万科城花新园下半年营销策略汇报第一部分推售产品?主力户型：115㎡、140㎡?推盘节点：9月底11#，44套约约50005000平米景平米景10月底16#、17#，110套511观观中庭，最大中庭，最大栋栋5栋栋11层层小高小高12月底21#、26#，132套层层，，为为位置最位置最距距7575米。米。佳的佳的产产品，分品，分?总销售金额：约10亿三批推售三批推售户型套数户数比11号楼16号楼115户型17662%26号楼140户型11038%21号楼17号楼总计286100%下半年推售产品特征思考：体量大、面积大、非刚需产品，且上半年储客效果已暴露（近5个月）出区域对中大户型的容纳量有限。产品优势分析：1、具备一定体量优势，可形成高端项目形象2、具备绝对中央景观位置优势，在水景及中央景观之间相对独立的区域，私密性好3、社区入住率高，会所及商业配套日益完善，创造良好生活氛围，是可以立刻享受的大虹桥高尚生活产品劣势分析：1、市场风险大，受限于政策，交易成本较高115C2户型140户2、飞机等噪音依然是主要困扰装修亮点：全屋地暖（德装修亮点：全屋地暖（德国国博世）、日立中央空博世）、日立中央空型调调、、爱爱迪士新迪士新风风系系统统、定制成品收、定制成品收纳纳系系统统、科勒、科勒3、大户型改善需求产品，在去化速卫卫浴、西浴、西门门子子厨厨房三件套、太房三件套、太阳阳能能储热储热系系统统度上通常较为缓慢下半年推售下半年推售对对于于项项目的意目的意义义：：城花新城花新园迈园迈入入黄黄金金时时代的代的标标杆杆产产品品第二部分市场分析一、周边竞品解析（注：选取半径15km范围内与本案可能形成竞争的一手在售项目作为参考）新天地河滨花园虹桥经典中大九里德天安豪园本案万源城贝尚湾虹梅菁典春申景城一、周边竞品解析下半年周边竞品整体上市量预计14.21万方，推售主要集中在四季度周周边竞边竞品推售品推售节节奏及上市量奏及上市量项目名称项目总体量目前已推体量目前未推体量下半年推售时间预计上市量22.67万方（含4万预售证剩余推售。2011年7月贝尚湾50万方27.33万方0.9万方方商业）、9月及11月中大九里德22.88万方22.88万方0————93万方（含商业、万源城130万方办公、公建等约5337万方预计7月上市1.6万方万方）虹梅菁典5.6万方2.91万方2.69万方预计9-10月2.69万方天安豪园47万方（住宅40万）040万方预计2013年上半年开盘3.7万方虹桥经典2.25万方2.25万方0————春申景城60万方42.61万方17.39万方四期预计2012年上市——新天地河滨花园12.52万方7.09万方5.43万方预计10月推售5.32万方一、周边竞品解析下半年周边主要竞争对手为贝尚湾、虹梅菁典、万源城、新天地河滨花园，户型面积段主要集中在110-116和140周周边竞边竞品推售品推售产产品品结构结构2011年下半年上市户型一房两房三房四房项目名称套套套面套面积预计售价面积预计售价面积预计售价预计售价数数数积数25000元/平25000元/平25000元/平贝尚湾65448924113924米米米中大九里德36000元/平36000元/平万源城68-7812082-9090米米26000元/平25000元/平虹梅菁典85150110-116120米米天安豪园虹桥经典春申景城新天地河滨花36000元/平36000元/平36000元/平90-12021014019015530园米（带装修）米（带装修）米（带装修）www.fdc01.com房地产智库一、周边竞品解析贝贝尚尚湾湾所属板块松江-九亭地址沪亭北路338弄总建面50万方　容积率1.5建筑形态小高层、联排22.67万方已推量（含4万方商业）户型面积段套数未推量27.33万方1R：65㎡81R：65㎡已推量存量主力面积2R：89㎡，2R：89㎡181R：65㎡4424000（装修：3000）报价（元/㎡）　即将上市量2R：89㎡24111年5-6月成交均价23194（装修：3000）3R：139㎡24（元/㎡）　（预计7月底，9月及11月会有推售动作）www.fdc01.com房地产智库一、周边竞品解析贝贝尚尚湾湾近期开盘情况1R：66平米2R：90平米?5.28开盘，报价24000元/平米（装修3000元/平米），开盘当天签约即享97-98折优惠；?开盘推售104套，开盘当天目前去化75套，去化率70.75%，均价23159元/平米；开盘前营销动作?通过该项目在区域内树立的品牌标杆及口碑效应，以及前期入住客户进行老带新；2R：88平米3R：139平米?DM直投及短信；?户外看板、高炮等，传统报广（新闻晨报、时代报、东早）成交客户?徐汇、闵行、长宁、松江九亭自身区域及周边?年龄层主要25-35岁www.fdc01.com房地产智库一、周边竞品解析万万源源城城所属板块闵行-古美罗阳地址万源路869号总建面130万方容积率1.41小高层、联排、独栋、建筑形态叠加　户型面积段套数93万方已推量（含商业、办公、公建2R：117-122㎡8等约53万方））3R：159-17328未推量37万方已推存量㎡复式：244-3152R：117-122㎡，4主力面积3R：159-173㎡㎡4R：157-159㎡1R：68-78㎡120即将上市量报价（元/㎡）31500-350002R：80-90㎡90后续开盘11年5-6月成交均价30494（元/㎡）?后续国际精装小公寓预计7-8月上市；?预计报价36000元/㎡；www.fdc01.com房地产智库一、周边竞品解析万万源源城城近期开盘情况2R：121-123平米3R：152-156平米?10年4月25日，剩余现房194套推售；?目前报价31500-35000元/平米，优惠活动是5万元可购得价值15万地下车位；开盘前营销动作?古美罗阳板块长期缺乏新增供应，且该项目前几期房源已积累相当基数的客户，老带新成为主要手段之一；?东早与新闻晨报是主要投放的两个媒体；3R：167平米?复式：工地围墙与户外看板；216-221平米成交客户?古美罗阳板块自身及周边区域改善客户，徐汇、静安外溢客户；?年龄层主要30-55岁；www.fdc01.com房地产智库一、周边竞品解析虹虹梅梅菁菁典典所属板块闵行-梅陇春申地址春申路1717号总建面5.6万方容积率1.91　户型面积段套数建筑形态小高层1R:64-66㎡48已推量万方2.912R:85㎡98未推量2.69万方已推存量3R:110-116㎡441R:64-66㎡主力面积2R:82-85㎡复式：134-176103R:115㎡2R:82-85150即将上市量报价（元/㎡）22000-250003R:110-11612011年5-6月成交均价21194（元/㎡）后续开盘?后续预计9-10月开盘，推售2.69万方；?预计报价25000元/㎡；www.fdc01.com房地产智库一、周边竞品解析虹虹梅梅菁菁典典1R：65平米2R：82平米近期开盘情况?2011年6月12日，加推85平米二房；?报价22000-25000元/平米，开盘预定97折；开盘前营销动作?新闻晨报与时代报的持续推广；?周边户外看板，道旗的树立；2R：85平米2R：115平米成交客户?主要为梅陇春申板块及周边如古美罗阳的泛片区客户，闵行其他版块、长宁区及徐汇区客户为辅；?主要年龄层25-40岁；www.fdc01.com房地产智库一、周边竞品解析新天地河新天地河滨滨花花园园所属板块长宁-天山地址蓉江路555弄总建面12.52万方容积率2.5建筑形态高层已推量7.09万方未推量5.43万方　户型面积段套数2R：90-120㎡主力面积2R：90-120㎡2103R：140㎡即上市量报价（元/㎡）33000将3R：140㎡19010年4月成交均价4R：155㎡3027038（元/㎡）后续开盘?后续预计10月推售5.43万方；www.fdc01.com房地产智库一、周边竞品解析近期开盘情况新天地河新天地河滨滨花花园园?2010年4月3日开盘；?2010年4月3日开盘推售549套，当天售罄，报价2R：112平米2R：116平米33000元/㎡；开盘前营销动作?由于区域内已多年未有新房源上市，且该项目报价偏低，因此该项目并未加强媒体宣传；?仅依托周边户外看板，楼体横幅等宣传便引起开盘售罄的效应；2R：137平米2R：143平米成交客户?长宁区域客户为主，古北及天山片区，普陀、徐汇客户为辅；?主要年龄层为30-55岁；www.fdc01.com房地产智库三、全市类同热销竞品嘉定南翔及新城板块为当前房地产热点区域华润华润中央公中央公园园————区区位位本案西北区郊环外环A30新城板块马陆本案安亭南翔选取该项目作为参考个案的因素：江桥?大户型面积段与本项目相仿；?该项目客户导向属区域外导型客户，研究其前期营销动作对本项目具有借鉴意义；www.fdc01.com房地产智库三、全市类同热销竞品华润华润中央公中央公园园————项项目目概况概况A教育配套体育中心7#地块8#地块在售总占地28万方9000方会所总建面46万方　容积率1.64　菁英湖联体别墅、政府持有建筑形态10#地块2.1万方商小高层B业1R：77-93C城市广场华润持有㎡教育配套9#地块2.4万商主力面积2R：95㎡，在售业3R：141㎡　11年5月152#地块23864日开盘至今（装修成交均价6000）　当前开盘房源位置（元/㎡）www.fdc01.com房地产智库三、全市类同热销竞品2R：95㎡华润华润中央公中央公园园项目优势：?项目