ChinaIndexAcademy????2013上半年房地???????产市场形势总?结及下半年市场展望中国指数研究院华东分院2013年7月12013年上半年全国房地产市场形势22013年上半年品牌企业市场表现3下半年市场形势展望2政策环境全国市场土地市场“国五条”进一步细化升级调控，稳定预期2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”。3月1日，国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】）正式公布。3月底，各地纷纷根据“国五条”公布当地细则，目前共有36个省市（35个大中城市及广东省）公布细则或房价控制目标，其中有个15省市出台细则，其余21个城市仅公布房价控制目标。各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉，限购、差别化信贷、税收等政策全面升级。3政策环境全国市场土地市场政策环境：土地、保障房、住房信息系统等长效机制进一步完善?保障房新开工计划下降，更注重分配和管理环节，国务院出台措施加快棚户区改造。今年保障性安居工程的建设目标有所下降：基本建成470万套、新开工630万套，更侧重公平分配、科学管理、配套设施建设。6月26日，国务院总理李克强提出推进棚户区改造工程，并围绕加大棚户区改造财政支持、丰富其融资渠道等提出了指示及要求。?房产税扩围可能性进一步上升。5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，发改委相关人员也明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。?住房信息联网、不动产登记同步推进。3月15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有40个城市完成住房信息联网，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网。5月16日国土部副部长胡存智在接受记者采访时明确提出国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。4政策环境全国市场土地市场新房价格：百城住宅均价涨幅在二季度持续缩小上半年，全国100个城市住宅平均价格环比涨幅在3月达到1.06%之后回落，6月降至0.77%，其中71个城市价格环比上涨，29个城市环比下跌；同比来看，由于基数的原因，百城均价同比涨幅持续扩大，到6月达到7.4%。北京、上海等十大城市价格涨幅一直高于百城平均水平，其中6月环比和同比涨幅分别为1.01%和9.63%。图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅百城均价(左)环比(右)105002.0%1.41%1.06%1.5%1.09%1.06%100001.02%0.93%1.00%1.00%0.83%0.81%0.75%0.77%0.70%1.0%0.95%0.68%0.77%元0.49%0.37%0.41%/95000.38%0.29%0.5%0.29%0.27%0.23%平0.07%0.13%方0.0%-0.16%-0.32%米9000-0.46%-0.04%-0.30%-0.38%-0.67%-0.33%-0.43%-0.5%-0.55%-0.66%8500-1.0%5注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com政策环境全国市场土地市场十大城市二手住宅价格：环比涨幅在二季度持续缩小，但同比涨幅仍较大2013年上半年，十大城市主城区二手住宅样本平均价格环比涨幅在3月达到2.81%的阶段性高点后持续出现回落，到6月降至0.78%；但同比涨幅仍达19.88%，今年以来持续扩大。具体到不同城市，广州、北京、深圳同比涨幅超过20%，居各城市前列。图：2008年以来十大城市主城区二手住宅均价及环比涨跌幅6数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com政策环境全国市场土地市场新房供应：上半年供应量为近四年同期最高，6月推盘节奏放缓2013年上半年，代表城市月均新批上市1141万平方米，同比增长13%，为最近四年同期最高。二季度，代表城市新增供应环比增长达65%，同比增长4%，月均水平为1423万平方米，比过去三年月均水平高10%以上。6月，代表城市推盘节奏放缓，新增供应1219万平方米，同环比分别下降11%和18%。图：2010年至今主要城市新批上市面积走势月度供应面积年度月均供应面积25002000万1500129612601250平1141方米100050007注：主要城市共6个，包括上海、杭州、苏州、重庆、天津、东莞。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com政策环境全国市场土地市场新房成交：上半年总成交量为近四年同期最高，3月冲高后在二季度回落，6月逐渐趋稳2013年上半年，50个代表城市住宅月均成交2516万平方米，与2010-2012年同期相比增幅均超过35%，为近四年同期最高。具体到不同阶段，二季度月均成交量（国五条出台后一个季度）较3月（国五条出台当月）高点下降17%，明显小于“国十条”之后降幅（42%），表明“国五条”对市场影响较小。值得注意的是，“国五条”的影响在6月逐渐淡去，50个代表城市成交量与上月基本持平，同比小幅下降4.4%，但较去年月均水平仍高出8.3%。其中，一线城市北京、上海成交量回升明显，环比增幅超过20%，天津、南京、杭州等地出现小幅下降。图：2010年以来50个代表城市月度总成交量走势月度成交面积年度月均成交面积2013年3月末，地方“国五条”陆201043500年月，“国十条”出台续出台，4-6月平均成交量回落17%5-7月平均成交量回落42%300025162311万25002112平20001795方米150010005000注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、铜陵、泸州、宿州、东莞、扬州、南通21个城市。8数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com政策环境全国市场土地市场图：2008年至今一线城市成交量走势一线城市在新政后下行最明显，近期逐渐恢一线城市月均成交量年度月均成交量2013Q1Q2150环比-5%-15%复，二线城市仍在下行，三线受政策影响较小120109同比122%-2%67万9043%74平109%62一线城市一季度月均成交80万平方米，达近六方605224%47米43%10%年同期最高，同比增长达122%，相比去年全年增长3020%；受新政落地影响，二季度环比降幅在各梯队中0最大，但成交量高位回落后在5-6月有回升。图：2010年至今二线代表城市成交量走势二线城市月均成交量年度月均成交量2013Q1Q2100环比-17%10%806762同比66%13%57万6016%二线城市一季度成交量环比下降17%，在各梯4829%平8%方40队城市中降幅最大，二季度成交量高位持续回落。米200图：2010年至今三线代表城市成交量走势2013Q1Q2三线城市一季度成交量同比增长89%，二季度三线城市月均成交量年度月均成交量40环比-12%2%环比增长2%，同比增长22%，涨幅高于一二线城市同比89%22%30262321，且各月基本平稳，表明三线城市受新政影响最小。万10%19平2021%方13%米1009数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com政策环境全国市场土地市场供求对比：供不应求态势在多个城市出现逆转2013年二季度，8个代表城市成交量环比下降4%，供应量环比增长60%，平均销供比由一季度下降0.66至0.98。具体来看，仅北京、广州和惠州销供比大于1，多数代表城市销供比小于1，一季度的供不应求态势普遍发生逆转。5.0图：2008年至今8个代表城市销供比走势4.03.02.01.481.061.040.980.960.910.870.910.831.00.0平均北京上海广州深圳杭州武汉苏州惠州10数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com政策环境全国市场土地市场供求对比：库存回落态势趋缓，出清周期仍在较低水平截至6月底，6个代表城市可售面积为3258万平方米，环比小幅下降1.9%，比2012年底下降11.3%；代表城市平均出清周期为7.8个月，比2012年年底缩短0.2个月，基本保持平稳。图：2010年至今6个代表城市可售面积及出清周期4000可售面积出清周期15123000万9平方2000月米6100030011注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、苏州、惠州。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com政策环境全国市场土地市场图：6月份重点监测城市新开盘情况图：6月份重点监测城市新开盘去化情况根据中指监测统计，2013年6月份新开盘中一线城市刚需盘占比达到62.5%，二线城市刚需盘占比仅为50.5%；一线城市中改善性楼盘占比低于二线城市，投资性楼盘比例与二线城市持平。去化情况方面，2013年6月份一线城市和二线城市平均去化率分别为69%和64%，其中北京、深圳、杭州、南昌市场需求比较旺盛，平均去化率接近80%。备注：一线城市：北京、上海、广州、深圳二线城市：杭州、南昌、天津、武汉、重庆、苏州12数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com政策环境全国市场土地市场土地供需：明显好于去年，出让金增