——翔发置业——新城国际INTERNATIONAINEWCITY新城/新中心/新地标诏安·新城国际-营销思路沟通福建中原泉州事业部04.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。从09年的救市到10年的刹车，然后调控政策开始不断打压，2011年全国楼市持续走低。物业税开征研讨二套房政策收紧上调准备金率公积金贷款收紧上调准备金率4.15国十条上调利率二套房再次收紧清查闲置土地9.29新政（限公积金贷款利率下调购）加息国十条上海重庆试行房产税10.22新政资金比例下调1.26国八条提高存款准备金率政府出手救市打压二三线城市限购广东省十五条救市下调存款准备金率加速刹车限速不断加码的调控政策让楼市被“刹车”。2009年2月-2011年11月全国新建住宅价格指数变化数据来源：国家统计局公布数据备注：因2011年全国新建住宅价格指数未公示，2011年1月-9月为北京新建住宅价格同比指数?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|2从去年的“一刀切”到“针对【合理需求】及【投机性需求】的差别待遇”，政策利好逐渐倾向于【刚需及改善型需求】。5房产政策的微调系为确保刚需1首套房贷利率松绑，满足刚需需求?工、农、中、建四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通?北京房协秘书长陈志认为，调控的目商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则的就是为了保刚需性置业，而目前房合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。地产政策微调的目的，也是为了保刚需性置业。2首套房贷利率重现打折风，支持合理性需求满足首次普通住房贷款需求4发改委：支持居民合理购房需求?工行、农行、中行、建行共同研?发改委副秘书长李朴民表示，今年要3严控投机，促进房价合究差别化房贷政策，四大行将“联完善居民购买首套自住普通商品住房理回归手”把首套房贷利率控制在基准利贷款优惠政策，支持居民的合理购房?严格执行并逐步完善抑制投机率以内。需求。此外，还要完善股份制企业特、投资性需求的政策措施，进别是上市公司分红制度。一步巩固调控成果，促进房价合理回归。—温家宝去年压抑的“刚需”在房价有所回调的基础上，成交回暖，呈现“小阳春”现象。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|3诏安的购房客户主要以刚需及改善型需求为主，受政策波动的影响较小。项目已推套数去化量去化率良丰家园69050773.48%相较于2011年，2012年诏安房价上涨300-400元/㎡左右。华林怡景80451864.42%?客户主要以改善性需求为主，大部分为首套房，政策影响较弱。?诏安单价低于周边县城，有助于巩固本地客群。武夷名仕园21621097.22%?诏安市场价格在3600-3700元/㎡之间。南洋·新加坡39825363.57%?客户对新城区的未来前景较为看好。中山豪庭19017085%相较于一二线城市所受的直接影响，政策对三四线城市的影响更多在于“带来更多观望情绪”；通过市场反应，诏安客户所受的影响相对较小。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|4报告体系AnalyzeSystem现状解析市场现状项目现状问题梳理策略方向营销执行?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|52012年新增3个住宅地块，均位于项目周边。一级市场二级市场客户竞争华府怡景华府怡景诏安百华地产隆华广场隆华广场中扬地块中禾、百华联合开发中扬地块漳州中扬地产?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|62012年下半年新增3个地块开发，初步规划为住宅+底商，将在年底入市，竞争压力增大。一级市场二级市场客户竞争华府怡景效果图隆华广场效果图中扬地块区位图华府怡景隆华广场中扬地块开发商福建诏安县百华房地产开发商隆华房地产（中禾、百华联合开发）开发商漳州中扬房地产占地面积19994㎡建筑面积63600㎡占地面积30093.2㎡建筑面积129800㎡占地面积/建筑面积/住宅面积50902㎡公寓面积4182㎡住宅面积82985㎡公寓面积1537㎡住宅面积/公寓面积/商场面积6760㎡商场面积22011㎡商场面积/开发时间地块已平整入市时间/开发时间已开始动工开发时间预计6-7月开发入市时间2012年底入市时间2012年底8幢3-18层中欧结合风格的小高层；项目概况8幢9-18层中欧结合风格的小高层，项目临近国道、省道，交通便捷。项目概况建有8000㎡的大型购物广场。项目概况/?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|7新城区竞品林立，未来2-3年市场放量主要集中在新城区，压力升级。一级市场二级市场客户竞争区域项目名称项目体量总套数(套)去化套数(套)剩余套数（套）竣工时间金骅城市花园2.5万㎡612593192007年金骅香港城2.1万㎡553496572008年老城区嘉盛豪园10万㎡11951135602007年耀星商厦1.5万㎡10993162008年良丰家园12万㎡8904963942012年华林怡景12万㎡12005186822014年新城区武夷名仕园15万㎡135621011462014年南洋·新加坡16万㎡12152539622014年中山豪庭3.1万㎡209170392012年总计81.4万㎡733937823336/老城区项目多属尾盘；新开发项目及竞品主要集中在西部新城区，未来放量大。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|8个案分析?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|9个案分析——武夷名仕园武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园开发商武夷名仕（诏安）房地产有限公司营销代理厦门浩瀚置业物业公司中国武夷物业管理公司占地面积25105㎡效果图建筑面积15万㎡总套数1356套多层0.6元/㎡高层1元/㎡商业2元物业费用/㎡一期工程进度1#、2#、16#、17#、18#、19#竣工；二期7#、8#已建至3层。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|102011年4月一期开盘，去化96%左右；剩余未售房源1146套，体量大；下半年预计售价3700元/㎡。武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园市调套数去化开盘时间户型面积（㎡）去化率均价数据　（套）（套）单身公寓38.25-59.33120120100%2房94.07-94.085656100%一期1#、2#2011年3房104.6-140.081414100%3300元/16#、17#4月3日㎡18#、19#店连宅157.562721（现场口径）77.77%小计21721197.23%3房119㎡68//2012年二期3700元/下半年4房156㎡68//7#、8#㎡小计136//统计总套数1356剩余房源1146下半年已知推售楼栋为7#、8#，共计136套，预计价格在3700元/㎡左右。后期产品主要以3房为主，产品价格跟随市场，不会有太大调整。剩余未售房源为1146套，存量较大。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|11项目商业单位分布及售价武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园?位置：风情商街?形态：纯商铺?状态：待推售?位置：1#、2#?形态：纯商铺?面积：40.08-57.13㎡?数量：34套?状态：在售?价格：12788-16888元/㎡?位置：16#（01及15号）、17#（01号）、18#、19#?位置：16#、17#备注：?形态：纯商铺?形态：店连宅总平图中色块与文字?面积：31.49-68.23㎡?面积：157.56㎡/套色块一一对应（依照颜?数量：32套?数量：27套??色）状态：在售状态：在售?价格：13588-14088元/㎡?价格：120万元/套?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|12在售商业单位概况武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园位置户型数量面积价格去化去化率1#、2#店面3440.08-57.13㎡12788-16888元/㎡2470.59%16#、17#店连宅27157.56㎡120万元/套518.52%16#、17#店面331.49-68.23㎡14989-19888元/㎡133.33%18#、19#店面2931.49-68.23㎡13588-14088元/㎡1965.52%合计934952.68%备注：以上数据包括预售价格及去化套数皆为网签数据。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|13个案分析——华林怡景武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园福建省诏安县百华房地产开发有限公开发商司营销代理自售物业公司漳州悦园物业服务有限公司占地面积50000㎡建筑面积12万㎡总套数1200套物业费用多层04元/㎡高层0.8元/㎡A区已入住，B区11#—16#已落工程进度架，8#-9#、1#2#18#已封顶，19#—21#即将封顶，5#-7#未建。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|14未售房源39