××××××项目合约策划报告编制：审核：第1页共18页签发：编制日期：第2页共18页××××××项目合约策划报告××××××项目合约策划报告一、项目概述××××××项目位于××市××区，项目占地84100m2，总建筑面积96660.5m2，拟开发约24栋6-8层的住宅小区。公共建筑层数为1-3层，总体建筑高度不超过24m。其中住宅建筑面积76987m2，商业建筑面积3988m2，幼儿园建筑面积3002.5m2，架空层建筑面积2119m2，半地下车库及设备用房10544m2。本项目拟分成两期滚动开发：一期为售楼区域（包括会所、1栋、2栋、3栋、11栋、12栋、13栋，约20,000m2），其他栋号均属于二期，为非售楼区域。详见附图（一）：总平面图本项目计划开工日期为2006年5月1日，一期竣工时间为2007年4月26日，二期竣工日期为2007年10月8日，总发展时间历时一年零五个月。二、合约策划综述（一）目的由于本项目工期非常紧凑，为发展计划顺利进行，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段针对本项目合约工作的重点和难点，制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。（二）合约管理架构见图1：××××××项目合约管理架构图。××××××项目合约策划报告第4页共18页××××××项目合约策划报告图1：××××××项目一期合约管理架构图委托计算工程量、估算变更造价甲供物质采购××××地产有限公司招标造价咨询公司主包工程（含防水）卸车、照管协助报建及照管土方工程前期准备工程门窗工程钢筋、混凝土室外道路及管线栏杆工程外墙石材桩基工程园建工程消防工程开关/插座支护工程绿化工程配电工程电缆外墙涂料工程人防工程配电柜/三箱公共部位精装修燃气工程水泵入户门及防火门集中采购电信及网络工程外墙砖泳池及水景设备抛光砖发电机电梯闸阀第5页共18页××××××项目合约策划报告（三）合约分判总体思路1.本项目采用细化分包模式，由我司分专业直接分包。土建总承包需完成主体结构施工、内外粗装饰施工、室外水景结构施工，并承担主体结构内全面管理的责任及对外协调。2.招标报价模式：在严格控制建安成本的同时兼顾招标工作的效率1)造价低于一百万且技术较为简单的招标采用一次报价；2)造价高于一百万的招标采用二次报价；3)对于造价低于50万、工期紧张的特殊工程或者具有政府垄断性质的工程（如燃气、有线电视等），在请示招投标小组或主管领导同意后可采用直接委托方式，由合约部核价；?定标原则：合理低价中标。?招标策略：充分引入竞争，吸引新的合作伙伴，在适当的情况下选用两家单位进场，采用新老结合的方式以降低风险；在发标时不明确定标单位数量，使投标单位能够充分竞争。(其中二期主包工程发标前明确标段划分，便于投标单位考虑现场平面布置，减少定标后措施费用的约谈困难)3、招标方式：尽量做到按招标图纸量价包干（即总价包干），减少结算纠纷?采用量价包干模式的招标主要有：1）二期主包工程（两家）；2）大堂及电梯厅装修；3）消防工程；4）燃气工程；5）小区智能化工程；?对于工程量无法包干的工程，则采用综合单价和措施费包干、工程量按实结算的模式，采用这种模式的招标主要有：1）一期主包工程：按方案图模拟工程量清单，等正式施工图出来后三个月内完成工程量核对，并按施工图包干；2）土方工程：初始标高由我司在招标时提供，投标单位自行复核；3）门窗工程；4）会所及样板房装修工程；第6页共18页××××××项目合约策划报告5）园建工程；6）绿化工程；7）室外道路及给排水管线工程；8）室外电气工程；9）外墙涂料工程；10）栏杆工程；（四）标段划分根据项目发展计划，该项目拟分两期开发，因此主包工程及大多数专业分包工程都是分两期进行。分两期进行招标的工程：主包工程（其中二期分为两个标段）、塑钢门窗工程、栏杆工程、园建工程、绿化工程等。整个项目一次招标的工程：土方工程、边坡支护工程、燃气工程、小区智能化工程、信报箱工程、入户门/防火门工程、外墙涂料工程、室外道路及给排水管线工程、室外电气工程等。物资采购原则上都是按一次招标考虑。（五）时间节点控制思路本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。在工作开展之前与项目部、设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约分判时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。（六）工程量清单编制原则鉴于本项目的特点，拟委托造价咨询公司行进行项目的主体工程的工程量计算，第7页共18页××××××项目合约策划报告按照会所、住宅、商业、地下室对结构、建筑等进行分别计算。对专业分包的工程量按照《××地产房地产开发成本科目（2005年11月修订版）》的科目分类（国标清单）进行分类计算。（七）工程价款支付为了提高工程款支付的效率，减少重复劳动，同时也督促分包单位尽早结算，本项目在工程款的支付方面同以往相比作了相应调整：1）一般工程，工程价款每两个月支付一次，不予支付预付款；2）合同额20万元以下的工程项目采取竣工后一次性付款的方式；3）合同额20万至50万元的工程项目在完成50％工程项目后付一次进度款，剩余部分在工程结算后支付；4）超过50万元的分包合同，设置95％的工程款支付限额，剩余部分在工程结算后支付。为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在两个月内审定，款项在随后的工程进度款中支付。工程结算：在无特殊情况下，主包工程在入伙后六个月内完成结算工作，分包工程在入伙后两个月内完成结算工作。（八）前置工程合约分判本项目的会所将作为销售中心，住宅第三层设置样板房，按照项目销售计划，在一期开盘销售时，要求将会所、泳池、周边道路、环境工程及样板房施工完毕，售楼区域内6栋住宅封顶。为配合营销宣传和客户积累，销售中心、样板房展示区及会所入口两侧绿化带部分将争取尽早施工。其中，涉及到销售中心立面石材、幕墙工程、室内精装饰将进行单独分判。本售楼准备工程的分判即一期分判，时间表参见后节。（九）不利因素分析及应对措施本项目工期较紧，地形复杂，出图特别是一期出图时间可能会滞后，对合约分判的速度和质量要求较高。要加强与设计部沟通，了解出图状况和设计变更趋势，密切联系项目部，尽量避免一次分判被肢解多次。第8页共18页××××××项目合约策划报告本项目室外土方工程量较大，且完成面标高比较复杂，因此出于成本控制和现场管理的考虑，为降低投标单位对本项目土方工程预留的风险，减少中标单位现场可能存在的争议，由项目部、设计部、合约部共同根据现场实际情况制定可行的土方初平方案，并由拟中标单位在开工前复核并确认我司提供的土方初始标高图，并作为正式合同的一部分，以免结算时产生争议。现在设计基础形式为天然基础（墩基础），由于本项目为山地，地质条件复杂，有可能出现以下两种情况：1）局部墩基础改成人工挖孔桩：若工程量不大且主包具有施工资质，可考虑直接议标或在主包工程招标时将挖孔桩以暂定工程量的形式纳入主包合同。若挖孔桩数量较大，需另行分判，则分判时间很紧迫，因此应及早收集挖孔桩施工单位的资料，做好招标准备；2）遇到强风化岩层，需要爆破入岩：在主包工程或挖孔桩工程招标时，将爆破入岩以暂定工程量的形式纳入合同，减少变更的风险。三、招标分判（一）招标分判概述计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。中海海景山庄项目的分判计划和招标时间节点计划分别见表2、表3。表2：××××××项目合约分判计划表工程类别分判工程名称分判单位招标方式价款形式报价模式付款方式设计样板投标样板备注前期工程土方工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无边坡支护工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无结构建钢筋采购甲供1家邀请招标单价包干二次报价B类无无筑工程混凝土工程甲供1家邀请招标单价包干二次报价B类无无一期主体工程总包1家邀请招标单价包干二次报价A类无无三个月内核算总价二期主体工程总包1家邀请招标总价包干二次报价A类无无幕墙工程分包1家邀请招标单价包干一次报价E类无无一期塑钢门窗分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无配套工程二期塑钢门窗分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无一期栏杆工程分包1家邀请招标单价包干二次报价F类有有第9页共18页××××××项目合约策划报告二期栏杆工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类有有外墙涂料工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类有有外墙石材分包1家邀请招标单价包干二次报价F类有有外墙面砖分包1家集团采购单价包干B类有有会所装修分包1家邀请招标单价包干二次报价F类有有样板房装修分包1-2邀请招标单价包干一次报价E类有有家燃气工程分包1家邀请招标单价包干一次报价G类无无入户门、防火门分包1家邀请招标单价包干一次报价G类无无信报箱分包1家邀请招标单价包干一次报价E类有无标识系统分包1家邀请招标单价包干一次报价E类有无室外工程室外道路及给排分包1家邀请招标单价包干一次报价G类无无水工程（化粪池）一