Savills世界领先物业服务公司能源管理与成本控制第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司2014年8月14日星期四Savills世界领先物业服务公司能源管理——重视节能工作宏观：节省人类生存的有限资源，保护人类生态环境；微观：降低运行成本；节能运行是工程部的重要工作内容之一；节能工作应自上而下，有计划、有检查、有管理；能源管理是技术与管理的有机结合，是工程管理水平的具体体现。Savills世界领先物业服务公司能源管理——建立能源管理小组高层管理人员及部门经理牵头组织?高度重视?责任明确?作为一项日常工作来抓?有计划、有组织、有实施、有检验全员参与?人人有责?养成良好的习惯?群策群力各部门间的配合与监督?不仅仅是工程部的工作?其他部门同样负有节能降耗的责任?相互配合与相互监督Savills世界领先物业服务公司能源管理——能源消耗分类电力水燃气燃油热力Savills世界领先物业服务公司能源管理——对能耗做出正确评估对能耗做出详细准确的记录?增设必要的计量装置?统计能源消耗现状（按月、季节、年度）?考察设备运行状态、运行参数的符合性对数据做出正确的分析?系统是否在最佳状态区运行？?统计出单位能耗值并作横向对比?测算现行能耗的合理性对耗能高的设备重点研究?高耗能设备?耗能不正常的设备Savills世界领先物业服务公司能源管理——制定节能运行方案进行方案论证?对能耗做出全面分析，寻找节能潜力设备?具有理论依据和可操作性?效益分析及投资回报周期由专人负责实施制定节能运行操作手册培训到每一个操作者制定新旧方案运行状况及效果的对比方案Savills世界领先物业服务公司能源管理——能源管理操作实践正确掌握系统设备的操作方法分析设备运行状态合理调整工作参数资源的合理利用采用节能设备加强日常管理及时对落后的设备进行更新Savills世界领先物业服务公司设备更新和技术改造设备寿命?设备的自然寿命?设备的技术寿命?设备的经济寿命Savills世界领先物业服务公司设备更新和技术改造设备的更新方案设备更新方案就是对新设备（包括原型设备和新型设备）方案与旧设备方案进行比较分析，也就是决定马上购置新设备、淘汰旧设备；还是至少保留使用旧设备一段时间，再用新设备替换旧设备。新设备原始费用高，营运成本和维修成本低；旧设备原始费用低，营运成本和维修成本高。Savills世界领先物业服务公司设备的更新方案计算原设备和新设备的经济寿命选择设备更新时机Savills世界领先物业服务公司成本控制外包项目的成本控制零配件/耗材的采购与验收备品备件的更换与维修标准日常耗材的领用控制工具的管理修旧利废，开源节流Savills世界领先物业服务公司能源消耗分类——电?照明设备：室内照明、公共区域照明、室外照明、外景照明（立面）、应急照明；?耗能设备：冷冻机组、空调系统、送排风系统、水泵；?施工用电、大型电动工具Savills世界领先物业服务公司能源消耗分类——水生活用水：卫生间、浴室、饮用水、餐饮；系统运行：冷冻水、冷却水、采暖热水；工程用水：消防系统改造、临时施工用水；管理用水：绿地、园林、清洁。Savills世界领先物业服务公司正确掌握系统设备的操作方法了解原设计意图理解运行参数的意义掌握操作要领定期对设备运行状态进行诊断根据季节和设备性能的变化及时对设备的工作参数作出调整确定合理的设备运行方案Savills世界领先物业服务公司分析设备运行状态合理调整工作参数电力变压器冷水机组冷冻泵冷却泵冷却塔水源消耗楼宇自控系统Savills世界领先物业服务公司资源的合理利用低谷电的利用新风资源的利用废水的回收利用?冷凝水?雨水?消防水池陈水余热的回收Savills世界领先物业服务公司采用节能设备节电设备的利用?变频设备?节能灯具?节电柜节水设备的利用?水处理设备?直供水系统?节水龙头Savills世界领先物业服务公司加强日常管理杜绝跑冒滴漏?消防设备设施的完好状态检查?冷热供水管路、龙头、阀门的检查空调系统的补水加湿器的工作状态保温状态的检查?维护结构保温?风道及水管保温过滤网的及时清理表冷器的定期清洗控制系统的完好率Savills世界领先物业服务公司某写字楼各设备消耗比例其他10%空调37%办公设备22%电梯3%照明28%Savills世界领先物业服务公司某写字楼空调系统共设备耗电比例热力泵冷却塔9.2%1.3%空调箱45.3%制冷机30.0%冷却泵冷冻泵6.2%8.0%Savills世界领先物业服务公司Savills世界领先物业服务公司物业物业服服务务人人所共誉所共誉THANKYOU