三期A区二阶段前期策划方案目录a.市场分析b.产品分析c.目标人群分析意向客户描摹（前期调研数据）目标人群特征分析d.价值体系项目核心优势分析ＳＷＯＴ项目价值体系建立e.定位系统核心价值定位产品定位目标客群定位形象定位六.营销节点计划工程配合节点营销重点节点铺排PART1市场前景及竞争分析市场分析PART1：市场前景及竞争分析西区1-4月中旬成交商品住宅套数占比情况月份1月2月3月4月中旬中山6799304646455044西区434200201326占比6.38%6.57%4.33%6.46%西区成交商品住宅套数占比情况80008.00%6000中山40004.00%西区2000占比00.00%7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月中旬?西区房地产活动较平稳，其商品住宅成交量占中山市整体成交比重一致比较稳定。随着西区区位优势的不断提升，可预见其房地产市场成交会稳步上升。PART1：市场前景及竞争分析2010年7月—2011年4月西区商品房成交套数8006004004343483262662982742662002002018907月8月9月10月11月12月11年1月2月3月4月?西区每月平均消化水平约维持在260余套，且除特定宏观政策时期出现动荡外，成交一直保持稳定，可见西区房地产市场供需比例一直较为稳定。市场分析PART1：市场前景及竞争分析西区2010年7月—2011年2月商品房存量2010年2011年7月8月9月10月11月12月1月2月11471214138912561380123915831411西区2010年7月—2011年2月商品房存量消化情况2010年7月-2011年2区域月存量套数消化时间（月）平均销售套数全中山市41177.3西区2735.1?西区存量消化周期低于全市平均值，由此可见西区市场需求旺盛。PART1：市场前景及竞争分析片区主力项目均价沙朗广浩·美林假日4800元/㎡隆昌滨江一号10000元/㎡蓝波水岸6000元/㎡区域总体均价水平约55006800元/㎡（含—5800元/㎡西苑荣光·星汇国际公1500元/㎡精馆装）5500元/㎡洋房广丰奥园大地10000元/㎡别墅?2011年2—3月，西区商品住宅成交均价在5500—5800元/㎡的价格区间，相较去年底5000—5200元/㎡的均价，略有上升。PART1：市场前景及竞争分析?西区热销面积段描述：10年8月－11年3月西区成交面积段分布35.00%30.00%29.90%25.00%20.00%20.61%16.22%15.00%12.02%10.00%9.61%5.00%5.34%3.69%2.61%0.00%0-6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上从供销比例来看，西区热销面积段为90-100㎡，达到24.8%。此面积段为传统销售面积段，也是刚需面积段。从销售套数来看，0-60㎡平方销售数量最多。主要为投资客一次性付款首选产品。PART1：市场前景及竞争分析西区房地产市场发展良性、稳定西区房地产市场发展良性、稳定1西区房地产市场近年来发展稳步有升，尽管受宏观政策的影响，但总体成交状况呈上升态势。2西区月平均消化能力以及余货消化周期，均体现该区域有较强的购买力。3西部片区下半年将不断有新项目导入，市场客群将一步步被区域细分4西部片区商业项目将不断投入，但是进度缓慢，下半年商业推动力不会太明显PART1：市场前景及竞争分析PART1-2竞争分析PART1：市场前景及竞争分析别墅竞争对手分析12奥园大地22华发生态庄园32棕榈彩虹分布区域对比PART1：市场前景及竞争分析5月推出小户型联汇景东方棕榈彩虹排200-230㎡，共计24套。（三期即将推出，奥园大地铂爵山体量134套）西区西区233套沙沙溪溪火炬开火炬开发区发区335-513平方米华发生世纪新城紫园别墅共53套态庄园东东区区朗润园南南朗朗镇镇南南区区碧桂园秀丽湖锦绣海湾城清华坊五桂五桂山山总结：2011年别墅市场竞争项目增多，主要集中在东区以东及南区以南，西区一带在售奥园、华发，新增棕榈彩虹。PART1：市场前景及竞争分析产品对比世纪新城奥园大地华发生态庄园棕榈彩虹类型别墅+洋房别墅+洋房别墅160㎡主力面积200-550㎡230-450㎡，169-350㎡面积价格260㎡（13000—22000元/（未推）（10000元/㎡）（未推）㎡）主力联排，双拼主打独栋、双拼，双拼，联排C、D1、产品类型总货339套仅24套联排（56套）D2型联排别墅销售213套200-230M2（100多套）立面风格现代简约地中海风格新加坡现代风格现代欧式双拼、独栋有中空，联室内挑空无中空无中空未有资料排无中空有负一层一层（下沉式花园），有负一层未有资料产品结构阳光多功能层二楼（有内庭花园）地下车位接驳首层花园无地下层地下层85㎡约100-120㎡70-100㎡未有资料PART1：市场前景及竞争分析综合对比项目世纪新城奥园大地华发生态园棕榈彩虹规模★★★★★★★★★★★★★★★★自建配套★★★★★★★★★★★★外围配套★★★★★★★★★景观★★★★★★★★★★★★外围环境★★★★★★★独栋、双拼，24套联产品类型双拼、联排联排，双拼联排，少量双拼排价格待定1万1.5万——立面★★★★★★★★★★★★★品牌★★★★★★★★★★★★★★★赠送面积★★★★★★★★★★——户型评比★★★★★★★★★★——PART1：市场前景及竞争分析奥园大地总规模：527亩PART1：市场前景及竞争分析奥园大地总体概述项目中山奥园地址西区广丰大道（距广珠轻轨石岐站1.5公里）开发商奥园地产样本组团奥园大地别墅组团目标客群中山本地人为主中山奥园是奥园地产进驻中山的首个项目，项目总占地约527亩，规划总建筑面积约86万㎡。目前项目开发的是第一期纯别墅区——奥园大地，其容积率为0.6，共有339套产品概况别墅，每套别墅建筑面积在170-350㎡之间。分为双拼、联排别墅，其中双拼别墅面积270～350㎡，独享1500米沿岸美景；联排别墅面积169～250㎡。1、位于中山未来核心居住区（江北新区CLD）的发展重点区域，距北外环路约500米距轻轨石岐站1.5公里，未来升值潜力空间巨大。2、独有个人健康终身服务计划，为业主提供私人化和针对性的健康服务。卖点分析3、拥有河岸公园、保健园林、养生会所、健康管理系统、小学、幼儿园、综合市场派出所、风情商业街、社区服务中心等完善的社区配套。4、性价比高，凭借别墅低价抢占市场PART1：市场前景及竞争分析奥园大地主力户型：B1联排别墅（建筑面积222-243㎡，地下层+三层，四房两厅四卫，地下层约100㎡为车位，露台约33㎡）PART1：市场前景及竞争分析奥园大地主力户型：C1联排别墅：（建筑面积168-185㎡，地下层+三层，三房两厅四卫，地下层约100㎡为双车位，露台约20㎡）现场实景：PART1：市场前景及竞争分析世纪新城PK奥园大地综合点评★超强性价比，低总价门槛★比邻河岸公园，别墅群规模大奥园优势★轻轨站口，升值潜力大★部分户型带中空厅★双车位★户型实用性差★赠送负一层仅为地下车位之用★花园面积少奥园劣势★整体园林环境差，没有档次★外立面质感差★周边没有配套支持，生活环境不成熟华发生态园总规模：1100亩华发生态园总体概述项目华发生态庄园地址沙溪镇新濠路88号开发商中山市华发生态园房地产开发有限公司样本组团别墅目标客群以沙溪为主的中山本地客户，主要为私企老板；深圳及港澳投资度假客户项目位于广东省中山市西部新濠路，是中山市商贸最发达的区域，距市中心区仅五分钟车程。整体占地约1,100亩，共有8个山坡和19个湖泊，整个地形以舒缓的坡地为主，地块上保留着5,000多棵原生大树，有13种果树、40多种观赏树木；项目基地四周高中间低，形成一个天然的盆地，藏风产品概况纳气；盆地内分布的十多个天然湖泊。华发·生态庄园首期开发建设用地200多亩，只建设五十栋别墅，占据着生态庄园的核心位置，每栋别墅花园占地约两亩左右，最大的占地接近约十亩，每栋花园都是园林精装修交楼；建筑密度只有5%，容积率低至0.27。1、每一栋依地型单独设计，别墅风格各异；2、园林绿化堪称最大卖点，卖点分析容积率低至0.27；3、性价比高，仅15000元/㎡成交均价。二层首层地下层C1型：建筑面积约264㎡，地下面积约100㎡，五室三厅四卫。二层地下层首层C2C3型：建筑面积约251㎡，地下面积约86㎡，四室三厅四卫。二层首层地下层D1型：建筑面积约197㎡，地下面积约73㎡，三室两厅三卫。现场实景：PART1：市场前景及竞争分析世纪新城PK华发生态园综合点评★建筑密度只有5%，容积率低至0.27★自身园林环境占有绝对优势华发优势★别墅风格各异，纯别墅度假生活社区★双联别墅双车位、多联为单车位★户型实用性差，非传统住宅需求华发劣势★周边居住环境及配套差PART1：市场前景及竞争分析棕榈彩虹：洋房+别墅+集中商业，是典型的城市综合型社区别墅约100多套项目二期洋房区二期别墅区洋房别墅商业二期别墅区洋房主流面积由独立、双拼、联东西两83-109㎡，二房排，230-450㎡座，合二厅至四房二厅，四房至六房计面积一期洋房区二期洋房区均为高层洋房，主力产品为C、为二梯三户布局D1、D2型联排15566别墅㎡PART1：市场前景及竞争分析世纪新城PK棕榈彩虹综合点评★香港品牌发展商丽新集团，着重项目品质打造棕榈优势★在产品线上，估计整体档次塑造较好★新盘导入，规模较少，被市政路分隔棕榈劣势★临路，无自然资源优势