Savills世界领先物业服务公司二次装修管理第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司2014年8月14日星期四Savills世界领先物业服务公司物业公司二次装修管理的目的为维护全体业/租户的利益，更好地配合业/租户二次施工，同时对业/租户/施工单位提供有关大厦的技术资料及消防报审、报验手续的协助，明确物业公司在业/租户/施工单位施工过程中的服务项目及管理规定，以保证二装工程顺利完成；从而提供优质的物业管理服务。Savills世界领先物业服务公司二次装修的特点1、二次装修必须符合原大厦工程的即定规范，不能突破原有的一些规定性的技术指标。2、施工过程应不影响相邻用户的正常工作，否则将引起相邻用户的投诉。3、对施工人员的素质要求比较高。4、施工中的防火要求特别重要。5、仅限于本单元区域内。Savills世界领先物业服务公司二次装修结果的控制原则?1、业/租户的装修工程必须得到当地消防局颁发的《建筑工程施工单位消防局建筑内部装修防火审核意见书》和《公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书》同意方可进行。?2、业/租户已装修完毕之工程必须得到当地消防局颁发的《公安局消防局建筑工程消防验收意见书》中“同意投入使用”之意见后，方可入驻使用。?3、业/租户装修改造之工程必须以市消防局批准的施工图纸为准，否则由于消防验收未通过而耽误业/租户开业办公，大厦物业管理公司不承担任何责任。Savills世界领先物业服务公司?4、消防局批准的装修设计图纸，并不代表装修承包商在管理公司批准的施工范围以外的施工是合法的。?5、为保证装修质量，建议业/租户聘请有资质的监理单位对装修工程进行监理。大厦物业管理公司没有对装修质量的监理义务。?6、装修施工不得破坏大厦公共设施设备及结构；并保证物业工程维修的空间位置及检查位置的需求。Savills世界领先物业服务公司二次装修的过程控制一、大厦提供之基本装置二、申请入场装修三、装修施工限制事项四、物业管理公司验收五、装修完成六、消防验收Savills世界领先物业服务公司一、大厦提供之基本装置1、电梯系统为保护电梯内饰，客户只能用有内饰防护措施的消防梯或货梯运送货物，装修垃圾必须在指定时间内运送。2、中央空调系统冬季采用市政热力供暖，夏季（周一至周五）工作日8:00---18:00提供中央空调制冷。业/租户对区域内空调系统送风口的改动必须由合格之承造商施工，费用由业/租户负责支付，施工设计图需经物业管理处审批。Savills世界领先物业服务公司3、供电系统采用市政双路供电,并配备应急柴油发电机与市电联锁切换，配送租区的照明、动力电源及计量表已预留在各层强电竖井总配电箱内，业/租户可由此接驳。所有由总配电箱接驳至各租区之工程(包括电表、配电盘、电流断路器、隔离器、电线、照明灯具等装置)均需经物业管理处批准。在收到书面批准书后,由合格或经物业管理处批准之承造商施工,并需符合供电局及政府之安全规格，所有费用由业/租户负责。施工临时用电须到物业管理处办理手续，并遵守临时用电管理规定。大厦之消防通道及电梯大堂等公共区域均已安装紧急照明,业/租户不得私自更改。Savills世界领先物业服务公司4、给排水系统各楼层之供水及排水系统,均已安装及接驳至各楼层之茶水间、清洁间及卫生间。任何更改均需得到物业管理处之书面同意后由合格之承造商施工,费用由业/租户负责。5、通信与网络系统语音、数字、视频信号线已引入各层弱电竖井内配线箱和电视箱内，业/租户可根据需求按规定向供应商办理相关手续，费用由业/租户负责。Savills世界领先物业服务公司6、消防设备大楼内之防火楼梯,防火门、指示牌、紧急照明、消防栓、自动喷淋系统、消防报警系统、排烟系统、灭火器等,均遵照政府防火规格安装。任何更改均必须符合消防规定并得到物业管理处与消防局之书面批准，并且由消防局及物业管理处认可之承造商施工，完工后由消防局检验，费用由业/租户负责。7、监控系统公共区域已安装24小时监控系统,业/租户如欲加装个别之保安/报警/监控系统,事先应得到物业管理处和公安部门之书面同意及由合格之承造商施工,费用由业/租户负责。Savills世界领先物业服务公司8、楼宇自控系统中央空调、自动遮阳窗帘、公共照明、给排水等均纳入楼宇自控系统管理，任何更改均需得到物业管理处之书面同意后由合格之承造商施工,费用由业/租户负责。9、公共区域公共区域地面、墙面、吊顶等已完成装饰，配以消防、监控、空调、照明等相关设施，业/租户对公共区设施不能进行任何改动，亦不能占用公共区域。Savills世界领先物业服务公司10、结构1）、各区域地面之承重力均有所不同,请向物业管理处核实贵单位地面之负重。2）、在未获得物业管理处书面同意前,不得将地面、结构墙、梁或柱切削、挖洞或钻孔，亦不得改动建筑物的结构。3）、所有已建成之间隔墙与门窗均符合政府规定之防火规格，在未得物业管理处书面同意前不得擅自更改。Savills世界领先物业服务公司二、申请入场装修1、装修承包商在申请装修时应具备下列文件:所有设计说明及图纸A.内部设计图及天花布置图。B．消防系统布置图。C．供暖通风及空调系统布置图。D．电力系统图/平面图。E．弱电系统图F．其他“报审资料统计明细表”所述资料Savills世界领先物业服务公司物业服务费的收取?原则：合理、公开以及费用与服务水平相适应。?物业使用人、空置房收费办法　　业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（标准可与建设单位根据实际情况进行协商）Savills世界领先物业服务公司2、装修图纸的具体要求?业/租户/装修承包商需于入场装修前提交一式4份设计图纸以供审批及消防报批。?所有图纸尺寸应以公制标注,比例不小于1:100。每张图纸应注明项目名称、比例及必要的说明。?在设计图上，任何阻挡消防通道、消防喷头、机电房的设计，都不会获得批准。?装修用料(必须符合政府和环保及消防的规定)。?天花设计图必须说明天花设计及照明、出风口、喷淋头、烟感的位置。Savills世界领先物业服务公司?新造或更改的空调设置系统之图纸必须说明盘管风机、风柜、温控器、风管及出风口的位置。?图纸必需说明维修检查口的位置及尺寸。?照明系统及电源布线图必须说明所有总配电盘、分区配电盘、照明、开关、插座之功率及位置。?家具分布图必须说明摆放重型保险箱、大型计算机房等位置。?更改消防设置之详细图纸必须说明喷淋头及烟感器的位置，并需符合有关政府部门法规要求，同时在图纸中还需要标明原喷淋头及烟感器的位置。Savills世界领先物业服务公司3、图纸审批及报审1、交给物业管理处的所有图纸都将被审查,对不合规格或资料不全的要求业/租户/装修承包商在7天内进行修改及重新提交审批。不按以上程序办理而引起之延误,由业/租户自负责任。2、业/租户/装修承包商将装修设计图纸等申报材料（盖有报审专用章）送消防局审查。若装修设计图纸审查不合格，则由装修承包商修改。若装修设计图纸已合格，则由业/租户取回消防局签发的《消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书》及《开工证》。管理处凭此签发《装修施工许可证》方可进行施工。3、提交的图纸必须符合防火规定及要求,任何违反规定的改建都将被拆除,费用由业/租户负责。4、在装修设计图纸未经消防局审核批准情况下的施工是绝对禁止的。一经发现，管理处有权要求停止施工并恢复原样，由此造成的损失由业/租户/装修承包商自负。5、若完成之装修与原先申请的图纸有所不符，管理处有权要求在7天内整改。因此而引起的延误由业/租户自行负责。Savills世界领先物业服务公司4、施工单位应向管理处提供以下资料：A．本市认可设计承包商的营业执照B．设计承包商资质证书（贰级或以上）C．装修承包商资质证书（贰级或以上）D．业/租户装修委托书E．业/租户与装修商签订的《装修合同》F．装修施工保险单原件G．监理公司之签约合同原件H．施工安全许可证I．??施工组织设计、说明及进度表J．?填写两份《承诺书》，表示业/租户/装修承包商已经详阅并承诺遵守《装修手册》之内容K．填写《装修施工申请表》L．签署《二次装修消防、安全责任书》和《装修管理协议书》。M．施工人员身份证复印件一份（外地人员须持务工证、暂住证）、1寸照片2张Savills世界领先物业服务公司5、保险购买1.装修期间的工程一切保险及第三者责任险，必须以本大厦业主、业/租户、大厦管理处和装修承包商及其分包人（如有）的名义为被保险人。2.建筑及安装工程的一切保险。保险金额应为承包工程合约之总金额，最小金额为人民币壹佰万元。3.第三者责任保险。主要是保障工程期间因意外事故时造成工地现场及临近地区的第三者人身伤害，疾病或财物的损失，以及被保人因此而支付的诉讼费用和其它费用。第三者保险金额每一事故不少于人民币壹佰万元(视工程之范围而定)。4.为施工人员投保足够的意外伤害保险。5.所有保单均需提交管理处。物业管理处有权在必要时,要求提高保险额至适当程度。Savills世界领先物业服务公司6、施工出入证在审批完成并收到批准书后，应提交施工人员名单，申办临时施工出入证。所有施工人员必须凭临时出入证出入，同时业/租户/装修承包商必须对施工人员之行为负责，所有施工人员出入证于装修完毕后必须交回物业管理处。办理临时施工出入证需带两张一寸相片及有效证件（身份证、暂住证）。Savills世界领先物业服务公司7、交纳相关装修管理费用:装修押金（要求由装修承包商支付，若客户愿代其支付，须向物业管理处递交承诺书，郑重承诺。）临时施工出入证垃圾清运费电费水费泄水费Savills世界领先物业服务公司8、施