温江与周边市场调研&产品定位建议2013-03-22成都介绍认识成都成都行政区划范围成都城市地位地理位置：四川省中部其他：1、四川省政治、经济、文化中心2、西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心3、西南地区重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽4、西部地区高新技术与新兴工业产业基地5、西部地区具有优良人居环境的居住地6、国家重要的旅游中心城市截至2011年9月30日，成都市管辖9个区（青羊区、锦江区、金牛区、成华区、武侯区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区）、1个开发区（高新区）、6个县（郫县、双流县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县），代管4个县级市（邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市）。认识成都-五环五卫认识成都都江堰金堂青白江郫县新都邛崃温江龙泉项目位置双流华阳简阳新津正兴认识成都四大新城拓展为六个新区组团?功能定位：城市重要功能区，主要包括：居住、教育、高新郫县组团新产业、旅游。组都团?重点发展职能：花园居住新城、花卉博览产业中心、高新技术产业基地、特色休闲度假区、文教基地、生态保护示范区等。温江组团?空间发展策略：应以产业高级化、专业化为主要特征，提高产业准入门槛，严格防止和控制土地的无序开发，提高土地利用效率，高度重视生态环境的保护工作。双流东升组团龙泉双流华阳组团组团认识成都西部发展受控?成都市城市总体规划（2003-2020）提出成都市将向东南北三个方向发展，但是将控制向西发展。西部是成都上风区和水网密集地方?由于西部处于“上风上水”的位置，城市规划将严格控制发展，限制上大污染的项目，在用地指标、人口规模上也做严格控制。?也就是说相对于东部和南部而言，西部发展的空间较少，地源性经济动力缺乏。认识成都四大新城——全域成都发展策略?北部新城：工业+商贸。应改变传统专业，搞成一个永不落幕的博览会。其中，北部新城的北部建国际商贸城，东南面为工业发展区，为商贸配套服务，南端的凤凰新城是一个高档休闲居住区域。?东部新城：汽车+旅游。应将北部龙泉山纳入新城建设，打造龙泉旅游。在道路规划方面因纵向道路较少，要启动南北干道。二产业发展方面以汽车制造带动工程机械发展，将之作为中国西部国际车城考虑。起步区的范围要扩大，将十陵、西河打造成汽车贸易区，另还可考虑汽车娱乐发展。同时，对十陵公园也要开发建设。?西部新城：大学城+生态。建一核两带田园网络；结合温江、郫县的定位，将几十所大学也纳入新城发展中。?南部新城：航空+信息。加大高速路端口的辐射，高度重视航空港，更要打造信息生活。成都地产数据成都地产状况固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长2000-2012年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况2005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图成都经济要素成都经济发展趋于平稳，居民收入稳步增加2012年第1-3季度成都居民可支配收入2012年成都PPI、CPI同比涨幅2006-2012年成都GDP（2012为预估）8700成都经济要素成都即将进入商业地产启动期，大商业地产时代即将到来GDP总额GDP增速2011年末户籍人口人均GDP2012年（亿元）（%）（万人）（美元）成都市8700左右13%左右1159.87500左右世界房地产发展阶段规律：成都土地市场情况2012年，成都市土地供应445宗，供应面积34125亩，同比增长39.90%。2012年，土地成交308宗，成交面积23351亩。同比增长51.44%成都土地市场情况成都土地市场情况成都后期市场将有大量商铺面市，商铺后期营销的压力比较大成都土地市场情况住宅兼容商业用地均价最高，461万元/亩；其次是商业兼容住宅用地，均价302万元/亩；再次是纯商业兼容服务业用地，均价223万元/亩。从土地结构分析溢价率，从图中可以看出，商业兼容服务业用地的溢价率最高，平均溢价率为37%，在此用途土地中，“温江区天府街办前进社区5、10组（南、北均临天府街办前进社区五组；西临路）”地块溢价率最高，溢价率为122.89%.，温江其他板块的两个中标家地块性质为住宅兼商业溢价4.85%、7.04%成都地产市场新开工面积居高不下，企业投资商业地产热情持续升温工程面积（万平方米）时间商业新开工面积（万方）分类主城区郊区合计2008年287.24商品住宅2222.722706.374929.092009年337.1职工住宅66.9711.5778.542010年505.41经济适房1.7895.2897.062011年779工业项目223.44353.62577.062012年1002.44商业项目790.08212.361002.44合计2911.19成都地产市场价格震荡上行，12月备案创历史新高，市场回暖抬头2007年-2012年大成都各类型商业供销走势图（备案口径下写字楼、LOFT、SOHO、商铺）新增供应井喷2月15日成都住宅限购令100万方均线月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备案面积（万17.5717.4836.3828.5935.9638.2818.673.1073.2720.3932.3699.22421.2m?）供销比2:1、存销比超3:1，存量持续上扬，市场消化不成都地产市场良年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年新增（万m?）216.37222.03302.20461.41664.18841.44销售（万m?）83.2652.00224.79333.65359.28421.28存量（万m?）--------613.24658.84959.791330.11成都地产市场12月销售价格下降，带动主城区商铺销售形成全年小高潮2012年成都主城区商铺供销存（单位：m2）2012年成都主城区商铺分行政区供销存（单位：m2）成都地产市场全年价格波动上扬，新都区、双流供销存分列市场前两位2012年成都近郊商铺供销存（单位：m2）2012年成都近郊商铺分行政区供销存（单位：m2）近郊指双流、温江、龙泉驿、郫县、新都区成都地产市场远郊商业销售创全年最高、但新增、存量数量巨大2012年成都远郊商铺供销存（单位：m2）2012年成都远郊商铺分行政区供销存（单位：m2）成都地产市场市场活跃度最高区域集中在城市西南部供销应售存均量价成都地产市场综合体分布集中度高、未来同质化竞争明显力力宝宝东东盟盟城城绿绿地国际地国际花花都都北欧知北欧知识城识城传化国际新城传化国际新城（（150150万㎡万㎡））（（100100万㎡万㎡））（（240240万㎡万㎡））（（110110万㎡万㎡））在在售或已营售或已营业业花样花样年龙年国际年龙年国际中心（中心（7070万㎡万㎡））五彩五彩城城未售（（130130万万时代时代天街天街未售㎡㎡））（（180180万㎡万㎡））富森美富森美家居家居法法国风国风情长情长廊廊（（5050万㎡万㎡））绿绿地地世纪世纪城城北北城城天街天街（（8383万㎡万㎡））天来天来国际国际广广场场成都水游城成都水游城（（7070万万城城北天北天地地（（6060万㎡万㎡））（（5757万㎡万㎡））㎡㎡））（（4848万㎡万㎡））万万科科砖石广砖石广场（场（金牛金牛万达广万达广场场珠珠江国际新城江国际新城1212万㎡万㎡））新新熙熙门（门（1212（（110110万㎡万㎡））协协信项目信项目（（2424万㎡万㎡））德坤德坤新新天天地地万㎡万㎡））（（2222万万富富力力天汇天汇（（1818万㎡万㎡））沙湾现沙湾现代城代城㎡㎡））中中铁铁西城西城（（3030万万重重庆庆商商社创纪社创纪中中（（6060万㎡万㎡））（（7070万㎡万㎡））㎡㎡））心（心（3939万㎡万㎡））唐唐人人街街（（7070成都国际商城成都国际商城华置华置广广场场金沙太阳城（43万万㎡万㎡））金沙太阳城（（3232万㎡万㎡））（43万（（7070万㎡万㎡））雄飞雄飞㎡㎡））中心中心晶晶融融汇汇（（1818龙龙湖湖金金楠天街楠天街（（1414万万万㎡万㎡））华华润万象润万象城城阳阳光光100100米娅米娅中中（（5757万㎡万㎡））㎡㎡））（（3232万㎡万㎡））心（心（3030万㎡万㎡））国际金融中心莱蒙莱蒙置地置地广广场场国际金融中心（44万㎡）（（1414万㎡万㎡））（44万㎡）摩根摩根中心中心太古太古项目（项目（2121（（1313万万环环球球贸贸易广易广场场万㎡万㎡））（（130130万㎡万㎡））中中粮粮大大悦悦城城仁恒广仁恒广场场㎡㎡））龙龙之梦之梦（（180180（（2525万㎡万㎡））（（2020万㎡万㎡））来福士广来福士广场场万㎡万㎡））凯德广凯德广场场天府天府（（3232万㎡万㎡））华华润翡翠广润翡翠广场场优品时代优品时代（（2828万㎡万㎡））大大鼎世纪广鼎世纪广场场（（1414万㎡万㎡））（（5050万㎡万㎡））茂茂业中心业中心（（2020万㎡万㎡））（（3535万㎡万㎡））成都大成都大魔魔方方布鲁明顿广布鲁明顿广场场（（105105万㎡万㎡））（（1717万㎡万㎡））中中航航国际国际广广场场新新世纪世纪环环球球中心中心（（3535万㎡万㎡））航天航天城上城城上城泓昌嘉泰泓昌嘉泰金融金融（（176176万㎡万㎡））（（3030万㎡万㎡））中心（中心（2828万万东方东方希望天祥广希望天祥广㎡㎡））场（场（5050万㎡万㎡））备注备注：以上为总：以上为总体量体量在在1010万平米万平米保利保利国际国际广广场场棕榈棕榈泉国际中心泉国际中心复复城国际城国际（（2626万㎡万㎡））（（2424万㎡万㎡））（（2323万㎡万㎡））以上的以上的6464个项目个项目分布