谨呈：福晟集团福晟淮安新城45#地块市场营销策划报告江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing报告内容及目标读势：读懂淮安市场，发现机会点深入解深入解读读淮安市淮安市场场特征、客特征、客户户需求和本需求和本项项目的目的竞争条竞争条件。件。判断：确定竞争策略建立以客建立以客户户需求需求为导为导向，以向，以产产品策略品策略为为核心的核心的竞争竞争模型模型解题：提出并解决核心问题寻寻找目找目标与现实标与现实之之间间的矛盾，提出核心的矛盾，提出核心问题问题，，寻寻求破解之道求破解之道输出：创意表现与推广计划案名建案名建议议、、LOGOLOGO、、VIVI应应用、用、视觉视觉表表现现、、营销计划营销计划、活、活动动主主题题等。等。江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing核心问题界定1新新兴区兴区域住宅域住宅开发开发，如何判，如何判断断和化解和化解区区域陌生？域陌生？2与与大大盘盘共舞，如何共舞，如何运运用非常用非常规规武器和武器和战术战术？？3弱周期、供弱周期、供过过于求市于求市场场，，从哪从哪里以及如何深里以及如何深挖挖客客户户？？4如何守正出奇，利用如何守正出奇，利用产产品、形象以及品、形象以及营销营销差差异异化化锁锁定客定客户户？？本次提报需要解答的四个问题本次提报需要解答的四个问题!!江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing一、市场环境?市场概况?个案分析市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广市场基本判断开发量大、竞争激烈?GDP和人均GDP均处于倒数第三位，仅高于连云港和宿迁；?房地产开发量较大，房地产业占GDP比重较高；?在严厉调控的背景下，这种以房地产为主导产业的城市发展模式存在风险和不确定性。城市苏州无锡南京南通常州徐州盐城扬州泰州镇江淮安连云港宿迁GDP9168576550863400297728672250215020021920131511501024（亿）人均87607903556259346931648263341231215495094335962846280232619121529GDP（元）房地产935.8612.7754.8272.8447205.3166.4165.236.2114.8237.8132.448.3投资（亿）江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广成交量与价格成交量下跌态势明显，由成交量下跌态势明显，由1010年下半年月均年下半年月均40004000多套跌至多套跌至30003000套左右。套左右。全年成交均价平稳地在4000元/m2上下浮动，5月最高值达到4120元/m2。2010年以来淮安房地产量价走势图套数均价70004500600040003500500030004000250030002000150020001000100050000月月月月月月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月12345678111成交量（套）成交均价（元/m2）江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广存量与增量全市商品房存量368万方，按每月销售40万方的速度，去化周期为9.2个月。土地供应放量，按平均容积率2.0计算，当年土地供应量需要3年时间消化。2007-2010年淮安土地成交面积（万m2)68367980041341560040020002007年2008年2009年2010年江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广价格分析典型个案销售均价均价4000，价格上升通道未完全打开　物业类型（元/㎡）万达广场高层6300价格箱体偏窄，区域差价没有拉开茂华国际汇高层54002建华玖珑湾高层4300多层价格较同区域高层高500元/m左右小高层6000香格里拉高层6000小高层5800亿力未来城高层5500弘辉首馥高层6500水渡口区域经开区清浦新城楚州区融侨华府高层6300多层价格区间6000-65004000-45004500-50004000-4500多层5000（元㎡）运河城小高层价格区间小高层45005500-6500——4000-45003800-4200（元/㎡）绿地世纪城高层4600高层价格高层5000-60004000-4500——3500-4000中南世纪城3900（元/㎡）江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广去化速度标杆大盘去化速度可达到160套/月。普通楼盘去化速度在40-80套/月的区间。项目推出套数销售套数开盘时间销售时间去化速度绿地世纪城429841142009-527个月160套/月万达广场496547992009-329个月165套/月茂华国际汇18779442009-1220个月47套/月恒大名都287514812009-1022个月67套/月水韵天成9908172009-725个月33套/月城置公园龙湾6422652011-54个月66套/月江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广成交面积特征80-100㎡两房与100-120㎡三房呈现供需两旺态势，是淮安市场的主流产品。2010年淮安市区普通住宅产品供销房型结构　面积80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-144㎡144以上㎡　户型一房两房两房三房两房三房三房四房三房四房四房以上114126290532495173416359246154331106供应套数2销售套数856270265190728125872089308312357去化率68%30%82%79%54%76%58%65%54%37%54%9.10.30.81.2销量占总8%3%27%3%26%21%0.6%销量比例%%%%江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing市场环境?市场概述?个案分析江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广重点个案??位于淮安生态新城西片区，位于淮安生态新城西片区，中南世纪城在建的体育中心东侧，具体为在建的体育中心东侧，具体为枚皋中路北侧、正大路西侧、枚皋中路北侧、正大路西侧、项目名称中南世纪城福运路南侧、体育新路东侧。福运路南侧、体育新路东侧。区位生态商务新城??中南公司运营体育场中南公司运营体育场BTBT项项枚皋路北侧体育场地址目，在体育场周边拿地规模庞目，在体育场周边拿地规模庞东侧大，预计有大，预计有800800多亩，首期多亩，首期淮安中南世纪城房开发商产有限公司供应成交拿地约拿地约200200亩。亩。主要成交供应面积成交面积去化占地面积800亩??一期产品为小高层和高层，一期产品为小高层和高层，结构套数（平套数（平率建筑面积160万平方米米）米）地中海建筑风格，南侧第一排地中海建筑风格，南侧第一排2.98容积率86-95平小高层小高层1818层，北侧两排高层层，北侧两排高层米25623168---86-95平米两房31-3331-33层。层。主力户型两房118-135平米三房??市区售楼处和现场销售中心市区售楼处和现场销售中心开盘时间2011年10月118-135已投入使用，一期首批推出两已投入使用，一期首批推出两平米25632384---销售率未销售三房幢幢512512套房源，目前预定情套房源，目前预定情目前销售价格预计3900况良好。况良好。江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广户型分析两房户型86-95m2三房户型118-135m2?客厅与卧室全南向；?布局合理，动静区分离，私密性好；?通过设备平台设计实现明厨明卫；?赠送设备阳台6-7平方米，可改为小房间；?客厅面宽3.8米，主卧面宽3.6米；?客厅面宽4.0米，主卧设卫生间；?餐厅与卫生间面积过小；?270度主卧阳台设计，丰富外立面效果，增?赠送面积少，实用性低。加观景视野的同时，使套型面积偏大。江苏青草堂/整合营销Talentintegratedmarketing市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广2009年至今推出4298套，成交4114套，去化率重点个案为95.7%，销售时间27个月，平均每月销售160套。绿地世纪城规划中的规划中的未未来淮安生态商来淮安生态商务务新新城的城的核核心位置，心位置，整整项目名称绿地世纪城体呈体呈LL型型，占地约，占地约区位生态商务新城22002200亩亩。。地址翔宇南道9号本本项目定位于项目定位于“超大型的现代化开发商绿地集团“超大型的现代化海海派派人人文文新城新城””，，占地面积2200亩供应成交产品产品涵盖由涵盖由小高层小高层主要成交供应面积成交面积去化率、高层、联排别墅建筑面积300万平方米结构套数（平套数（平、高层、联排别墅及配及配套商业。套商业。容积率1.52米）米）88-98平米知知名开发商名开发商88-98两房1535142662150413977998%主力户型两房大盘规划，大盘规划，加加上价上价105-140三房105-125平格格亲民亲民，使，使其其销售销售开盘时