谨呈：藁城建业房地产开发有限公司藁城西刘村项目前期提案本方案解决的问题？项目总体开发思路、以及基于此思路的实施提示。市场环境解析国内房产大势国内房产大势藁城经济藁城经济藁城房地产藁城房地产市场小结市场小结项目评判剖析总体战略选择项目产品建议营销策略提示国内大势调控空前，市场看跌★1月26日，新国八条出台，调控力度前所未有：A、与政绩挂钩；B、直接砍掉投资客户；C、贷款门槛明显提高。★目前已有北京，上海，济南，成都，青岛5大城市出台执行细则，石家庄限购政策也将在一周之内出台，石市房地产市场必将受到较大影响，从而影响其周边市场；★存款准备金率24日继续上调至19.5%，资金口袋进一步收紧；★我们认为至少会带来以下几个方面的影响：A、销售量急剧下滑；B、销售价格最长在半年内出现波动；C、后市中低端楼盘持续平稳发展、难以迅速回升，而中高端楼盘有望实现逆转。藁城经济城市发展掠影我们先看看这座城市的发展：用视觉，去读懂这座城，那些不需要数据支撑的事实。8080四明街胜利路交叉口这就是藁城，一座由北而南的城市年代的百货年代的新市场08年，信誉楼落户藁城现在的市政府99年广场落成藁城第一个商场曾经的商业中心曾经的中心位置藁城经济经济实力较强、城市建设滞后藁城的GDP一直保持较快增长态势，特别是随着良村经济技术开发区的建设、以及其他几个工业园区的建设，藁城经济更是实现了突飞猛进的发展，综合实力稳居石家庄前三，06年还曾位列全国百强县。但是，藁城城市发展方面，从80年代局促的县城，到90年代城南的开发，城市规划已现雏形，到2000年之后，城市建设良好的发展势头戛然而止，到2010年，将近10年的时间，也不过多出一条昌盛街、半条世纪街。一个经济发展良好的城市，城市建设规模却不见扩大，市区住宅甚至一直处于较为紧缺的状态。供应与需求：近几年以来，藁城房地藁城房地产产体现为供应不足、需求旺盛。需求：供应：★藁城经济在石家庄各县市中位居首位，购买力强；★从2006年以来，藁城开发的住宅项目主要有★藁城市区人口约7万人，园丁花园、商业小区、广泰花园、龙湾帝景等，按国内可比县市级城市发展来看，每年至少可消化住宅累计不足30万，年开发面积不足7.5万平米；10－14万平米；★目前，藁城在开发项目主要有廉州星城、尚庄★由于藁城经济的发展，当地房地产供给不足，以及离改造、大有容园，除尚庄项目较大外，其余各项石家庄仅30余公里的距离，促使不少藁城人选择到石家目体量有限，市场供应不足。庄市区购房。★这是一个非常少见的供小于求的市场。藁城房地产近年供应项目情况藁城08年之后开发项目项目位置体量入市时间成交均价广泰高层工业路东头2栋高层09年3800元（带简装）四明花园四明街1栋小高层08年3200元大有容园站前街3栋高层10年7月3200元廉州星城工业路西头7栋高层未售未售（2900元）尚庄改造北尚庄村25栋高层左右未售未售（3200元）北街村高层工业路东头1栋高层09年3300元藁城房地产产品及营销简析★建筑：园丁花园、广泰花园、龙湾帝景等各项目已经开始注重建筑外观设计，但主要以现代风格为主，其他特色建筑风格基本上没有。★园林：龙湾帝景是藁城目前各项目中园林设计最为漂亮的小区，小区的水系增加了园林的灵动感；除此项目外，其余各项目没有认真考虑园林的规划设计；★营销：龙湾帝景利用其会所做了一个正规的售楼部，其余各项目大都利用现有商业门脸进行简单装修而成，宣传推广方面更是基本不做—主要靠口碑传递。因此，藁城房地产总的来说还处于一种粗犷式的发展状态，与辛集、定兴、宁晋等类似城市存在较大差距。藁城房地产建筑风格：基本为现代风格广泰花园龙湾帝景藁城房地产园林营造：普遍处理一般龙湾帝景优美的水景园林藁城房地产无营销的市场状态龙湾帝景售楼部廉安售楼部市场小结一个充满诱惑力的市场藁城市场小结——★强大的购买力决定了房地产存在良好的开发基础；★产品的初级状态给我们提供许多可以超越的地方；★而无营销市场状态更是为我们打造项目品牌及建业地产企业品牌创造了良好条件。国内大势启示——★大环境的风险对藁城同样会造成影响，至少是心理影响；★我们必须考虑市场风险带来的冲击。因此，我们应该在这两者之间寻求一个平衡点，为项目找到最佳开发方案、为开发商最大价值。市场环境解析项目评判剖析项目项目概况概况SWOTSWOT分分析析小结小结分分析析总体战略选择项目产品建议营销策略提示项目概况规模楼盘项目：西刘村改造项目地址：四明街南头西刘村体量：总建面积约55万平米住宅销售面积约38万平米产品：小高层、高层、商业交通：四明街、育才路周边：体育场、广场、通安小学、九中、新一中（规划）SWOT分析优势明显好于劣势Strength：1、规模优势：现有楼盘中规模首屈一指，品质感强；2、区位优势：属于藁城市区位置，周边配套和交通较为成熟；3、开发商实力：开发商口碑和实力能够得到藁城人的认同；Weakness：1、缺少超市、综合市场一类的购物场所，四明街南段商业氛围不浓厚，西边通安街、东边信誉楼和即将入住的北国超市，两侧商业发展成熟，本案周边不易形成规模；2、藁城人缺乏大盘概念，对产品品质和形象认知度较低，这与藁城房地产市场的发展规律有关，本案的形象植入有阻力；SWOT分析机会多于威胁Opportunity：1、市场需求旺盛，客群观望情绪较低，改善性需求和刚性需求所占比重大；2、因为缺乏大盘，更缺乏有品质的大盘，本案的强势入市，会引导藁城房地产市场，甚至会提升以后的开发门槛；3、广泰的高层已经将藁城的房价拔到一个新高度，能够有效降低我们的价格风险。Threaten：1、廉安的北尚庄项目，规模与本案相近，区位上紧邻昌盛街，虽然一南一北，但是必将分流本案客户，将是本案2011年最具竞争力的项目；2、随着农村改造的热潮，北街、东街、南街有可能进行拆迁；3、未知项目的入场，如信誉楼北侧地块或市区其他地块，都会增加未来的不可预计性。项目基础条件项目基础条件为藁城最好，应挖小结掘其最大潜力★大盘：打造藁城第一大盘形象。★成熟：项目周边集中了这座城市的大量优势配套资源，对于中小县市级城市而言，这是很重要的一点。因此，项目应该抓住机会，实现项目最大价值。市场环境解析项目评判剖析总体战略选择开发目开发目标标战略战略机机会会目目标确标确定定总体战略选择总体战略选择项目产品建议营销策略提示开发目标开发商常见的开发目标★品牌目标：专业开发商，为长期发展做铺垫★速度目标：快速销★利润目标：实现价售，降低后期风险值最大化总体开发目标★风险控制：首次开发★前期投入：减少前期，控制风险投入，实现较少资金启动目标冲突，如何解决？?5大目标存在冲突——寻求最佳平衡点各种外在及内在因素给我们提供战略机会分析了一个良好的发展时机1.市场给予的1.藁城市场购藁城市场购买买力力和和中高端产品市场空中高端产品市场空缺缺，，给给予予我们产品我们产品机机会；会；2.藁城无营销、低竞争状态，给予了我们营销创造品牌的机会；战略机会：2.藁城无营销、低竞争状态，给予了我们营销创造品牌的机会；3.3.国内大势，中高端国内大势，中高端相对相对机机会较大，会较大，并并有有抄底机抄底机会。会。1.地块条件给1.藁城最大藁城最大规模规模项目；项目；2.藁城类似楼盘位置最优；予的机会：2.藁城类似楼盘位置最优；3.3.地地块块条条件给件给予予了了我们我们充分充分的发的发挥挥空空间间。。1.开发商发展1.开发商开发商拥拥有良有良好好的资金基的资金基础础；；2.开发商同样拥有良好的口碑基础；战略机会：2.开发商同样拥有良好的口碑基础；3.3.拥拥有基有基础础的的同时同时，，要全要全面进面进军军房产，房产，正可正可利利用用品品牌牌顺顺利进利进入入。。中瑞地产对本项目开发目标的理解：风险可控目标确定下的品牌塑造！首要目标★★打造打造品品牌牌：：为开发商为开发商全全面进面进军军房地产房地产打打下基下基础础，实现，实现企企业业战略转战略转型型！！目标分解风险目标投入目标利润目标速度目标品牌目标★一流产品、高水★开盘前通过预收★实现区域住宅项★整盘55万平米★开盘后一年内成准营销、理想的客款减少投入，开盘目最高均价，获取，三年半销售98%为藁城最知名地产户积累，保证项目后销售速度满足用风险可控。款需求。丰厚利润。以上，基本清盘。品牌。总体战略领导者战略！选择行业老大中大市场份额领导者挑战者领领导者导者战略战略要点要点领导者挑战者★★打造打造区区域域市场市场领先领先产品产品;;—领先品牌塑造—目标明确，挖掘客户★★制制定定区区域域市场行业市场行业标标准，准，—产品不可复制—瞄准市场缝隙发发表表行业行业宣宣言言；；—标准制定者—创新产品和需求点★★采取采取有有效效防卫措防卫措施施和和攻攻击击行动，维护市场份额；行动，维护市场份额；追追随随者者补补缺者缺者★★建建立立项目价项目价值值体体系系；；★★塑塑造造项目项目和企和企业的品业的品牌牌影影—搭便车，借势—改变游戏规则响力。响力。—以小博大，杀伤战术—强调新的评估标准—价格战的制造者—强调产品特色和价值次/非主流市场敏锐的机会主义者塑造区域强势品牌！总体战略选择建业地产的品牌路线项目素质品牌战略路线——人文内涵企业项目品牌文化市场口碑★符合开发商长期发展的利益形象包装需要！…经营★符合市场环境！差异化竞争理念企业品牌获取最大利润！品牌维护与强化★符合地块条件！！公众形象品品品牌牌牌…项项项目目目123战略参考——机会的把握！?天山.水榭花都，成就了天山集团的辉煌！?今天，我们是否能够把握同样的机会！?在石家庄，面对激烈的竞争、众多品牌企业（万达、恒大、天山），我们突围无策！?那么，我们