第一章市场调研分析徐州及邳州市场分析邳州商业市场分析消费者调查分析经营户调研市场调研分析—徐州及邳州市场分析徐州及邳州市场分析市场调研分析—徐州及邳州市场分析徐州及邳州市场分析1、徐州市场分析徐州市概况●徐州古称彭城，中国历史文化名城，位于江苏省西北部，北邻山东省，西接安徽省、河南省，东连连云港，南邻宿迁市，徐州素有“五省通衢”之称。●徐州是著名的帝王之乡，是全国重要的交通和铁路枢纽，能源基地和工业基地，是苏北最大城市，是国务院批准的拥有地方立法权的较大的市，是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和淮海经济区的中心城市，现为第二亚欧大陆桥东端一个人口超过百万的特大城市。●徐州下辖云龙区、鼓楼区、九里区、贾汪区、泉山区、邳州市、新沂市、睢宁县睢城镇、铜山县、丰县等，总人口941万，市区人口184万。市场调研分析—徐州及邳州市场分析徐州及邳州市场分析徐州经济概况●徐州经济已经基本形成了装备制造、能源、徐州商圈、食品及农副产品加工业四大千亿元支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业，煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系。●徐州传统服务业起步较早、基础扎实，现代服务业业态健全、层次较高，金地商都、沃尔玛、家乐福、金鹰国际、中央百货、金地商都等国内外知名商家纷纷入驻，形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“中心商圈”。●2009年，全市实现地区生产总值2390.16亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.9%，增幅比前三个季度分别提高1.1、0.6和0.4个百分点，高于全省平均水平1.5个百分点，居全省第三位，比上半年提升两位。其中一二三产分别完成250.56亿元、1249.04亿元和890.56亿元，分别增长4.7%、14.7%和15.6%。人均地区生产总值27500元，按现行汇率计算人均GDP突破4000美元。全市城市居民人均可支配收入18769元，同比增长10.7%。农民人均纯收入6951元，增长11.4%，增速高于全省平均水平2.6个百分点，居全省第五位。消费品市场平稳较快增长，全市实现社会消费品零售总额808.97亿元，同比增长18.9%。市场调研分析—徐州及邳州市场分析徐州及邳州市场分析徐州市名片●世界最大太阳能多晶硅研发基地●中国最大工程机械生产研发基地●中国最大特种工程汽车生产基地●中国最大国家级新能源产业基地●中国最大摩托三轮车生产基地●中国最大电瓶三轮车生产基地●中国四大板材加工出口基地●华东最大电解铝生产基地●中国最大豆奶制品基地市场调研分析—徐州及邳州市场分析徐州及邳州市场分析2、邳州市场分析社会概况●历史、地理、人文概况邳州位于江苏省西北部，沂河下游。东接新沂市，西连徐州市贾汪区、铜山县，南临睢宁县、宿迁市宿豫区，北与山东省枣庄市、郯城县、苍山县接壤。总面积2088平方千米。总人口170万人（2009年底），是江苏省人口第二大县（市）。●邳州经济情况分析邳州──享有人口数量、经济总量、城市规模“三个东陇海县级第一”，东陇海第三大市，创造了板材、大蒜、银杏、石膏产业“四个全国第一”；自营出口名列苏北第一；连续三年在徐州市经济工作综合考核中名列第一；还荣获了“全国中小城市综合实力100强”，名列69位；2010年刚刚获得全国绿化模范市的称号,2009年首次进入“全国百强县名列第91位,2010年再次被评为“全国百强县”名列第80位。市场调研分析—徐州及邳州市场分析邳州市名片●“全国中心城市综合实力100徐州及邳州市场分析强”●“浙商最佳投资城市”●“中国大蒜之乡”●“中国板材之乡”●“全国绿化模范市城市”市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析1、邳州市整体商业市场分布情况●老城区：传统商业中心，市核心商业中心，以百货、家电及通讯卖场为主；●城市中部区域：借助北部新城的开发，延续建设的开发存活，以社区商业为主；●新政府区域：借助新政府，形成行政商务文化中心；●新汽车站区域：借助新汽车站，形成家具专业市场的集中地；市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析新政府区域新汽车站区域中部区域老城区邳州市整体商业市场略图老城区●中部城区●新汽车站城区●新政府城区●市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析2、邳州市商业整体特点●档次不高：消费产品以满足居民的基本生活需求为主，消费场所以大众消费为主；●模式落后：市场大多商业运作管理模式落后，如个体小商家，缺乏市场竞争力，如长远看只是商业业态升级前的替代品●目前商业供应的区域集中度较高，主要集中在老城区，具备较强的商业辐射力；●商业定位规划模糊，无法精确引导性消费●商品结构配比不合理、不完善，消费者可选择消费商品不多●商场内部商业布局规划不够科学，大部分商场整体内部装修和硬件设施较一般，内部结构比较差，整体的商业布局和人流动线上不科学。●商场的营销力度不够，缺乏行之有效的整体营销方案，造成商品滞销严重，大多数大型商业经营不温不火，甚至关门停业●日常经营管理存在一定问题市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析3、邳州市百货业态分析新世纪商人民商场百货大楼时代广场华联欢乐买商业广场城青年路与建设民主路与建青年路与建设青年路与建设解放路与建设路交位置路交汇处设青年路与人民路交汇处路交汇处路交汇处汇处路交汇处经营面积2万方1.5万方0.8万方0.8万方3万方1万方档次低档低档低档低档中档低档家用电器、珠宝钟表、鞋珠宝钟表、化妆用品、珠宝、鞋、化妆1F化妆用品、装修停业中鞋帽、服装、烟酒副食、男女鞋品、家电、箱包文体用品?烟类??、餐饮楼层酒食品分布床用、男女2F男女服饰家私欢乐买超市男女服饰鞋男女服饰、女装、商务休闲男装、3F男女服饰家私家具、家电、床用童装饰品女装、运动休闲装、童4F装、运动鞋名品家具、国际影院、5F电玩、家电市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析邳州市百货业特点●百货综合商场竞争激烈，扎堆明显，没有形成自己的经营特色；●百货总面积达10万方，对于邳州城区40万的人口相对饱和；●各大商场经营业态雷同，没有形成错位经营，装修档次普遍较差；●进驻品牌档次普遍不高，基本上以低端为主、中端为辅，消费群体主要以中低收入人群；●商业功能划分较粗糙，没有按照百货的经营模式进行科学的规划，各业态互相交错，整体比较凌乱。市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析4、邳州市超市业态分析位置经营面积备注华联欢乐买人民路与青年路交汇单层1.5万方辐射全市范围，邳州最大超市，目处前邳州是有4家分店，目前邳州经营最好的超市。上海华联百货大楼一楼0.5万方基本处于停业状态时代解放路与建设路交汇1.5万方处于停业状态。处百思买世纪大道与建设路交0.3万方辐射新区，经营较差，基本处于汇处停业状态苏果人民路0.8万方辐射周边及全市区，邳州有3－5家苏果超市，经营状况一般。人民商场超人民商场1楼0.3万方经营状况较差市市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析邳州市超市业特点●超市业态竞争激烈，扎堆明显；●主要超市总面积达5万方，市场容量相对饱和；●华联欢乐买和苏果经营相对良好，市场竞争将淘汰部分超市；●超市主要集中在老区,随着新区人口的增加及发展，将会有超市进驻；●从经营情况来看欢乐买和苏果超市的经营状况良好，面积大且分店多,其他超市基本上处于停业状态;●从分布情况来看，老城区占4家，新区1家，新老城结合部1家。可见商业气氛和人流亮依旧在老城区，新区商业发展缓慢，商业氛围不浓，入驻人群购买力不强，部分超市难以维持，通过减少经营面积来维持。例如：百思买二层已关闭。市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析5、邳州市家电专业特点位置经营面积备注五星民主路0.5万方苏宁青年路0.8万方永乐建设路0.5万方百货大楼青年路与建设路交汇处0.3万方欢乐买人民路与青年路交汇处0.3万方超市家电0.5万方如时代超市、华联部市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析邳州市家电业特点●家电业竞争激烈，扎堆明显；●从经营状况来看，五星相对较差，其它家电商家经营相当，相信家电商场将凭着雄厚的实力和品牌，家电卖场将进一步整合；●主要集中在老区，新区还没有家电卖场；●从品牌来说，邳州拥有3家品牌家电商,和一些当地的特色电器商,但是从人流量来看，当地百姓似乎不认电器的品牌，这些当地的特色电器商经营都比较惨淡。●从经营情况来看五星电器经营情况最差，其它几家经营情况相当。主要是五星电器的店铺独特性导致。●从分布情况来看，集中分布在宏大财富广场（2家），老商业区建设路上（2家），青年西路（2家）。●从经营面积来看，目前市场上电器经营面积超过25000平方米，相对邳州来说，饱和，竞争相当激烈。市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析邳州市主要街道商业分析----建设路邳州目前的街道商业处于较初级的阶段，以生活超市、电器卖场及服饰店等为主，业态较为单一，品牌档次较低、店面形象较差，经营状况一般。通讯数码12%2%9%服饰45%百货店餐饮娱乐18%配套14%其它业态构成比例图●建设路：城市较早的商业街道，依托汽车站及火车站较密集的客流，主要商业业态为百货、通讯数码，北段为二手手机市场；●业态构成比例主要以电子数码（45%）、百货店（18%）为主，仅手机卖场就有9家，百货店5家，整体商业面积达五万方，以电子数码为经营特色，是较繁华的商业中心。市场调研分析—邳州商业市场分析邳州商业市场分析邳州市主要街道商业分析3.53.53.232.52.52.221.5租金元/