谨呈：方正地产打造品牌地产打造品牌地产打造品牌地产打造品牌地产引领商业潮流引领商业潮流引领商业潮流引领商业潮流沙家浜唐市中环路（沙家浜唐市中环路（fdc.21ask.com中管121121网房地号地块）号地块）产频道商业报告商业报告苏州龙景象策划有限公司2011年9月项目目标项目目标所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向准确的市场定位、合理的业态组合，确保本项目目目目目标标标标1111可持可持可持可持续续续续后期经营良好，在竞争激烈的竞争中立于不败之地。性性性性目目标标22现现现金流金流金流充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值目目标标22现金流，采用独特营销手段，实现项目资金快速循环。通过产品和营销的双重创新，增加项目升值空间目目标标33利利润润目目标标33利利润润，保证开发商利润最大化。尽管项目体量小，我们也力求在产品规划和营销目标4形象与品目目目标标标444形象形象形象与与与品品品推广上做出精品，力争叫好叫座，为方正地产持牌牌牌牌续开发做铺垫。?客户的目标实质上是项目的宏观愿景。?现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的问题提出（question）项目获得成功必须解决的几个问题项目获得成功必须解决的几个问题宏观分析—如何理解本案市场开发环境？面面面面对对对对什什什什么么么么？？？？区域分析—市场环境是否支持本案未来空间？SWOT拥拥有什有什么么？？项目分析—如何理解本案限制性条件和拥拥有什有什么么？？机会点？项目发展方向—如何突破本案限制条件，制定项目发展方向，实现开发目标？能做什能做什能做什能做什么么么么？？？？项目整体定位—如何充分利用现有资源，规避项目自身风险，实现开发目标？怎么怎么怎么怎么去做？去做？去做？去做？项目推广—如何保证项目运营成功？?面对什么？面对什么？宏观分析城市规划分析城市规划?常熟市中心城区规划包括虞山镇、梅李镇中部、碧溪镇、古里镇西部，面积349.4平方公里。?空间形态：延续“一市双城”空间形态，常合高速公路以西为主城区，面积225.8平方公里，以东为港区，面积123.6平方公里。?发展方向：主城区以北为城市首要发展方向，向东为城市重要发展方向；港区生活性用地梅李与碧溪相向发展山，生产性用地以向东为城市首要发展方向，向南为城市重要发展方向。?未来将形成珠江路城市主中心，虹桥路、苏州路、古城三个城市副中心。城市规划城际铁路开通将拉升常熟城市快速发展，区域快速路和市域快速路将疏通市区及外部区域交通，加速常熟城市化进程。?城际铁路：规划沿江城际铁路（常熟市域内设有常熟站、支塘站）和通苏嘉城际铁路（东线设常熟站、沙家浜站，西线设常熟西站）；远景预控苏南硕放国际机场至常熟的城际铁路。?高速公路：规划“两横、两纵、一联”的高速公路布局；“两横”常合—沈海，沪宜高速公路，“两纵”常台和常嘉高速公路，“一联”太仓港区专用高速公路，拓宽常合—沈海高速公路；规划2个枢纽型互通和12个服务型互通。?区域快速路：规划“三横、三纵”区域快速路布局。市域快速路“八射”之一通港路升级将打开开发区?市域快速路：规划“一环、一联、八射”市域快速路布局。至常熟市区通路瓶颈。城市规划?文化设施：规划文化娱乐用地234.9公顷，至2015年增加80公顷，至2030年再增加140公顷；?体育设施：规划体育用地134.7公顷，至2015年增加40公顷，至2030年再增加60公顷；?医疗设施：规划医疗卫生用地151.8公顷，至2015年增加45公顷，至2030年再增加80公顷；?教育设施：扩建常熟理工学院，新建东南开发区教育科研设计设施，新建湖东科技城，保留滨江职业技术学校，新建2处教育科研设计用地；?商业服务设施：按“市级—分片级—居住社区及”3级配套。形成1处市级商业中心，3处市级商业副中心，7处分片商业中心。城市规划?常熟市未来规划成为中国著名的吴文化生态休闲名城；构建“一城、二带、三区、多点”的旅游空间布局。?“一城”吴文化山水园林城市旅游区；“二带”沿江风光旅游带、山水风光旅游带；“三区”虞山尚湖、沙家浜旅游，服装城购物旅游；“多点”特色乡村旅游点和工业旅游点。?规划打造成为沿江风光旅游区，板块环境、市政配套、区域形象将大为改观。?面对什么？面对什么？宏观分析城市商业格局分析城市商业格局概况常熟市商业发展规划——两心三带两心：古城核心新城中心三带：虞山---尚湖旅游渡假休闲商业带环琴湖风情休闲商业带沿昆承湖自然风情休闲商业带城市商业格局概况常熟市商业发展规划——10大社区商业服务区城市商业格局概况常熟市现有商业分布状况海虞路沿线环虞山娱乐特点：休闲商业带金融商业带■集中式市民消费场所不多■常熟市商业多以专业市场形式出现，建材城、汽配城、汽车市场如：招商城服装、布匹、方塔商业区小商品、鞋类市场、建材城、汽配城、汽车市场、禧莱乐家居等招商城商业区城市商业格局概况方塔街商圈是常熟历史最长，人气最旺的商圈?商业街带动：商脉历史较长3大集中商业带动：华联商厦，第一而?百货、华地百货出方名塔街?，商圈定位中低档，工薪阶层消费商商较多，人气较旺脉圈历因?附近居民区带动：步行街两边就史有悠方是居民区，晚间市民带动人流量久塔很大7%方塔园3%恒隆中心环海6%华联商厦（在建）街区商业街区商业沿街商业服饰3%餐饮方塔街城方塔东步行街虞5%娱乐街区商业珠宝首饰第一百货剧院沿街商业华地百货6%银行广场58%通讯东南百货其他12%新福地广场路路城市商业格局概况招商城商圈通过20多年的经营已经形成大规模服装、小商品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈?招商城经历20多小商品市场服装城年的经营，成为整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国4大服装批发市场；?还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营；?目前招商城商圈有300万平米体量，营业面积200万平米；?成熟的经营铺位价格大大高于市场；城市商业格局概况东部商圈是以批发为主的建材、汽配、家居、五金的专业市场?建材城四期、汽配建材城汽车市场市场二期，禧徕乐家居都在建设之中?建装、汽配主要以批发为主，汽车市场4S店、二手车交易市场?建材市场基本都已经满租，汽配市场经营一般，二期均禧徕乐家居价4100元，禧徕乐抓住市场空白，以家居建材推出市场，开盘销售不错汽配、五金市场?面对什么？面对什么？宏观分析区域商业格局分析区域商业格局分析东乡十八镇唐市第一镇地理位置：唐市镇位于江苏省常熟市东南，南与昆山市接壤，西南与吴县交界，东距上海80公里，南接苏州40公里，西去无锡50公里，北濒长江30公里，水陆交通便利，苏嘉杭高速公路擦镇而过。主要经济；常昆工业园面积：47.3平方公里人口：2万3千余人。唐市石板街，更是闻名遐迩。唐市素有鱼米之乡，金唐市之类称，自然条件优越气候温和，河网交错，土地肥沃，物产丰富，商贾云集，历史是上就曾有“东乡十八镇唐市第一镇”之说。历史名人：杨彝、顾炎武区域商业格局分析区域内开发项目以安置房开发为主，目前商业环境以中环路好又多购物中心（唐市菜场）为中心，与繁华路老街区商业形成互补之势，商业住宅以本案对面的金玉满唐项目为主，本项目地块位于片区核心位置，具有很大商业价值，可形成唐市顶级商业体。区域商业格局分析好又多购物中心商业街分析：该项目在中环路以北，在本案马路对面。整体规划较好，内部主要由超市和菜场支撑，主要经营对象为本镇居民，少量工业区外地来唐市务工客户。菜场内部摊位面积在5-6㎡左右，目前租金价格在在7000元/年左右，内部单体铺面25㎡年租金在2万左右。区域商业格局分析金玉满唐商业街分析：该项目在中环路以北，在本案马路对面。紧挨好又多购物中心，09年年底开盘，开盘时住宅价格3500元/㎡，今5500元/㎡。开盘时商铺8000元/㎡，今10000元/㎡。于2011年3月初交房。商铺面积在40-60㎡不等，挑高6米，租金在25000元/年，现阶段进驻商户稀少。名称占地建面开盘时间总套数已售套成交率价格（㎡）（㎡）数金玉满唐128461798409．323917774%住宅5500商铺10000区域商业格局分析繁荣街商业街分析：繁荣街为唐市最早的商业街区，房龄较老。业态有家电维修，绣品店，小吃店，邮政，五金店等。租金价格在0.5元-0.6元/㎡/天。类型层数面积租金（元/年）金杨绣品店2326000家电维修2305000五金店26510000大众浴场218050000区域商业格局分析中环路沿街商铺商业街分析：该项目在中环路沿街。业态有烟杂店、粮油店，眼镜店，超市，银行，饭店等。地理位置好，商铺租金价格在0.8元-1.4元/㎡/天。类型层数面积租金（元/年）盛菊华烟杂店2205000联想电脑26018000大明眼镜店210045000总结总结总结总结?唐市目前市场主要商铺存量集中在“金玉满堂”约34套；?目前旧城改造，原有商业档次低、人流少、商业氛围不佳；?新兴商业以好又多和金玉满堂为主，人气不足，约90%空置率；?镇上商业消费群体主要为本镇，对工业区人群吸引有限；?购买人群基本为当私人老板、公务员等相对收入高人群；?唐市主力商铺40万-60万（总价）12000（单价）主力住宅44万-66万（总价）5500（单价）；?拥有什么？拥有什么？项目SWOT分析项目项目SWOTSWOT分析分析：：如如何何理理解解本案本案的限的限制制性条件和机会性条件和机会点点？？优势分析优势分析劣劣势分析势分析项目项目SWOTSWOT分析分析机会机会分析分析威胁威胁分析分析区位优势交通优势配套优势人口优势地块左侧街道好又多购物好又多菜场欧家福超市金玉满保障房唐河道项目SWOT分析地地地地块块块块限限限限