BuildqualityprojectsinQianweiCounty犍为项目前期策划报告犍为项目前期策划报告合思地产2012年9月目录Section1项目背景coSection2项目定位nteSection3物业发展建议ntsSection1项目背景城市和经济1.犍为县位于岷江下游、川西平原西南边缘，是乐山市出川入江的东大门，乐宜凉交汇处；东与荣县和宜宾市翠屏区相交，西南与沐川县相邻，西北与乐山市五通桥区、沙湾区和井研县接壤；2.犍为县城驻地玉津镇，县辖30个乡镇、350个行政村，幅员面积1375平方公里，总人口约57万人，其中农业人口约47万人。3.犍为县境内主要以山地、丘陵地势为主，是乐山市第一农业大县。4.犍为交通方便快捷。县城距省会成都195公里，距离乐山市57公里，距离峨眉山90公里，乐山大佛55公里。距夹江火车站、峨眉火车站均为70公里。国道213线横贯全境（北至成都，南入云南、贵州）；规划中的乐宜高速公路有四个出入口与县境内公路相连。5.犍为县矿产资源十分丰富，主要有天然气、煤、岩盐、石灰石、石英砂、陶土、石油、铜、铁、砂金、硫磺、钟乳石、泥岩、红色页岩、铝凡土和石膏等矿产资源。6.犍为县形成以岷江为主干及马边河为代表的岷江流域水系。城市和经济犍为县城镇化率与乐山、四川及全国的比较?中国特色化的城市化进程，具有失地农民增多、拆迁户增多、外出务工人口增多、城市流动人口增多、大量农村人口涌入城市、适婚青年增多、二次换房增多、投资投机增多等等特征，造成房地产购买群体不是一个蛋糕，越吃越小，而是不断被消化又不断增加。?中国城市化购房历程：乡村→乡镇→区县→市→省会城市→特大城市→旅游度假胜地→国外?本盘开发的基础就是乡村→乡镇→区县，这是中国众多区县房产开发的共同基础。目前中国城市化率47%，而发达国家城市率基本在80%以上，而犍为城市化才24.8%，所以仍处于城市化快速发展阶段，房地产开发得以持续发展。城市和经济1、全县GDP稳定高增长，2011年实现91.6亿元的突破，同比GDP增长与房地产业发展关系增长16%，四年来实现GDP翻一番。宏观经济增长房地产业发展状况2、犍为2011年的人均GDP为16070元，保持快速增长的势头。小于4%萎缩4.5%停滞3、工业对GDP的贡献率最大，为67.8%，一、二、三产业结构5-8%稳定发展比例为19.4：57.6：23。第一产业有一定特色，第二产业优大于8%高速发展势明显，第三产业发展不足。人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP8000-3000030000-4000040000-8000080000以上需求特征生存需求生存需求/改善需求改善需求/生活需求改善需求发展特征超速发展快速发展平稳发展缓慢发展单纯数量以数量为主，质量为辅以质量为主，数量为辅综合发展型犍为县房地产市场目前正处于超速发展，单纯追求数量的阶段，未来在满足基本的需求条件后，市场需求将向品质化产品偏移。城市发展规划城市目标定位：?成渝经济区向南经济辐射的窗口，川南工业重镇；?乐山市副中心；?现代特色农业大县；?宜产、宜居、宜业和宜游的生态城市。城市人口规划：?县域人口与城市化水平2015年，全县总人口为59万人，城镇人口22.5万人，城镇化率38%；2030年，全县总人口为67万人，城镇人口40万人，城镇化率60%。?中心城区人口规模2015年犍为中心城区人口规模为13万人，暂住人口为1.5万；2030年犍为中心城区人口规模为27万人，暂住人口为5万。城市发展规划发展方向规划结构“北拓南延、东连西绕、三带发展”“一环五片、一轴三心、组团聚合”本案本案位于犍为城市规划的未来城市中心，区位优势明显，发展潜力巨大。处于新城组团中心，该区域处于待发展阶段，目前基础设施和商业配套等还不完善，已有少量的居住社区建设完成，片区人气在逐渐的形成当中。城市交通规划城市交通网络处于快速建设阶段，未来城市商业辐射能力将逐渐加强；本项目收益于未来城市交通建设，区域地段价值明显。北至乐山市陆路及水道网络：?犍为县以213国道及岷江水路作为城市主要陆路及水道交通体系，实现县、城便利交通及商贸往来；?犍为县中心北距乐山市58公里（陆路），车行时间约30-40分钟，南距宜宾市110公里（水道）未来交通规划：玉津镇?即将建设的乐宜高速公路纵贯犍为全境，30个乡镇公路畅通213国道，交通便捷；?下渡乡岷江河东拟建的货运码头年吞吐量达100万吨，下一步将建成乐山市唯一的集装箱码头。水路目前仅有213国道作为城市交通主干道，未来乐南至宜宾市宜高速、岷江河东货运码头呈现将进一步增强城市商业辐射及产业辐射能力楼市宏观政策分析限限购购限限外外提提高高首付首付调经济结构2012调控仍是主旋律国十一条后连续限价限价监监管管的调控组合拳房房产税产税保保障障房房限限贷贷加加息息?随着2010年以来国家调控政策的频频出台，中国房地产业受到一定影响，二手房市场较为冷淡，市场观望氛围浓重，购房者由疯狂转向理智。?透过芜杂的现象，所有政策的本质其实可以概括为维持经济稳定。其核心首先表现在维持价格总水平的稳定，这主要是为了降低通货膨胀不断上升所带来的压力和危险。其次，维持地方政府财力与现金流的稳定。再次，控制房价。限购令在执行一年以后，有关方面最近已明确表示：限购令在近期内不会松动。同时公布了由政府提供低价廉租房和公租房等保障房建设政策，意图由政府主导，向中低收入阶层提供廉价住房。这些措施的执行直接导致一、二线城市的房价出现下跌，三、四线城市受到牵连，房地产市场一定程度上陷入成交量低迷。?但是，可以预计的是中国房地产市场虽然有短暂的调整，房价有一定的下跌，但是调控政策的根本在于针对过快上涨的房价，而不是打压整个房地产，一个长期健康发展的房地产市场是可以预见的。楼市宏观政策分析时政：总理两会谈房价远远没有回到合理价位，调控不放松。?2012年3月5日温家宝表示，2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。楼市宏观政策分析?“差别化的信贷政策”放松首套房贷——首套房贷利率回归基准，个别银行还有优惠；首套房贷房贷速度更快……首置购房受支持；?存款准备金率持续下调，释放部分资金流入房地产领域；?2012年政府强调要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。近期楼市政策和经济调控政策有所松绑，首置项目利好，但改善市场依然严峻。宏观政策对犍为楼市的影响：?虽然大势不利，但对犍为楼市影响不大。?限贷等政策增加了销售难度，但刚需和首改项目绩效良好，加上犍为楼盘销售监管力度不是很大，许多楼盘通过预收定金提前回款。区域竞争项目分析?蘭亭合院主要竞争项目：开盘时间：2012年5月三期开盘交房时间：2013年中建筑形式：板塔结合多层规划面积：25600.0平方米建筑面积：54000.0平方米容积率：2.2绿化率：30.0%开发商：中辰房地产开发有限公司物业费：0.6元/平米车位数：停车位280规划户数：总户数560户当期户数地址：犍为县玉津镇凤凰路南段（南庄旁）楼盘特色：中式建筑楼层状况是6+1、3+1层。销售情况：蘭亭合院1、2期剩余房源20余套，均价3900元/平米，3期房源足，户型在70-122平米。目前买房一次性付款优惠3%，按揭优惠1%。区域竞争项目分析蘭亭合院户型配比套数套型房型面积（㎡）占比总占比（个）两室两厅单卫83.89-85.519016%套二两室两厅单卫74.6361%20%两室两厅单卫78.83-78.97183%三室两厅单卫97.01244.2%三室两厅单卫96.36-96.5817030.3%三室两厅单卫93.04488.5%三室两厅双卫108.57122.2%三室两厅双卫105.77-106.6244.2%三室两厅双卫122.27244.2%套三80%三室两厅双卫102.29-104.347213.8%三室两厅双卫107.17-108.39244.2%三室两厅双卫110.74-111.99244.2%三室两厅双卫114-116.39244.2%区域竞争项目分析蘭亭合院项目要点分析：?蘭亭合院项目建筑为中式建筑风格、纯多层的围合式小区建筑，其建筑风格在犍为市场有一定的特色，但没有被深度挖掘；?从户型特征中可以看到，80%的户型比例为紧凑型和舒适型套三户型；?从宣传推广中可以看到，目前的推广信息很少，住宅方面主要以推出新批次房源和优惠为宣传中心，对项目价值和卖点的挖掘做得很不到位，完全为卖项目而卖项目，多层住宅的价格比鹭岛高层的价格还低；?从其销售情况也可以看出，目前已推出第5批次，而前面批次的可售房源还剩余不少。总结：蘭亭合院作为此片区唯一一个在售的项目，离本项目一街之隔。此项目销售已接近尾声，可以看出销售者已逐渐接受该片区，本项目要做的是在形象上超过它，注重产品其他卖点的设计，在包装和推广上一定要注重区域未来价值的宣传，才能对价值和价格起到有效的提升。区域竞争项目分析?鹭岛国际社区开盘时间：2011-7-23交房时间：2012-12建筑形式：板楼多层高层占地面积：163亩房型面积：48-190住宅套数：4200套鹭岛国际社区一直在推出房源，50-140㎡，建面均价4800-4900元/平米，实享均价3800-3900元/平米，一次性付款优惠6%，按揭4%规划面积：108666.0平方米建筑面积：380333.0平方米容积率：3.5绿化率：30.0%开发商：四川省鑫通房地产开发有限公司物业费