[繁华似锦神会心融尚善若水御品景城]再次触碰锦融尚御项目需要更加亲密的沟通与深入的了解过去、现在以及未来应是怎样的前后左右的竞争对手以及自身优点何在我们的对策、突破点、思路……从战略到战术的转变希望NCB在与项目的共同努力下实现过渡期营销价值的提升[着眼当下]锦融尚御自2010年下半年面市以来取得了良好的销售成绩并初步树立了大盘的形象调控当下，楼市冷热中如何应对项目营销即将进入中期，如何实现火爆销售作为中融汇通地产标杆之作锦融尚御又怎样铸就品牌形象[推广目标]1逐渐凸显价值的长安北的塑造2版块竞争中，项目如何体现差异化3项目销售进入中期前，产品价值再次提升第一部分项目理解(面向市场需要解决的关键问题)第二部分形象定位(基于前期传播的价值体系梳理及结论)第三部分推广思路（找到项目独有气质并制定传播策略）第四部分营销建议(从传播层面对销售力提升的部分建议)PART.1项目理解地处城市北与正定新区间土地含金量如何最大化土地价值日益凸显的今天，地段已经成为首要因素借助刚刚起步的正定新区，以及长安区北扩的趋势，如何让客户最大化认同地段含金量？[土地稀缺居住需求外溢]换一种眼光看城市北部板块“正定新区\生态建设将提升居住价值”当下石家庄市中心区域楼盘火热，北部区域为市区边缘过渡带，未免显得孤寂。但随着正定新区的建设，北部区域在一系列优势政策的推动下，逐渐开始凸显自己的价值。多年的高速发展，二环内长安区的用地基本耗尽，由于正定新区的隔河兴建，长安向北扩张已是大势所趋。未来长安区与正定古城、正定新区融为一体，目前这个区域已经有10余个项目在此落户，尤其近两年来，发展更为迅速。得益于政府的规划，配套设施先行建设，融合自然、配套先行生态、商务、居住、时尚、休闲为一体的城市新区版图光芒绽放。北扩市政先行、新城区版图磅礴渐显东垣文化创意园区、高营汽车博览园拉美风情国际城、恒大项目、保利花园高营勒泰中心、北国超市、教育园区建华大街将打通至正定，建成旅游专线（配套，长期困扰北部板块的软肋将得以剔出）东垣文化创意园区位于南高营御城路北侧，建华大街东、西两侧，占地500亩，建筑面积51万平方米，投资总额14.71亿元人民币。建成后将提供文化旅游、艺术交流、新媒体研发、影视拍摄、科技生活体验馆、动漫制造、教育培训等多功能服务打造省会人文创意天堂、制造时尚氛围高营汽车博览园位于长安区建华大街与北二环路交汇处，占地面积1200亩，规划建筑面积115万平米，总投资45亿元，含大型商业、酒店、办公楼，集汽车销售、保养、维修、零配件、装饰为一体的汽贸园区。将成为石家庄北部又一个一流的城市综合体。高营勒泰中心位于建华大街以东，高营御城路以南，规划路以北，占地约400亩，总投资30亿元，涵盖五星级酒店、家乐福、星级影院、冰场、公寓、甲级写字楼和大型购物中心等多种业态，形成石家庄北部商务中心、文化娱乐中心、休闲购物中心及旅游目的地。将成为未来二环外东北城区最大的商业中心，并将极大地补强商业配套极其弱势的高营板块。三河两园规划将提升地块景观价值，汊河、石津灌渠生态景观、滹沱河构成了区域内原生水系，长安向北，最优原生态景观环境东垣故城坐拥中山古城历史积淀，深厚文化底蕴滹沱河、叉河千顷水景，独此一弯公园密集对稀缺自然资源的极致占有，是当代高端住宅的构筑标准。占据月季公园核心景观段，一线湖景私岸北部板块正在演变成为承载城市发展的新核心区，便达交通尽享繁华、优享舒适的最佳宜居区域15分钟新城生活圈，尽在掌握大长安生活圈快速交通直达市中心。体育大街北延已经多年，10分钟到达正定15分钟主城区计划建华大街北延工程的实施将改善北部市民出行环境拉近正定新区与老城区之间的交流对外交通规划以滹沱大道、307国道、黄石高速、京港澳高速为主干线以正定国际机场为航空港的空运系统地铁规划省会未来的轨道交通线中二、四号线将分别从北部城区穿过教育、医院等生活配套设施相对欠缺，但随着完善配套项目进入，正在逐步完善中15分钟新城生活圈，尽在掌握《石家庄近期建设规划（2011-2015）》中指出，将正定新区与中心城区作为“双核”，建设新的城市中心，重点发展商务办公、信息流通、文化体育、会展等高端和新兴服务业。随着正定新区”建设拉开大幕，“三年大变样”进入决战之年、“以拆促建，以拆促改，北部板块二环内外大规模城中村拆迁改造进入破土实施阶段，城市服务配套愈加完善，居住品质、经济水平、城市形象都将得到极大提升城区空间新布局[双核双轴双带]一个板块的腾飞，离不开政府规划的有力支持、离不开城市综合配套的日益完善、离不开独具慧眼者的开发与建设，而今天的北部板块无疑迎来了一个前所未有顺天时、得地利、应人和的历史发展新契机。政策支持、决定区域未来价值潜力，决定未来财升值潜力富走向！北部城区必将走向多元化魅力新城于城北崛起的正定新区引领政治、经济、生活的向往新开发区域的潜力将在未来几年逐渐展现一个大体量城邦的规模优势也是日后价值提升的保障西侧高尔北侧滹沱河夫南侧月季公园练习场南侧北二环线地块现状现有农民房正在拆迁西侧建华大街西侧东垣古城遗址公园西侧绿地西侧体育大街北侧拉美风情国际城南侧北国超市南侧勒泰商业中心区域价值提纯自然生态价值未来发展价值区域天生丽质的自然环境，石家现在：与正定古城高度融合的区域价值含金量庄独一无二的北部价值高地。未来：长安区北跨与正定新区规划下的无限未来。生活向北锦融尚御目标客群锁定城市北部有着怎样一种生活？风景、潜力、房价低、通达性强，生活方便一点最好不过……然而，这样的一群人在哪里？我们将这个区域锁定在长安北有意向在长安区北部区域包括桥东、裕华甚至新华购房部分人群此外周边县市，如正定、无极、藁城等地不过，对于如此大体量的项目仍需全方位考虑目标客群的构成我们希望做出一个立体、多角度的客群结构分析工薪/初婚族此层次的客户年龄层次主要以25-35岁的青年人为主体特点：该类人群分两部分，一部分为单身白领或者有一定经济实力的单身贵族，另一部分为区域内新婚，希望有好的住宅，但经济实力不是很高的群体。两部分人群共同特点在于，他们多是城市北部生长起来的初次购房人群，置业时一般不愿远离旧有区域。这部分人经济能力不是很强，为中、小户型的消化人群，对楼盘价格的敏感性较强。对于犹豫的客户，建议以地域、亲缘和优美生活理念等理由打动。人群特点职业分布以工薪族为主，包括一定数量的企业单位职员，这部分人群的收入比较稳定，收入水平不高，但其消费潜力巨大，对日后生活信心较充足。根据前期访问和调查，此类人群家庭收入约在5000左右，首付能力多在30万以下，月供能力在1000-1500元区间内。随着工作年限的增加和收入预期的增长，还款能力会逐步提高。基本改善型基本改善型人群年龄集中在30-45岁区间特点：此部分人群，以长安区，以及临近长安区的正定和无极等地购房者为主，因为孩子成长或者经济实力达到一定水平，需要换购新房。不排除石家庄地区或省内其他县市对省会生活向往，并有高品质生活需求的公务员、私企业主等其他稳定收入人群。这部分人群对于社区配套、子女教育、居住环境等考虑较多，同时对项目未来升值潜力比较看重。对于这部分人群来说，应该针对其诉求，设计相关推广方式和策划，可以作为推广的重点之一。人群特点职业分布以企业中层、公务员为主，收入相对稳定，包括一定数量的企业单位职员，属于石家庄中等水平，经过多年的积累，有一定经济实力，而且经济情况呈现上升趋势。根据前期访问和调查，此类人群家庭收入约在8000左右，首付能力多在50万以下，月供能力在1500-2000元区间内。此类人群为项目中、大户型主要去化人群。舒适改善型此层次的客户年龄层次主要以40岁以上的中年人为主体:特点：长安区以及周边区域边缘的居民，具有区域粘性强、经济实力高、改善生活品质愿望强等特点。其置业目的主要是改善生活品质和保值的需要。锦融尚御所处地域风景优美，是吸引此类人群的重点，但由于地段的认同感不高，此类人群比例较少，但对项目口碑传播有着较大的作用。此外，少量投资客，也可以归于此类人群中。人群特点无论自住还是投资，高端人群对本项目的认可还主要因为地域和生活，居住方式是打动此类人群的要点。总体描述1、主力人群由于新兴地段还需进行普及与教育，高端人群的引流较为困难，中坚阶层及刚需人群将是项目主要面向的目标客群。但在区域价值宣传到位以及项目品质树立的前提下，仍有望覆盖三个人群。2、年龄特征从购房心理和事业发展的规律来分析分为：事业刚起步但收入高的年轻人；有较稳定事业及家庭的30——40岁人士；很成功的45——55岁人士；而年龄在55岁以上人士的购房热情会大幅度减少。3、购房特征舒适改善型因为自身事业的成功和家庭原因需要改善自己的住房，多为二、三次置业。60%的年轻人因为自身生活和工作的独立空间的需要有三年内置业的需要。PART.2形象定位【项目价值体系梳理】锦融尚御面市近两年在对外传播的系统上已经形成了非常完善的系统在购房者的印象里也有了较完善的形象在对项目进行形象定位前首先需要对现有价值体系进行梳理锦融尚御产品价值点(房子自身的影响力)户型空间62-136㎡区间，明厨明卫，户型方正产品类型板式高层、主题商业街、行政办公绿化程度2万平米苏杭风韵园林，高品质景观建材配置优选多种建材和工艺（待确定）会所配置茶吧、网球场、乒乓球场、阅览室、儿童娱乐设施体量规模总计64万平米，4万平米左右商业社区服务品牌优质物管服务锦融尚御地段价值点地段决定地位新区城市规划双核之一，近水驻景生活价值洼地新兴区域的未来预期交通体育大街、建华大街，规划中的通过该区域地铁2、4号线行政核心未来正定新区，市政府新址周边景观东垣故城公园、月季公园、滹沱