游?米仓山国家森林公园人文资源：?世界平民教育运动之父——晏阳初诺水河晏阳初纪念馆近年巴中市城市经济持续发展，去年再创新高，走势乐观。2011年，巴中市全年实现GDP343.39亿元，增长15.2%，增速继去年增长14.7%后再创新高。其中第一、二、三产业分别实现增加值86.31亿元、138.99亿元和118.09亿元，分别增长4%、31.4%和9.2%。江北商江北商业业中心中心?地区生产总值343.29亿元，比上年增长15.2%。?社会消费品零售总额125.4亿元，增长18.5%。?城镇居民人均可支配收入14609元，增长15.8%；?农民人均纯收入4667元，增长21.3%。GDP增长与房地产业发展关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4.5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展巴中市人均GDP处于高速增长阶段?巴中市近5年人均GDP增长率保持在10%以上，处于高速增长阶段。截止2011年，人均GDP已突破10000元。?虽然巴中市人均GDP增长较快，但是起点较低。我们通过下表人均GDP与房地产发展关系的对比分析，可以看出巴中市房地产目前还处于启动阶段，未来房地产业将超速发展。人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP8000-3000030000-4000040000-8000080000以上需求特征生存需求生存需求/改善需求改善需求/生活需求改善需求发展特征超速发展快速发展平稳发展缓慢发展单纯数量以数量为主，质量为辅以质量为主，数量为辅综合发展型巴中市三大产业概况?巴中市支柱产业不强，但就右表来看，三大产业都保持了一个良好的增长趋势，其中增长较快的是第二产业，第三产业增长比较平稳。?巴中市第二产业主要有天然气、食品工业等。但是因为巴中市地处山区，交通条件差，产业发展落后，起点较低。08年开始，巴中市全力发展第二产业，集中打造巴中经济开发区、平昌星光工业园区、南江建材工业园区、通江工业园区、驷马工业园区、乐坝—正直，六大组团。未来第二产业将是巴中的重点发展对象。?巴中山区地形限制了第一产业的发展，08年巴中市提出生态、绿色产业园建设第一产业，未来第一产业主要以优化调整为主。?巴中市第三产业主要以旅游业以及旅游业相关行业为主，2011年巴中提出建设全省生态红色旅游基地，预计未来第三产业会高速增长。巴中经济与周边相邻地区比较，仍有一定的差距。?经济总量小、产业层次低、自主发展能力差。?支柱产业不强，地方财政和人均收入较低。面积人口地区生产总值人均GDP城镇居民支柱产业（平方公里）（万人）（亿元）（元）可支配收入旅游业、绿色食品工业、天然气化工巴12325402343.291045614609工业、物流业。中支柱产业发展力度不够。有色金属、能源、农副产品加工、医广16314315.37403.541624614635元药、纺织南124947551029.51639614798石油化工、机械汽配、纺织服装充达165916821011.81850414662煤炭、电力、冶金、建材、天然气州能源、建材、农产品加工、化工、有广6344466.71695.92059014754安色金属地域交通状况——近年巴中实现了从封闭落后到交通网络全面覆盖的局面，极大的促进了巴中地区的经济开放和发展速度。全面的交通网络建设如同打破交通对经济发展的桎梏，启动巴中飞速发展的引擎。?乐巴铁路：2009年12月贯通?广巴高速：2010年5月已通车?巴达铁路：预计2013年9月建成通车?巴南高速：预计2012年11月建成通车?巴达高速：预计2012年12月建成通车?巴汉高速：预计2012年12月建成通车城市规划——规划构建以巴州城区为核心的“一城两翼”的城市空间结构。一城：巴州城区；两翼：东部城区（经济开发区）与恩阳城区。功能巴州城区侧重城市的政治、经济、文化、居住功能；人口恩阳城区侧重城市的居住和文化功能；东部城区侧重城市的产业功能。巴州老城区——有限增长西部新城巴州城区东部新城东部城区作为巴州老城区的人口疏解地，人口规模重点扩大。恩阳城区作为巴中市远期城镇化人口的接纳地，远期人口稳步增长。中心城区人口：100万人?巴州城区：40万人?恩阳城区：25万人?东部城区：35万人——兴文片区：20万人——清江片区：10万人——曾口片区：5万人中心城区用地控制范围用地面积为420平方公里居住文化政治经济产城一体文化居住工业配套区域竞争核心商圈消费数据业态详情城市业态社会消费品零售总额——持续的快速增长，人民生活水平不断提高。带动第三产业，特别是城市商业快速发展。?长期以来巴中受到交通、地理环境等条件限制，三大产业没有长足的发展，长期维持着劳动力外输型的经济模式，本地经济发展起点低，人民生活水平低。?近年巴中调整产业结构，大力发展二、三产业。从上表可以看到，随着第二产业的迅速发展和第三产业的稳步增长，人民生活水平不断提高，社会消费品总额持续增长，整个巴中的城市商业进入了高速发展的时代。巴中居民生活水平——仍处于低收入水平，但居民储蓄余额和可支配收入快速增长，消费结构已开始转变。恩格儿系数大于60%50—59%40—49%30—39%小于30%人民生活水平贫困温饱小康富裕非常富裕?2011年巴中市城镇居民可支配收入14609元，城镇居民人均食品消费占生活消费性支出（恩格尔系数）43.5%，虽然高于中国城镇人均35%的水平，但已进入小康生活水平，消费结构已有较大改观。?随着交通的完善，巴中与成都重庆等大城市逐渐建立经济发展关联，商业格局与发展水平将迎来更新的面貌，消费结构也将继续改变，由传统的基本生活消费逐步向发展型和享受型消费转移。巴州区城市商业业态分布情况①两大城市核心商圈：老城的街心花园商圈、江北的巴人广⑤场商圈；②⑤②城市普通生活型商业；③④①③建材类专业市场商业：以南②⑥池路、通佛路为主的建材家居③②①市场，以红军路为主的五金建材类业态；②④以江北大道为轴线的酒店、餐饮类业态；⑤以望王路为轴线的汽贸易、?巴中市商业的业态格局、功能、形象档次等都较为落后；汽修、货运业态；?江北新区商业为近年新兴商业，整体档次高于老城区；⑥休闲娱乐、餐饮业态，主要?虽然巴中商业发展相对滞后，但是其城市人口密度高，商业集中在江北的滨河路一带。氛围浓厚，商业空置率低。城市主要街道业态统计详情及分析——江北区江北区主要街道业态特色店,25市政、教育,33文体日化,35休闲娱五金日乐,124车行,24杂,94花卉广告,57餐饮,159金融、通讯,18服饰,57医药,50美容美发,60宾馆酒店,30家居建材,167副食,218租金情况：电子电器,24大型超市,8?巴人广场周边临街一楼物业和人民商场内租金范围集中在100—250元/㎡，其他街道租金在40—60元/㎡；?二、三楼物业租金集中在30—40元/㎡。?本区域主要街道12条，总共店铺1183个。?江北区主要道路为江北大道，东段主要为家居建材，中段主要为宾馆酒店、餐饮娱乐，西段主要集中小商业副食；望王路主要业态为汽车、工程车销售及相关业态。?本区域的中心——巴人广场，周围集中了盛华堂、人民商场、九洲商贸城、沃尔玛等大型卖场。城市主要街道业态统计详情及分析——老城区街心花园片区街心花园区域业态特色店,16市政、教育,24农牧机械,2市政、教育2,24休闲娱乐,41文体日化,17五金日杂,72餐饮,70医药,52车行,3花卉广告,18美容美发,16金融、通讯,34副食,90大型超市,5电子电器,60服饰,370家居建材,109租金情况：?街心花园区域内租金集中在200—400元/㎡；宾馆酒店,23?二、三楼物业租金集中在40—50元/㎡。?本区域主要街道9条，总共店铺1046个。?本区域主要业态为服饰，占总量的35%，共370家。?本区域为老城区生活休闲区域，区域内有众多品牌商家，而且拥有数码城、电影城、百姓超市、剧院等大型业态，但其档次都较低，形象落后。该区域是老城区最繁华的区域。城市主要街道业态统计详情及分析——老城区南池片区南池片区业态合计市政、教育,21农牧机械,23特色店,19市政、教育,21文体日化,28休闲娱五金日杂,56乐,70车行,27餐饮,119花卉广告,46医药,55金融、通讯,32美容美发,51服饰,107副食,121宾馆酒店,16大型超市,12家