嘉宏集团—戚墅堰项目报告常州中原事业一部2012.03.20本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1本次提报所需解决问题?基于市场调研给出项目户型定位参考依据?项目前期营销工作计划安排?项目形象包装推广及视觉表现?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2目目目目录录录录第一部分第一部分第一部分第一部分市市市市场场场场分析及分析及分析及分析及产产产产品建品建品建品建议议议议第二部分第二部分第二部分第二部分营销营销营销营销工作工作工作工作计划计划计划计划及部署及部署及部署及部署第三部分第三部分第三部分第三部分项项项项目形象包装及推广目形象包装及推广目形象包装及推广目形象包装及推广?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3第一部分第一部分第一部分第一部分市市市市场场场场分析及分析及分析及分析及产产产产品建品建品建品建议议议议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4PART1区域市场存量分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5项目区域市场概况竞争楼盘体量均较大，目前竞争区域小高层、高层物业均有在售常发豪郡香溢紫郡（新（常发地产）城地产）龙城大道南侧、湾城北路西侧地块水晶城（嘉宏地产）紫云地块（金新地青洋路西侧产）东方西路北侧地块名桂坊（天顺地产）新城公园壹号青洋路西侧、东方西路南侧地块（紫韵香庭）园城豪景龙东香珀东方福郡（法尔威地产）世纪园城南侧地块港龙紫荆城（亨达未来城）待开发土地已开盘入市项目待开盘入市项目?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6一、一、项项目周目周边边待入市待入市项项目土地分析目土地分析楼面地价占地面积最大可建面成交价成交时间序号地块名称用途容积率（元/平溢价率中标单位（平米）（平米）（万元）米）2009.10.301世纪园城南侧地块商住670502.516762575504500洪秀梅（亨达未来城）常州金新房地产建设发展2009.12.242青龙紫云地块商住104590220918032800156830.16%有限公司青洋中路、东方西路交江苏大罗能源物资有限公2009.12.243商住3231039693099001021106.25%叉口东南角司（龙东香珀）青洋路西侧、东方西路2010.05.284商住9662021932402610013510钱龙南（天顺御河湾）北侧地块青洋中路西侧、东方西南通海洲建设集团董事长2010.06.125住宅745402.518635024000128818.81%路南侧地块刘长明（紫韵香庭）横塘河西路东侧、东方常州天翼房地产开发有限2011.06.296商住239501.8-2.55987514300238812.60%西路北侧地块公司合计399060——9132001146501255————2009年-2011年10月，项目周边区域成交但尚未开盘入市的含居住性质土地共有6幅，累计出让面积39.90万平米，预计预计未未来来供供应总应总面面积积在在91.3291.32万平米万平米左右左右。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7二、二、区区域市域市场场存量分析存量分析供应量去化量已推房源存量总建筑面积未领销许量总存量楼盘占地面积容积率（套、平米）（套、平米）（套、平米）（平米）（平米）（平米）套数面积套数面积套数面积名桂坊6000021250001129119129.679184296.4633834833.115870.4340703.54新城公园壹号846671.35000004292480353.44101445771.219134582.219646.5754228.77香溢紫郡1850002.546000087769293.232732802.4655036490.74390706.8427197.54港龙紫荆城435102.510877545343882.8421521696.7923822186.0564892.1687078.21东方福郡472002.51180001363112571.496396081.7940016489.615428.621918.21阳光龙庭2300002.26000002346281851.51472184727.387497124.16318148.55415272.71高成天鹅湖1866202.85200002681220886.11326112302.11355108584.1299113.87407697.94泰和之春1830352.3935000042299572.099521815.8832777756.21250427.91328184.12水晶城12103022420601972213748.31299141532.567372215.8228311.69100527.51润泽东方尚院349002.27680025032835.24121536.6623831298.5843964.7675263.34九龙雅苑405002.6516334865376293.533638814.0131737479.4987054.5124533.99合计1216462——326398316438175041710937118137755015690401513565.842082605.9区域市场在售竞品总存量208.26208.26万平米万平米，加上待售6块地可售面积，区域未来市场供供应应量量达达299.58299.58万平米万平米。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8三、三、区区域典型可域典型可类类比比楼盘楼盘20112011年度供年度供销销分析分析供应销售价格项目名称套数面积销售套数销售面积均价名桂坊00757752.196245新城公园壹号39238035.581112117921.15922东方福郡32031779.9517217143.995520港龙紫荆城42341009.7118218461.955558香溢紫郡87789293.226026114.527448阳光龙庭77281950.5372075379.687078高成天鹅湖45650598.627730754.637028泰和之春42299572.099321217.5711036水晶城40756777.911012998.986989润泽东方尚院23728678.8000九龙雅苑19220974.0826130175.387683总计4498538670.443262357920357920——?区域市场竞品2011年度总供应量为53.87万平米，总销售量为35.79万平米。?按照2011年度总销售量核计，区域在售竞品已领销许库存量可售周期19个月，区域竞品总库存可售周期70个月。?区域市场供销矛盾，严重供过于求。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9PART2区域市场户型分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10一、全市在售一、全市在售项项目各面目各面积积段供段供销概况销概况【全市在售项目各面积段供销图】全市供全市供应应面面积积集中在集中在80-9080-90平米平米两两房和房和120-143120-143平平米三房，分米三房，分别别占占总总量的量的23.85%23.85%和和26.84%26.84%，这两个面积段的供应量就占总量的五成以上，其余各面积段基本不足总量的10%。从去化情况来看，144平米以下房源去化速度较快，特别是80-90平米两房，目前销售率已达69.06%，其次为100-110100-110平米小三房，平米小三房，达达到到68.99%68.99%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11二、区域市场竞品分面积段历史供销研判二、区域市场竞品分面积段历史供销研判面积段51-7071-8081-9091-100101-110111-120121-143144-160160以上供应96608202214452827132999172161占比1.13%7.15%23.79%17.00%3.32%8.39%35.29%2.02%1.89%去化12399135299213332716318119去化率12.50%65.63%66.86%68.65%47.16%45.86%54.38%47.09%11.80%注：11个区域竞品开盘至2012年2月供销从供应情况来看，供应面积同样集中在81-90平米两房和121-143平米三房，分别占总量的23.79%和35.29%，其次为91-100平米及111-120平米两个面积段的房源占总量的25%，144平米以上房源甚少。从去化情况来看，81-100平米两房及小三房房源去化速度最快，目前销售率已超七成；121-143平米三房去化次之，目前已逾5成。滞销户型51-70平米，160平米以上户型。目前目前91-11091-110平米小三房为明平米小