2012年的别墅市场………………………………………………………………………………？长长沙整体市沙整体市场预场预判判1、政策预期：今年年底至明年一季度调控政策进一步收紧已不可避免，具体来说，二三线城市限制何时落实，范围多大，执行力度多强将决定未来市场走势。从政策面看，今明两年限购政策不会出现实质上的松动，银行信贷仍有进一步收紧的可能；2、价格预期：为了保证现金流，保证预计未来几个月市场有可能形成楼市“以价换量”的整体格局，价格出现拐点的可能性极大；3、成交预期：在国家政策的持续打压之下，客户的观望心理已经形成，预期下阶段长沙市场成交不容乐观。关键解读：总体来说，我们对于春节前乃至2012年市场持谨慎看空观点。近期别墅市场分析10月份以后，成交量大幅下跌，供应停滞！?长沙别墅市场10月供应量为0.62万平米，环比下降83%;?本月别墅成交为2.99万平米，环比下跌74%，成交主要集中在南城、暮云板块，占到市场成交量45%，其中暮云版块成交30套，占别墅成交市场的27.8%，成交面积9070平方米，占30%；?本月长沙别墅成交均价为11653元/㎡，无较大波动。长沙市别墅市场走势（含9区县）14.0014000万㎡1122611653元/㎡12.0097879535972612000864110.007867805278348244100008.0080006.007.960004.0040004.94.85.24.33.82.003.53.00.01.710.02.811.78.63.24.19.83.70.63.020000.00011111111111111111111----------01020304050607080910供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）中粮?北纬28°，曾经的长沙别墅销冠王蔫了！世界500强国企品牌·卓越资源·稀缺小独2011年10-11月：3套栋（备注：其中11月份2套）美洲故事，货真价实的“城市别墅”不受待见了！2011年上半年：销售2.5亿元VS2011年10-11月：0套别墅市场监测数据10月-11月份，多数别墅楼盘进入冰冻期，“零成交”屡见不鲜！10月-11月成交套项目名称产品产品面积段销售价格数独栋560-875㎡；双拼364-独栋、双拼、联洋房7800元/平，联排10000元/平，双拼12000元格兰小镇447㎡；联排207-273㎡；洋1套排、洋房/平，独栋20000元/平房112-222㎡独栋315-450㎡独栋、双拼、联美洲故事二期热销中，目前在售新品villa370平米稀美洲故事双拼360-412㎡0套排缺小独栋，均价800万元/套联排300-400㎡双拼252-610㎡双拼、联排、洋五矿龙湾国际社区别墅三期主推200-480北欧古典湖海拔东方龙湾国际联排175-255㎡4套房、高层墅。少量156平花园洋房，均价9000元/平米洋房140-205㎡保利阆峰云墅四期坡地独栋火爆销售中，面积为保利阆峰云墅独栋独栋300-460㎡2套370-450平米，起价590万/套本案380-600㎡，分别为独联体和目前对外报价为800万-1500万每套。三期原计划10独栋、双拼、联湘江壹号双拼别墅，房源20套左右，3期蓄客不理想月底开盘，由于蓄客情况不理想，未举行开盘活动，排目前平开销售北纬28度热销独栋临湖岳泰理想城别墅299-1093㎡，均价中粮北纬28°独栋独栋280-966㎡3套15550元/㎡。爵世名邸在售340-420平米独栋别墅，最低价600万爵世名邸独栋独栋340-420㎡0元/套。独栋、双拼、联首推别墅247-500㎡，独栋3太阳星城0对外报价独栋2万，双拼1.6万排套，双拼36套中信新城个案分析：金地·三千府销售分析：11月12日，率先启动内部认购，至今销售32套（其中联排24套）。对外报价实际成交10月份以户型面积产品类型（元/价格（元优惠体系后销售情（㎡）㎡）/㎡）况联排联排内部认购8100-6500-85折，一次性付联排、259—39610000；7000款97，32套独栋316—655独栋：独栋三天按时10000-8000-签约971250010000项目位置长沙望城区雷峰大道龙湖高尔夫北面?由于蓄客情况不理想，所以启动内部认购，寄期通过内部关系户消化部分房源容积率0.67；绿化率48%；占地约80万㎡；建筑面积约基本经济指标?97万㎡为较好消化关系客户，推出了巨大折扣优惠（85折，一次性付款97，按时签约97）但效果不太明显；别墅类型联排、独栋、合院、叠墅?坡地建筑，但产品性价比不高，赠送面积非常少（10-19%赠送率）其中地上面积和半地下面积都计入建筑面积算价。观音岩湖、白鹭岛，2000亩原生山体、冼星禅寺自然资源。资源及配套周边普瑞温泉大酒店、百果园、龙湖高尔夫俱乐部4-6联排，面积段259-396㎡，地上建筑面积在175-246㎡之间，半地下室面积84-150㎡之间，花园面积在68-337联排产品情况㎡之间，赠送面积在27-75㎡，赠送率在10%-19%，赠送面积少。金地·三千府赠送面积分析（联排）：地上建筑面积246㎡，地下室建筑面积150㎡花园面积约200平米左右，地下室赠送面积约27㎡地下室赠送面积约27㎡（红色部分）客厅可以隔层下沉式庭院（赠送）地下一层平面（层高一层平面二层平面3.4）个案分析：金科·东方大院销售分析：10月23日，六期“先生的别墅”开盘，联排别墅200多套，至今去化58套对外报实际成交10月份以产品类户型面积价（元/价格（元/优惠体系后型（㎡）㎡）㎡）销售情况当日认购优惠5万元，七天联排11000内按时签约5（6190-2459000左右成交58元万元，一次性期）付款96折，按揭98折?现场的园林景观、配套设施、展示面、示范区展示面好；?开盘根据市场状况审时度势，没有盲目提价，保持成交均价为9000-10000元/㎡左右，低于往期联排成交价格（11000-12000元项目位置长沙岳麓区雷锋大道299号（尖山风情区）/㎡）。约900亩，建筑面积：一期约40万㎡?注重圈层营销和老业主关系营销基本经济指标容积率：一期0.48，二期0.43别墅类型联排、独栋、洋房、叠墅、高层资源及配套300亩山体资源、内部水系（100亩湖泊），中式建筑风格联排产品情况无地下室设计，赠送一个地上车位，赠送面积非常少个案分析：水映加州销售分析：10月份以后仅销售1套联排，11月份无成交对外报10月份以产品类户型面积实际成交价格价（元/优惠体系后型（㎡）（元/㎡）㎡）销售情况当日认购交5联排370-350万，95折，一联排11月份无双拼360-430联排7900次性97按揭8500成交独栋600-65099，即时签约再少两个点项目位置长沙市开福区青竹湖大道与太阳山路交汇处占地：411629.500平方米；总建筑面积：?2011年6月25日开盘，二期共54套联排，截止到10月份，仅去化12项目规模399252.000平方米；容积率：0.97；绿化率：套，销售低迷；45.33%；?联排产品面积偏大，赠送面积少，产品性价比不高，客户接受度不高；?别墅类型独栋、双拼、联排、高层在价格策略上，一直未出现松动，造成每月去化缓慢；?在近期推广上，主推高层住宅，别墅推广主要放在周边配套（学校），太阳山森林公园、鹅羊山公园、秀峰山公园资源及配产品（双拼、独栋）的诉求上，造成联排去化率一直很低。长沙外国语实验学校、周南中学、长沙开福区套行政学院、湘益中学联排产品部分户型客厅无挑空，赠送面积非常少（仅车情况库及储藏室是赠送）个案分析：水岸新都销售分析：成交价格6000-6500，10月份以后仅销售一套对外报价实际成交产品类户型面积10月份以后（元/价格（元/优惠体系型（㎡）㎡）㎡）销售情况认购总价优惠10万，一次性联排170-280联排6000-98，按揭无折7000-联排16500扣，7天内签约套双拼270-3307500额外99折项目位置雨花长沙县跳马镇石燕湖大道旁容积率0.54，50%绿化率，占地约140880㎡，建筑?2010年8月联排开盘，以5000元/㎡的价格入市，销售近百套，目前剩项目规模面积约80055㎡余15套左右；别墅类型联排、高层、双拼?联排产品无地下室，赠送面积少；?在近期推广上，主推高层住宅，联排为尾盘销售；周边自然资源匮乏，自身配套齐全（商业，会所，游资源及配套泳池，幼儿园等）联排产品情无地下室，赠送一个地上车位，面积赠送非常少况长长沙沙别别墅市墅市场总结场总结?受宏观调整影响，近期长沙别墅市场的供应、成交量大幅下降，环比跌幅均在70%以上；?由于受整体环境影响，各竞争楼盘在价格上都采取了谨慎的态度，部分别墅出现降价或较大优惠折扣；?在营销推广方面，竞争楼盘以周末暖场营销活动为主，辅以户外和短信，其他媒介运用较少。关键解读：相对于普宅，非刚需的别墅产品面临更大的销售压力，市场形势更为严峻！或许，会有太多的广告公司对各位诉说》如何将绿城青竹园调性拔高，追求别墅领袖地位，堆砌奢华主义价值观引导市780万起，湖南人自己的别墅场财富阶层。难道真的可以撬动市场？》好吧，或许如何真的如此可以让青竹园脱颖而出，意识形态沟通也可以满足。》只是，我们更愿意思考一些有用的角度——淡市下的占位突破。绿城青竹园，不是别墅的别墅小于0.25的命题》意识形态沟通机构2012年青竹园的思考容积率小于0.25之于全球都是真正的豪宅别墅基础，只是我们无奈的在中国地产市场，纷杂的类别墅夸张了自身的产品定位。于是，别墅——这个本应担负更多价值的属性名词不再稀缺！100万到4000万都买别墅，成为一种