天津公司2012年工作总结及2013年年度发展计划349248754目录ContentsPART.12012年度经营情况回顾PART.22013年度发展思路及工作计划PART.3各项目2013年经营计划1PART.12012年度经营情况回顾1.1核心业绩指标完成情况1.2经营亮点回顾（1）销售业绩（2）结转额（3）现金流控制情况（4）盈利能力回顾（5）各专业线业绩表现1.3主要差距与不足1.1核心业绩指标完成情况2012年，天津公司核心业绩及运营质量较2011年大幅提升！2012年运营质量得分：96分基准实际完实际指标类型目标成情况得分2011年运营质量得分：78分税后净营业利1.31.82完成140%润（亿元）基准实际完实际KPI68.5指标类型目标成情况得分GS27.4税后净营业利95.93.62.9完成81%合计润（亿元）KPI43GS35合计781.1核心业绩指标完成情况—KPI指标2012年，团队敏锐把握市场节奏，强化月度目标考核，协力达成各项指标，但由于年内多次集中入住，导致客户满意度得分较低?税后净营业利润：全年实现1.82亿元，完成基础目标的140%。?协议销售额：全年实现27.8亿，完成基础目标的110%。?销售回款：全年回款26.1亿，完成基础目标的110%。?经营性净现金流入：2012年经营性净现金流5.8亿，完成基础目标的187%。?客户满意度：客户满意度42分，完成基础目标的79%。2013年需要重点加强客户服务工作。指标类别指标名称权重基础目标2012年实际完成完成比例特殊奖励税后净营业利润（亿元）　1.31.82140%协议销售额（亿元）35%25.227.8110%远洋城销售毛利率（%）5%16%13.4%-销售万和城销售毛利率（%）2%5%-1.2%-KPI远洋风景销售毛利率（％）3%0%0.3%-销售回款（亿元）5%23.626.1111%现金流经营性净现金流入（亿）10%3.15.8161%满意度客户满意度10%534279%1.1核心业绩指标完成情况—GS竭力达成各项GS考核节点，部分节点根据市场变化情况及时进行策略性调整指标指标名称权重基础目标2012年完成情况类别1）12月31日远洋城G地块完1、远洋城G地块拆迁：成拆迁；我司提出将AJ、G地块拆迁问题分开处理的方式，AJ地块争议较小先期解决，G2）12月31日远洋城K地块完拆迁争议较大延后处理；目前我司与拆迁公司达成一致，但拆迁价款需要集团审批同成控规调整并具备挂牌条件；意。3）6月30日远洋风景B5地块2、远洋城K地块土地置换：aK8000EGAJ拆迁及土地整8%无地库部分完成拆迁；、在后期地块规划方案中，将地块地上总建筑面积平米计入中，减理小由于土地权属具有不确定性带来的面积损失风险；b、在完成后续地块规划报批手续后，再与政府沟通K地块变性问题。4）9月30日远洋风景B5地块3、风景B5地块无地库部分拆迁：有地库部分完成拆迁。已滨海市政达成一致，春节前完成确认拆迁方案，确保B5地块14年底整体交付；同时我司已制定强拆方案，与滨海市政进一步沟通。4、风景B5地块有地库部分拆迁12年4月份提前完成1）4月30日完成B地块1-5#1、群诉事件关闭楼、I地块1-3#楼交付，妥善处a、远洋城B、I地块群诉事件处理较好，截止12年5月份集中交付期结束，两地理群诉事件；块共计交付902户，入住率85%远洋城品质提b、群诉事件未对项目销售产生不良影响，全年销售额14亿，超额完成2亿。升及延期交付问3%2）全面落实2011年8月8日纪2、品质提升节点题处理要提及的品质提升计划：4月152012年公司开展多项品质提升工作，并取得了良好效果日前上报具体提升计划，并按计a、各项目每季度组织客户关怀活动，年度组织绿手套、远洋达人秀活动划完成。b、风景物业新的管理模式尝试，物业人员优化，物业公司制度流程建设c、远洋城H地块外立面翻新，万和城一期园林品质整改，新干线项目园林品质提升1）6月30日前I1商业桩基开1、I1商业桩基础工程开工工；a、销售方式由整售改为散售远洋城I1商业3%b、考虑成本因素，对方案进行调整，地下总面积相对原方案减少4579平米开工及签约2）12月31日I1三家商业主力c、地块内存在原普利达公司施工老桩，对老桩处理进行充分论证，施工方案复杂店签订正式租赁合同。2、三家主力店正式租赁合同已签订831万和城会所开2%月日会所正式开业，对外经目前会所营业执照受总登影响尚未取得，会所软硬件条件基本到位，已发放体验卡邀业营。请客户体验，预计2013年6月完成1）11月15日完成规划报批a、地块周边商业氛围尚不成熟，商业不具备盈利条件，同集团研究后一致同意缓建1.4远洋风景万2%；平商业定位规划2）12月31日具备开工条件。b、B5地块施工场地较小，目前商业位置为施工料场堆放场地，商业不具备开工条件。远洋城后期地6月30日前E、G、A、J地3%已按期完成并通过集团审批块定位规划块方案上报集团并通过评审。1PART.12012年度经营情况回顾1.1核心业绩指标完成情况1.2经营亮点回顾（1）销售业绩（2）结转收入（3）现金流控制情况（4）盈利能力（5）各专业线业绩表现1.3主要差距与不足1PART.12012年度经营情况回顾1.1核心业绩指标完成情况1.2经营亮点回顾（1）销售业绩（2）结转收入（3）现金流控制情况（4）盈利能力（5）各专业线业绩表现1.3主要差距与不足亮点一：销售业绩亮点一：天津公司经受严峻市场考验销售额稳步增长在严峻的政策环境与激烈的市场竞争环境下，众多竞争房企销售业绩遭受重创，天津公司经受严峻考验销售额稳步增长?在严峻的政策环境与激烈的市场竞争环境下，万公司名称2011年销售额2012年销售额增长率在售项目科、金融街、保利、融创销售额环比均有所下降，万远洋地产天津公科公司环比下降48%，天津公司经受考验销售额呈25.427.58.27%4司上升趋势，环比增长8%；万科61.132.0-47.62%11?2012年，天津公司面临可售资源减少，市场价格下行压力持续增大等问题。经过一年的努力,天津公司金融街41.430.1-27.23%3圆满完成销售任务，销售面积市场份额与去年持平，保利50.543.9-13.03%5但销售额市场份额环略有下降融创63.760.9-4.37%7受市场价格下行压力影响，天津公2012年可售资源减少司调整价格策略，年度市场份额略有下降(亿元)(万平米)亮点一：准确把握市场节奏，月度达成率较高?2012年，天津公司加强了对市场的敏感性的反应能力，抓住了全年3个重要的窗口期。?准确判断市场形势，全年月度计划完成率符合市场变化，多数月份超额完成计划指标。月度销售额与市场节奏对比100%单位：单位：万元亿元亮点一：远洋城勇夺塘沽区销售金额、销售面积、销售套数三冠王2012年远洋城勇夺塘沽区销售金额、销售面积、销售套数三冠王，全年完成协议销售额14.1亿元，环比增长83%。?远洋城项目实现协议销售额14.1亿元，环比增长83%。销售面积17.8万平米，环比增长98%；?塘沽区销售金额、销售面积、销售套数第一。全市销售面积、销售套数排名第一。环比增长98%环比增长83%亮点一：远洋风景问鼎区域价格标杆，圆满完成全年销售任务远洋风景2012年实现销售额6亿元，区域排名第三。区域销售额环比骤降36%，远洋风景跑赢大市，圆满完成全年销售任务。销售面积(万平项目名称销售金额(亿元)均价(元/平米)?远洋风景项目成交均价领先于周边竞品项目米)，超出区域均价17%；区域整体76.5709005远洋风景5.69610567?项目所属区域2012年销售金额、销售面积华润橡树湾6.715.257818环比大幅下降，远洋风景跑赢大市，市场份额恒大名都6.024.567564有所提升。天津华侨城4.734.359182首创溪堤郡3.343.029044金隅悦城6.867.0710114区域销售面积环比骤降36%区域销售面积环比骤降40%9%风景环比下降风景环比下降14%(亿元)(亿元)(万平米)(万平米)亮点一：远洋万和城顶住价格压力，彻底扭转销售不利局面远洋万和城通过调整营销策略、拓宽客户渠道彻底扭转销售不利局面，全年实现销售额5.1亿元，销售额环比增长24%()()(/)?2012年远洋万和成交均价远高于环外竞品成交项目名称销售面积万平米销售金额亿元均价元平米区域整体10511510952价格，项目顶住价格压力，实现全年销售额稳步远洋万和城4.45.111549增长；境界梅江4.85.711511?2012年万和城彻底扭转销售困局，连续4个月首创福特纳湾5.14.48593近亿销售额，提前并超额完成全年销售任务。理想城1.81.79442首创爱这城10.88.47790彻底扭转销售不利局面，销售额、销售面积稳步提升环比增长24%环比增长29%(万平米)(亿元)亮点一：天津公司营销费率大幅降低天津公司2012年营销费用环比2011年缩减54%，各项目营销费率大幅降低?截至2012年底，天津公司营销费用支出0.86亿元，环比缩减54%；?2012年天津公司营销费率下降4个百分点，费效比显著提升。降幅54%营销费率大幅降低单位:亿元单位:%亮点二：结转收入亮点二：克服重重压力，如期完成三个项目结转任务?2012年，结转任务46.8亿元，占集团总结转任务的16%，任务艰巨。全年完成结转44万平米，实现结转金额41.3亿元，同比增长46%，较前两年结转规模大幅提升。?在业主越发关注房屋工程质量、房价下滑的严酷市场背景下，天津公司克服在5、10-12月集中交房与年底