杨志2012年4月中旬基本数据用地面积：9657.06平方米建筑面积：44700平方米下沉商业街面积：6835.98平方米建筑层数：8层地下停车位：300余个项目用地位于沈阳市铁西区兴工北街与虹桥路交叉口西南角，地段交通极为便利，为商业活动创造了有利的条件。传统北行西塔商圈铁西区新兴商圈本案传统太原街商圈地下一层、首层与二层为潮流服装、精品鞋帽、饰品等商业业态组成，三层为业态以特色餐饮为主，四层为五星级影院，五层为影院辅助用房，地下三层与地下二层为车库。开工时间:2011-04-08竣工时间:2012-09-30物业管理附加信息:待定开发商:沈阳麟承天和置业有限公司物业管理公司:北京中融三佳投资管理有限公司建筑单位:江苏龙信集团景观设计单位:中国风景园林建筑设计单位:北京世纪安泰建筑工程设计有限公司入住品牌商家:麦当劳、COSTA地下停车位数量：300个是否可分割：是总层数：8地上层数：5地下层数：3可出租层数：3可出售层数：1可出租面积：16000可出售面积：6800标准层面积：5500平方米标准层高：5.5米结构：框架外墙：low-e彩色玻璃幕墙网络通讯：2兆宽带消防：消防栓、火灾自动报警、消防联动、火灾应急广播安防：保安、电梯监控空调：中央空调下沉式商业步行街，装修风格独特，呈现全景式欧陆风情的、四季温暖的、独立式自有产权的，纯商业步行街街铺，商铺面积10-100平方米，其业态丰富。建立关于客户需求的常识：——客户为什么买商铺？——客户如何做出购买决策？——客户根据什么判断商铺价值？——本项目的客户是谁？常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益商铺功能客户利益客户需求出租业主只需收取租金租金收益长期收益因“道路刚性”而稀缺，从转售而产生增值销售收益风险保障降低房租成本，并获经营得营业收入经营收益资产沉淀可作为不动产进行抵押或融资置信凭证，从而获得贷款融资收益融资工具10常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关投资能力编号出处购铺决策视角亿万级1投资机构/大型私营业主增值性、长期性千万级2投资机构/大型私营业主增值性、长期性接近千万3中等私营业主回报率、增值性、长期性百万数百万4小型私营业主/高级公务员/“本土地主”回报率、增值性、长期性级1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者刚过百万5回报率、增值性、稳定性、安全性/中高级公务员/企业高级管理层十小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理万接近百万6回报率、增值性、安全性、投资门槛层/个体经营者/1.2.3类人的亲属级一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；11常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价购铺用途收益途径判断基础投资租金或转售价格投资回报一的般实投过际资内经程判者济断在原理经营前景经营营业额12本项目客户定位——根据产品的价值本项目的客户分为3个层次首期支付能力相应总价范围客户类别相应产品（元）（元）中级公务员第个体经营者一25万－35万55－75万?25-35M2类小私营业主企业高层大型或中等私营业主第中高级公务员?45M2二50万-80万100万-200万类企业高层?65M2中等实力商家第大型私营企业主三120万以上300万以上?平均约120M2类高实力商家13本项目客户需求特征——以投资为主购铺用客户类别主要需求决策视角途中级公务员投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛第个体经营者投资/自用获得资产沉淀，风险保障回报率、安全性、增值性、投资门槛一类小私营业主投资/自用风险保障长期性企业中高层投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛大型或中等私营业投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、增值性主第获得稳定收益、资产沉淀中高级公务员投资长期性、稳定性二风险保障类企业高层投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、回报率中等实力商家自用获得资产沉淀经营前景第大型私营企业主投资风险保障，传统观念或习长期性、增值性三类高实力商家自用获得资产沉淀，降低使用成本经营前景、产品使用功能沈阳整体商业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80％；14战略一切从客户需求出发常识1——客户动机：经济利益常识2——客户决策视角：投资回报常识3——客户判断基础：经营前景晓之以景——勾勒美好“钱景”诱之以利——打造“钱景”保障系统钱景1：沈阳南站西出口的开通后本项目的租金和售价将以太原街中心为参照基准项目区内、区外互动性强，直接与城市主干道交通相通，交通快捷、方便。皇姑区⑦①运河边的景兴①北一路⑤②北二路3⑥工③兴工街④虹桥路④街⑤小北一路②⑥颂工街运河边的路⑦云峰街和平区挖掘价值挖掘价值16铁西及皇姑区的高尚居住区为本项目提供大量高钱景2:消费能力的客户挖掘价值挖掘价值北一路新商圈以本案为代表的兴工街商圈挖掘价值挖掘价值北二路商圈18繁华商业街道钱景4:沈阳稀缺独立产权街铺,有产权才是永久的!挖掘价值挖掘价值钱景5:超高商业附加值挖掘价值挖掘价值下沉式商业街铺层高约5.5米,买一层得两层全东北最大的LED天幕,蓝天白云24小时拥有欧式风格精装立面,且提供大面积休闲娱乐广场钱景6:集中商业价值挖掘挖掘价值挖掘价值外墙采用low-e彩色玻璃幕墙具有整体性；有高度，昭示性强；外墙大型LED可作为大型广告位；钱景7:挖掘价值挖掘价值最大化的街铺设置通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。外街广场主街次街钱景8:活力美式街区创造价值创造价值动感、活力四射小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值时尚纽约创造价值创造价值潮流阵地（赢取眼球效应）最新潮流信息的集散地，时尚而具特色，眼珠效应佳，引起消费者的共鸣。浪漫巴黎创造价值创造价值休闲浪漫情怀以别具特色的异国风情体现休闲浪漫的生活情致创造价值创造价值战略一切从客户需求出发常识1——客户动机：经济利益常识2——客户决策视角：投资回报常识3——客户判断基础：经营前景晓之以景——勾勒美好“钱景”诱之以利——打造“钱景”保障系统风险保证1：引入品牌经营公司统一管理，保障经营?目的：通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景；?操作关键点：引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；创造价值创造价值28风险保证2：开发商建立商业推广基金，帮助商家旺场?目的：帮助商家进行整体宣传和营销，聚集人气，营造商业氛围，促进商业销售；?操作关键点：早期大量投入；辅助并配合一期商铺销售；创造价值创造价值29风险保证3：引进品牌主力店，带旺人气?目的：通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生聚集效应；发挥营销作用；?操作关键点：确定商业街主题；通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商；?宣传策略——高调、广泛：新闻发布会暨签约仪式户外广告/软文/万客会会刊/楼书/形象墙/售楼处展板/橱窗；创造价值创造价值30项目价值客户需求1:独立产权欧风街铺长期回报2：商业金三角3：开口即升值升值前景4：重多高档楼盘,人口密集区域美好钱景5:街铺最大化6:五星级影院回报率7:体验式风情街区8:超高商业附加值9:实力开发，信心保证10：品牌经营公司保障经营安全/稳定保障系统11：专项商业推广基金旺场12：品牌主力店进驻，带旺人气31本项目最终成为一个安全稳定的升值系统：投资回报率成成熟熟商商业区参业区参考考：沈：沈阳阳太原街太原街年年时间时间年年均均租金增租金增长长％％成成熟社熟社区参区参考考：沈：沈阳铁阳铁西西万万达达，，年年时间时间年年均均租金增租金增长约长约％％近近期市期市场场借借鉴鉴：沈：沈阳阳北二路服装城北二路服装城预计预计其投其投资资回回报报率率年年均均增增长长％％??10102020??““金三角?金三角?””商商业业格格局形局形成成551010基本稳定?MALL5??住住宅?宅开发开发，，人人气气聚聚集集MALL5?经营保障系统?经营保障系统6%约?住宅开发，人气聚集增?住宅开发，人气聚集递14%??经营经营保障系保障系统统均年??沈沈阳阳平平均水均水平平7%6%7.42%5%……第1年第2年第3年第4年第5年……第15年时间32项目属性区域属性未来的商业金三角之一沈阳前所未见的，体验式的，最有情调产品属性的，具有文化特色的商业步行街投资属性安全、稳定、升值、长期33推广形象千姿汇——汇聚天下时尚潮品,------8090淘宝天地沈城首席24小时永不落幕的时尚欧街50500万到万34中小投资者资产增值白皮书推广语商铺升值，租金升值，回报升值商铺升值，租金升值，回报升值投资有风险，安全最重要，安全创富投资有风险，安全最重要，安全创富大户云集，笑傲沈阳大户云集，笑傲沈阳35一期入市策略1）商铺销售时机：商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家。2）先预热先展示再认筹：商业进行充分的市场预热和展示后再认筹。3）入市产品：下沉式商业街北区小面积铺位入市4）推售节奏：多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度。5）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。36售，，！量发发售减中中！限限量秒递递减一期推售节奏位分分秒铺铺位5月上旬中旬下旬6月7月5.2商铺销售,5.16二层大5.22和5.29分6.6推出1层街推出1层街铺街铺集中推别推出1层街铺8套共41套出6套