来自世界的想象汇景公寓/写字楼市场定位报告深圳亿百家房地产经纪有限公司2012.05项目印象1还是需要从项目属性说起?项目印象报告项目印象：河源最具升值潜力的CBD片区（CBD?新行政办事中心?商业配套完善前提?商务气质）1.项目属性?本项目地段价值毋庸置疑：?越王大道，贯穿城市南北的形象主干道；?中心区的核心功能区：市府、周边商业酒店、写字楼、?景观：商业街等1客家文化公园?商务：永和西路1道3大2希尔顿酒店2王3河源商业中心本项目越4华侨城项目45?生活：建设大道65康体文化产业街中6广晟百货山大道项目印象：河源“城市名片”（极佳的昭示性?工建化的立面?一览河源的最佳城市景观）本项目地块城市属性清晰：1、有较好景观资源，两面临路，地块方正；2、相对于河源其他楼盘规模偏小，容积率高；3、毗邻河源的重要干道——越王大道。高端定位，体现项目价值中心唯一（区域价值）（地块资源价值）CBD,HILTON项目地块指标项目印象：河源少有的投资性产品（18F公寓/24F写字楼）占地面积6.5万平方米总建筑面23万平方米公寓户型配比积建筑面积总面积公寓/商户型户数户数比面积比（㎡）（㎡）业建筑面2.6万平方米一房一厅44.4218060%7995.650.6%积一房一厅46.593010%1397.78.8%写字楼建3.5万平方米一房一厅49.073010%1472.19.3%筑面积二房一厅77.093010%2312.714.6%酒店建筑10万平米二房一厅87.273010%2618.116.6%面积合计300100%15796.2100.0%写字楼基本情况公寓写字楼总建面36087.66平米标准层面积1496.83平米实用率76.88%层数（含群房）24层办公楼层高3.95米HILTON写字楼办公楼建筑高度100米公寓篇2公寓篇PART1:市场竞争未来，小户型和写字楼会集中在CBD片区，市场供应量大，竞争会非常激烈。1、市场分析2、在售项目分析在售雅居乐-博寓河源商业中心未售华侨城项目东方银座丽日中心城比华利山庄江泮花城1、目前，在售的小户型主要集中在新丰江两岸，代表楼盘为丽日中心城。2、未来的小户型主要集中在CBD片区，预计2012年公寓和写字楼将会陆续上市，竞争将会加剧。存量分析江泮花城丽日中心城雅居乐-博寓东方比华利总货量存量总货量存量总货量存量总货量存量343套，11290套424233约424约174套已推出1396套未来还有套套套套约1000套?丽日中心城是目前河源小户型标杆，自2010年12月份开盘以来，销售约191套，约12套/月，去货率45%。?江泮花城自2011年12月开盘，公寓去货率19.6%，销售22套，平均4.5套/月；?雅居乐的小户型由于户型好，价格低，依托大社区大开发商品牌，销售速度是所有小户型中最好的1个；?东方比华利层高4.7米，由于位置较偏，销售速度一直不太理想。存量分析：目前市场上的公寓产品以丽日中心城和雅居乐为主。　丽日中心城江泮花城雅居乐-博寓东方比华利合计　总货量余货总货量余货总货量余货总货量余货总货量余货30-35平公寓8420------842050-55一房一842956561406312012691481417厅60-70一房二----1406315337293100厅70-80小两房844128614044　　25291100-120平米168143--228135251180三房140-150平米--282811--292三房合计4202331129042317314353412390810?丽日中心城去货最快的是单身公寓和一房一厅，两房和三房去货速度相对较慢，说明客户关注去配套成熟度；?雅居乐博寓的区或速度最快的是小两房，说明相对于丽日中心城的客户，雅居乐博寓的客户群体更偏重于居家；?面积越小越受到地段、配套、生活便利等因素的影响，对以上因素要求越高。11新项目——华侨城项目?占地面积：约4.6万平米?总建筑面积：约16万平米?物业形态：集高级公寓、写字楼及大型休闲广场为一体的商住小区11新项目——河源商业中心?占地面积：约23.8万平米?总建筑面积：约80万平米?物业形态：集高级公寓、写字楼及大型休闲广场、风情步行街为一体的大型城市综合体其中，一期总建面31万平米（15万平米为商业），包括购物中心、市民广场、商业街、步行街、公寓和展览馆工程。22在售项目——重要楼盘分析1河源雅居乐花园——博寓2丽日中心城3江泮花城4比华利山庄价格明显低于大户型，客户量少【供应量】：2012年河源市小户型推出的货量特别少，主要是河源雅居乐花园持续慢节奏出货，2011年有丽日中心城、江泮花城推出部分小户型，大户型还是主流。【产品类型】：产品为单身公寓、1房、2房，主力面积在40-70㎡，产品同质化严重。【营销手段】：除了丽日中心城因为地段原因是小户型中的标杆产品，雅居乐、江泮花城等的小户型均是所有户型中定价最便宜的，已达到快速出货目的。【价格情况】：小户型一直是有这类资源楼盘的价格战促销户型，均在4000左右。【销售情况】：成交趋淡，不管是首套还是投资客，在面积上都趋向100-120平米的小三房；【客户情况】：如丽日中心城投资回报高的小户型多数客户是本地投资客户，用于出租、其他雅居乐等多数过渡自住客户购买，部分客户度假偶尔居住，但客户数量仍逐渐下降。河源公寓主要楼盘：项目名称推售时间推售均价（元/㎡）购房客户主要来源河源雅居乐花园2011年084000周边县城及市区年-博寓月10日轻人丽日中心城2010年底6000-6200少量本地于外地工作人员及本地投资客比华利山庄2008年9均价3700（两层面主要集中河源市月积）老城区以及周边单层建筑面积均价县城客户60007万普通装修费（业主选择）江泮花城2012年12均价3800，起价3480周边县城及市区年月1日4900（带普通精装）轻人目前河源小目前河源小户户型市型市场场以自住以自住过过度的客度的客户为户为主，主，还还有少量本地及本地在有少量本地及本地在外外地工地工作作的投的投资资客客户户雅居乐-博寓：大盘，品牌开发商雅居乐花园-博寓位置河源市黄沙大道中段规划总用地面积136万平方米，规划规模总建筑面积273万平方米，容积率28%绿化率36%。公寓面积52-76㎡的一房一厅和二房物业类型为主销售均价公寓均价4000元/㎡周上门量：30批左右近期销售周成交量：1-3套左右情况成交均价：公寓均价4000元/㎡品牌开发商、价格便宜、未来CBD区价值点域抗性周边配套不成熟，小区杂乱小户型以周边县城过度客户为主；外客户地客户、高端白领、源城区政企高管、私企业主等。位于CBD范围内；以雅居乐品牌效应评价树立形象雅居乐花园：近期销售情况、价格走势及客户情况2011年08月10日开2012Click年toadd2月Text-5月盘约4000元/㎡，推出特价格走势约4100元/㎡价单位，价格较开盘下降开盘当天销售约40套，2012年2月-5月期间，其中大部分成交客户是成交约30套，销售进度售情销况老业主或者是业主介绍缓慢，客户观望情绪严重的朋友；，以投资为主的小户型市场更是收到影响。开发商内部客户（部分投资客户））、河源市河源市周边县城客户（过客户结果周边县城客户（过度）度）为主、业主及业主介、业主及业主介绍朋友绍朋友购买（自住）为辅购买（自住）雅居乐花园：“博寓”整层平面图?户型点评:1、共15层，261㎡梯6户；2、该平面布局，在牺牲朝向及户型53㎡局部采光通风的情53㎡况下，最大限度的保证了户型的通透性。74㎡丽日中心城：地段绝佳、商业配套完善丽日中心城位置河源市河源大道与沿江路交汇处占地面积2万余平米，建筑面积规模6.6万平米，容积率2.130-35平公寓84套；50-55一房一物业类型厅84套，70-80平二房84套，110-120平米三房168套。对外6700元/平，实际约6000元销售均价/平，一房/二房/三房均价5500-5800元/平，公寓约6200元/平近期销售周上门量：35批左右情况周成交量：1-2套左右目前河源商业集中地带，靠近东江价值点河、自身配套4层的商业（已经营业）抗性价格相对较高，通风不流畅主要河源处外地工作的投资客，少客户量外地投资客，外地在河源从商者评价商业集中地带，靠近河流，有卖点丽日中心城：近期客户情况和价格走势2011年10月08日2012Click年toadd2月Text-5月对外均价约6700元/㎡价格走势约6000元/㎡，实际价格5500元/平米-6200元/平米推出套，慢慢消化余，售速销售情况424开盘当货销天销售约60套。度较为缓慢，约1-2套/周。主要河源处外地工作的河源部分公司的企业高管、私企业主、白领投资过客户结果投资客，少量外地投资客，外地在河源从商者度，少量周边县市的投资客；丽日中心城：公寓关键数据阳台公寓无赠送，1.8米宽，阳台全封闭设计特点/大堂大堂约7.5X7.5(开间进深)；高7米，贴普通瓷砖外立面/空调位普通瓷砖外立面，无预留空调位，阳台自己搭建开间进深32平米公寓（3.6X8.3）过道宽度1.5-2米宽度电梯品牌日立（1.5X1.5）14人1050KG交楼标准毛坯交房，单层普通玻璃、钢制入户防盗门，水平找平物管1.98元/平米/月租金1000-1200元/月客户居住情况2011年12月份交房，刚刚装修完入住约20户入住率共424户套入住20户左右有无赠送面积无销售价格公寓6200元/㎡；110-120㎡小三房均价5700元/㎡32-51㎡销售约70%，70-80平米销售率约51%，113-120㎡15%左右畅销户型A