合同【锦阳策案1-03号】成果提案锦阳·湖语城（建议名）产品定位规划修改建议方案湖南平衡堂智业联盟投资顾问/全程策划/整合推广/营销代理※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※【相关链接】钢筋水泥林立的都市，开发互相追随所致的恶性循环：八面不洋不土的建筑风潮让人彷徨；大量目不暇接、不伦不类、不明所以、尽其所能、玄弄概念、牵强附会的亮点和粗制滥造绿化的楼盘主题、各种载体风马牛不相及……要找到清新空气和灵动空间、城市优质核心价值区等等实在不容易。汉寿更是这样，而且这里的工业化、城镇化较低，该区域房产的潜力无人置疑。龙阳大道中部东西片段（新老城结合部——主城核心区）（含本案）与辰阳大道、芙蓉路等城市东南片区，投资价值的对话频繁，碰撞最多。从汉寿的“风向频率玫瑰图”来看，未来城市中央商务区规划落户「龙阳大道中区组团」（不含遥远的第二新城之为第二中心），这无疑给本案眼前一亮。但畸型的是在境内的汉寿财富人士们的居住条件令人感怀，而且大多集中于老家、老城区与城区东南寓。他们不齿于中低档小区而又无奈暂住或离乡背井，不得不共同流露出一个声音---汉寿实在没有一个真正让人心动的楼盘！从城市突破的飞翔，在旧都龙阳城,寻找心灵自由的中央商务生活区（CLD）已是干渴已久的全体汉寿资产阶级和知本阶级（可称之为本土BOBO一族）的共同期待……锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※建议修改的背景?概念总规基本完成，策划使命是基于市场需求、竞争现状及未来发展，应在此基础上研究和提升?基于投资发展商战略目标进行调整锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※产品定位决策模型——取势取势，优，优术术，明道，明道项目发展空间限制条件市场环境项目条件竞争参照客户需求取取势势优优术术案例研究明道明道产品定位锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※投资发展商基于项目的开发目标？锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※开发目标我们对目标的理解：价格价格提升提升企竞业争视视野野广泛的市场知名度：：建树品牌品牌标标志性志性品口牌碑建立建立项项目目锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※发展商目标分解——标志性项目成为目标的核心目标诠释标志性项目短期：提升项目价值，带动中后期销售；长期：提升区域价值，带动后期本土拿地开发或邻近异地复制，实现更高的价值短期：实现市场同类型项目，同类型产品的相对高价，引领价格的走势，成为别人价格提升定价的标准之一；长期：提升区域价格。短期：通过标志性项目的打造，对于市场的引领作用，建立企业品牌知名度和影响企业品牌力，逐步实现品牌美誉度和忠诚度；长期：为后期拿地或模式化发展奠定基础。锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※产品定位决策模型——取取势势，，优优术术，明道，明道项目发展空间限制条件市场环境项目条件竞争环境客户需求取取势势优优术术案例研究明道明道产品定位锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※取取势势市场环境1本项目面临的基本环境？锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※市市场场关关键词键词11：多元化：多元化发发展展多元发展是城市发展的重要过程，也是汉寿城市扩张的重要过渡第一阶段：单核心扩张第二阶段：多元化发展核心核心核心主城主城核心多元发展有利于城市的均汉寿07年以前的发展方式衡发展，分散城市发展压主要是单核心发展模式，力，新核心区发展成为城房产消费客户主要为公务市发展的动力源，汉寿主员及事业单位员工。要表现为向西南片区发展锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※市市场场关关键词键词22：增量市：增量市场场市市场场逐逐渐进渐进入快速入快速发发展期，但价格和成交量增展期，但价格和成交量增长缓长缓慢慢汉寿商品房开发量进入快速增长阶段，2011年放量可能达到90万方，而价格涨幅较2010年仅8%出头。2010年汉寿全年销售量不到20万方，市场竞争激烈程度可见一斑。锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※市市场场关关键词键词33：均：均质质市市场场多多层层产产品稀缺，小高品稀缺，小高层层和高和高层众层众多，同多，同质质严严重，且价格箱体重，且价格箱体较较小，差小，差异异化未形成化未形成现状分析：成熟市场对照：在售产品基本为小高而长沙包括常德市区市场，片区之间层或高层，多层产品差异要明显，高中低端产品均有选择基本没有，洋房产品，物业类型更为丰富。不存在。中心城区相对成熟，价格差距也较为明显。但稀缺资源较少，新的片区市场，资源较丰富但生活配套不够完善，价格提升不上城市正处于电梯房产品需求培养期。去。因此整个市场比较均提升空间：类洋房多层＞小高层＞高层质，价格箱体小。锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※市场环境小结：?多元市场——从城市发展进程看，汉寿正由单中心向多中心演变，城市向西南扩趋势明显。新的行政中心落址后与轻轨建设至汉寿时，趋势还将加快。?增量市场——市场处于快速放量阶段，但价格和成交量增长缓慢?均质市场——电梯高层产品供应量大，需求不旺，价格箱体较小，片区间的差异未形成汉寿正处在从启动型市场到快速成长型市场的变革期。锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※优优术术产品条件2本项目具备的自身条件？锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※项目属性——汉寿名片，景观资源与历史脉络突出规划：位于汉寿城市中心位置，属主城区。交通：三面八点临城市主干道，可进入性强，城市道路感强。配套：环绕银水湖公园，临近步行街等主商区。锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※地块分析——景观、噪音1级景观地块适宜布置高层中户型产品，2、3级景观地块适宜布置小高层和多层中等与次大户型面积产品，4级景观适宜布置小面积产品。1级噪音位置适宜布置大户型，2级噪音位置适宜布置中等面积户型，3级噪音位置适宜布置小面积产品。当景观优势大于噪音劣势时适宜取中间值。锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※地块分析——住宅价值、商业价值住宅价值较大的位置适宜布置高层产品，住宅价值其次的适宜布置多层产品。商铺产品适宜布置在南侧和西侧，南侧商业价值更大，辐射更广，适宜布置面积稍大的街铺和集中式商业，西侧有较为宽敞的出入口链接传统商区，可以布置社区型特色单铺，面积以小铺为宜。锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※地块分析——项目周边项目北向、西向和东向主要分布有多层住宅和民房，居住品质较低；南侧为B地块另单列项目将开发的高层住宅区；地块内部环公园而建，市民出入对小区居住品质有一定影响本项目锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※项目条件小结：?地块属性——资源丰富型主城区地块，适宜打造汉寿区域高端产品。?用地指标——容积率3.2左右，适宜配置多层和小高层及高层产品结构?项目周边——外部环境差，内部公共公园市民出入对小区居住品质有一定?负面影响。本地块最适宜打造泛汉寿区域高端产品，多层、板式小高层和点式高层产品结合推进。锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※优优术术竞争参照3本项目面临的竞争环境？锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※楼盘参照分析——结合在售楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向项目规模（㎡）片区核心卖点产品类型产品走势芙蓉世纪城占地120亩芙蓉路、辰阳路规模、环境、内多层、小高层多层最快，高，部配套、高层层走势缓慢建面18万金色世家占地48亩，振兴路西段优越地段，多层电梯多层、多层已售完珑园（二建面8万带电梯洋房小高层小高层在售期）格林积家占地30亩，芙蓉路中段简欧风格、交房多层、小高层多层已售完建面4.8万标准、框架结构小高层在售云鼎新贵占地15亩，芙蓉路中段置业式酒店公寓多层、小高层多层已售完建面2.4万，养包租婆小高层在售清华园占地40亩，芙蓉路东段简欧风格、品质多层、小高层多层基本售完建面5.6万较高、文化元素小高层待售锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※楼盘参照分析——结合在售楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向项目规模（㎡）片区核心卖点产品类型产品走势龙泽苑建面约3万芙蓉路西段基本无多层、小高层多层已售完小高层在售天湖御景占地40亩，芙蓉路交汇龙湖公园（主打多层、小高层多层剩3套建面7万辰阳南路公园住宅旗帜）小高层待售蓝湾美树占地55亩，芙蓉路东段巴厘岛园林，高层17层待售建面9万超大楼间距锦阳·湖语城（建议名）※※产产品品规划规划修改建修改建议议方案※方案※楼盘参照分析——结合在售楼盘产品及销售状况，定义产品发展方向项目规模（㎡）户型分布价格（元户型走势/㎡）芙蓉世纪城占地120万，26#、27#：130早期2000中等面积3房走势最建面18万㎡三房、148㎡在售2400快；剩余主要为大面和155㎡的三、积3、4房产品四房金色世家占地48万88㎡两房21002房和小3房走势最珑园（二期）建面8万119-125㎡三房快格林积家占地30亩，94㎡两房2200120多平米3房和2建面4.8万113-135㎡三房房走势最快。剩余20套均为大户型143㎡四房云鼎新贵占地15亩，140㎡三房