如何在北方三线城市打造原味坡地建筑？暨中孚泰辽阳河东新城项目定位及发展战略报告沈阳中原市场研究部ShenYang2012.3.06本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2011复制和传播。Codeofthisreport|1提报思维导图——以本我为基础，以市场为依据，以客户为导向确定定位方向，提供定位相关物业发展建议我是谁？我有什么？我的价值点在哪？（宗地分析）（宗地资源）（宗地价值点）宗地市场定位客户定位发展策略及启动区我面临外部大环境？产品定位（市场结论）形象定位大家怎么看我？价格定位（客户分析）?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|21宗地宗地研研究究2项项目定位目定位3发发展策略及展策略及启动区启动区?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|3Part1宗地区位?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|4辽阳是沈阳经济区的重要组成部分，是重要的交通枢纽，现已形成“辽沈”一小时经济圈辽阳地理位置辽阳城市介绍?辽阳市位于辽宁省中部，北依沈阳，南接鞍山，东邻本溪，西部与辽中接壤?辽阳市地理位置优越，是区域内的重要的交通枢纽，长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西。?位于辽东半岛城市群的中部，是一座历史悠久的文化古城，也是新兴的现代石化轻纺工业基地?辽阳是沈阳七城一体化的重要组成部分?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|5辽阳主城区面积占全市总面积的6%，城区人口占总人口的27%，正处于城市扩城初级，具有发展潜力辽阳城市区划辽阳行政区介绍辽阳市辖辽阳县、灯塔市（县级市）和白塔、文圣、宏伟、太子河、弓长岭五区全市总面积4744平方公里，人口约185.8万人其中主城区包括白塔、文圣、宏伟、太子河，区主城区域建筑面积269平方公里，仅占全市面积的6%白塔区和文圣区是辽阳市老城区，辽阳市现有新建楼盘的大部分都在这两个区内宏伟区属于辽阳的工业区，辽阳市的石油化纤企业都集中在此?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|6本案地处辽阳市河东新城，是辽阳政府重点规划的区域，政府资源的倾斜对于提升区域热度具有很强推动力本案在河东新城的位置河东新城位于辽阳市，地处太子河东岸东部，与老城区隔河相望。本案地块位于辽阳市河东新城太子河东岸，东临辽东路、南临太子河路、西临文昌路及水系绿化。市政府将搬迁至河东新城，未来还将规划的有体育中心、九年制学校、剧院等等配套设施。河东新城也是与沈阳到辽阳的轻轨相连接的重要城区?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|7Part2宗地解读?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|8本案是河东新城1#地块，位于河东新城一期南侧，整体宗地南北长，东西短，四周低，中间高，具有天然山地资源宗地北宗地北侧侧翰林路翰林路本案宗地宗地宗地东侧辽东东侧辽东路路宗地西宗地西侧侧文昌街文昌街?CopyrightCentaline宗地南宗地南Group,侧侧2011太子河路太子河路Codeofthisreport|9地块内地质、地形复杂，包括山体与矿坑，最高落差75米，利于打造山地资源楼盘宗地北侧水塘一宗地高差宗地内现有农田地地块东侧块东侧地形地形地地块块北北侧侧地形地形地地块块西西侧侧地形地形地块南侧地形地块内复杂地形宗地北地块侧南水塘二侧地形地块内复杂宗地高差地形宗地地地内块块普宁寺南南侧侧地形地形?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|10宗地东侧可以遥望到辽阳市墓园，客户对于墓园的抗性很大地地块东侧块东侧墓墓园园宗地宗地内内部部地地块东侧块东侧墓墓园园宗地北侧水塘一宗地高差宗地内现有农田宗地北侧水塘二宗地高差宗地内普宁寺?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|11Part3交通及周边配套?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|12本案周边的公交线路主要有3条，有4座与老城区相连的大桥。未来将有沈阳至辽阳的轻轨通往本案的东侧23路：东京陵——站前东京陵-建安公司-下坎-王庄-地号-新城-南门口-汽校-玻璃厂-红光-槐花酒厂-永乐小学-襄平派出所-东三道街-五院-裕国花园-东二道街-安居小区-鼎祥-华兴-大什街-木鱼石-清泉池-辽纺-财政局-汇东市场-站前(27站)沈阳至辽阳的轻轨13路：站前——东京陵站前-广场　-水塔-市医院-中华-金银库-永乐小学-太子河-槐花酒厂-红光-玻璃厂-汽校-南门-新城-地号-瓦沟子-铁道口-四区-东京陵(19站)2路：站前——庆阳俱乐部站前-广场-水塔-市医院-中华-金银库-永乐小学-太子河-槐花酒厂-红光-玻璃厂-汽校-南门-新城-地号-瓦沟子-朴家沟-哨所-庆阳俱乐部(19站)与辽阳老城区相连的4座大桥?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|13河东新城是未来辽阳市政府所在地，本案正处于未来市政府的南侧，区域配套设施正在逐步完善中河河东东九年制九年制学学校校河河东东文化中心、文化中心、剧剧院院新新运运、襄平大、襄平大桥桥河河东东高中高中?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|14Part4宗地SWOT分析?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|15本案发展机遇与挑战并存，既存在巨大的发展潜力，但也有无法规避的硬伤优势（strengths）劣势（weaknesses）＞宗地具有山地景观资源＞宗地东侧临辽阳殡仪馆及太子河区墓园，客户具有抗性＞南侧临太子河、太子岛，是辽阳首个山水资源结合体＞宗地东侧辽东路是辽阳外环，往来货车多，噪音大＞容积率1.1-1.4，具有低密度产品优势＞宗地内地形复杂，开发难度大，开发费用高＞地块方正，南北长东西宽，易于楼体摆放＞发展商在辽阳缺乏知名度和影响力机会（opportunities）威胁（threats）＞河东新城存在大量待上市项目，市场供应量急剧增加，有可＞城市向东发展，河东新城开发成为本案发展的重要后盾能造成供大于求，不利于销售价格拉升＞市政府即将在2011年7月搬迁至河东新城，对于提升区域影＞目前区域在售及待开发项目以知名发展商为主，本案优势不响力具有积极作用明显＞未来共有四座大桥与城区连通，辽阳至沈阳城际铁路在本案＞河东新城具有大量可出让土地，市场存在不确定性西侧，交通更加便利＞殡仪馆已确定搬迁，可以降低客户购买抗性　?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|16建议本案采用SO增长性战略，发挥项目自然景观优势并借助未来发展契机，突破发展瓶颈机会51、社区商业街+园区幼儿园＞配套不完善扭转性战略2、山体资源+绿植遮挡＞空气噪音污染增长性战略WOSO3、新观念导入+示范区＞客户对区域认知劣势-5优势5最大限度发挥本项目所在区位、景观优势阶段性战略多元化战略等优势，在规划和设计方面创造亮点，挖掘需求WTST潜力，有效规避威胁和劣势，为本项目的开发提供可行性威胁-5?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|17基于SWOT分析的弥补方案一——最大限度保留并利用原有山体，减少成本保留西南及东侧山体坡地建筑就是最大限度的保留原有山体宗地西南侧自然景观良好，覆土较多，应予以保留宗地西南宗地西南侧侧宗地宗地东侧东侧宗地临辽东路一侧受噪音影响，建议山体保留，一方面减低开发成本，更重要的是宗地东侧山体很好的阻挡了辽东路一侧噪音宗地西南宗地西南侧侧宗地宗地东侧东侧?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|18基于SWOT分析的弥补方案二——充分利用宗地内资源，打造瀑布、假山景观资源及山体公园利用宗地石材造景宗地南侧沙场正对着山体，高度及宽度都可以直接加以利用建议南侧可做为项目正门，利用山体，将园区案名置于此，体现恢弘大气宗地宗地东侧东侧宗地南宗地南侧侧沙沙厂厂入入口口将宗地西侧规划山体公园移至东侧，既规避噪音，又降低开发成本，并可以利用西侧平整土地，可谓一举三得?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|19基于SWOT分析的弥补方案三——为满足容积率，增加洋房、小高层比例满足容积率要求由于本案山体面积大，因此在尽量保留山地的前提下，容积率将较实际容积率有所提升考虑到东北客户的居住习惯，建议宗地内高低差宗地内高低差宗地南宗地南侧侧山体山体宗地南侧以别墅、洋房为主，北侧以洋房、小高为主既保证台地风情，又尽量满足容积率，增加建筑面积，保证项目利润率宗地北宗地北侧缓侧缓坡坡宗地宗地内矿内矿坑坑?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|20基于SWOT分析的弥补方案四——景观示范区呈现，以台地资源景观吸引客户景观资源呈现目前，辽阳除恒大绿洲项目外，没有任何一个开发商有展