大理城投大理城投““兴兴盛盛时时光光””二期二期项项目目前期策划方案中国房地产策略网中国房地产策略网策略地产顾问机构策略地产顾问机构((昆明昆明))20122012年年66月月11日日目录第一部分房地产市场环境调查与研究一、宏观市场环境调查与研究二、区域市场环境调查与研究三、房地产产品调查四、市场需求和消费行为调查第二部分项目产品研发一、项目条件分析二、项目SWOT分析三、项目产品定位第三部分项目规划设计建议一、产品规划建议二、建筑设计建议第四部分项目开发投资估算一、经济技术指标二、项目开发成本三、项目开发收益认识的差异就是效益2第一部分房地产市场环境调查与研究认识的差异就是效益3一、宏观市场环境调查与研究一、宏观市场环境调查与研究通胀压力加大全国各月CPI、PPI走势?自2009年11月开始，居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数(PPI)由负转正，之后一直呈上扬态势，而上月CPI同比增幅已高达5.4%，持续保持高位，反映了当前物价上涨较快，经济环境面临较大通胀压力的现状。?从去年10月开始的短短7个月时间里，央行已4次加息，8次上调存款准备金率，收缩市场流动性抵抗通胀的同时，信贷额度也随之缩减，使本已严峻的房地产信贷市场，遭遇更大的资金压力。认识的差异就是效益4货币供应市场流动性过剩的情况依然没有缓解?截至3月末，广义货币（M2）余额75.81万亿元，同比增长16.6%，比上月末高0.9个百分点，比上年末低3.1个百分点；狭义货币(M1)余额26.63万亿元,同比增长15.0%，比上月末高0.5个百分点，比上年末低6.2个百分点；流通中货币(M0)余额4.48万亿元，同比增长14.8%。?货币供应量增幅高于上月，表明目前市场流动性过剩的情况依然没有缓解。认识的差异就是效益5信贷收紧，住房开发回款的难度增大?3月份，人民币贷款增加6794亿元，同比多增1727亿元。对比去年1季度的人民币贷款，今年一季度人民币贷款增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。贷款额度的减少，使今年的信贷市场相对紧张，对于房地产市场而言，住房开发回款的难度明显增大。认识的差异就是效益6房地产开发景气指数回落?从2010年３月份开始，国房景气指数与地产开发指数呈现回落走势，但持续平稳的时间较长，房地产开发仍然为各地拉动内需，促进地方经济增长的主要产业。认识的差异就是效益7房地产宏观调控政策密集出台“国十一条”《关于促进房“新国四条”对购买首套自住房且套型建“新国五条”首付款比例调整到“新国八条”进一步落实地方政府责任；加大保障地产市场平稳健康发展的通筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首30%及以上；对贷款购买第二套性安居工程建设力度；加强税收征管；对贷款购知》调整供给结构；抑制投付款比例不得低于30%，对贷款购买第住房的家庭，严格执行首付款买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％资投机性需求；二套房首付二套住房的家庭，贷款首付款不得低于比例不低于50%、贷款利率不，贷款利率不低于基准利率的１．１倍；严格住提高至40%；控制信贷风险50％，贷款利率不得低于基准利率的低于基准利率1.1倍的规定。房用地供应管理；落实住房保障和稳定房价工作。1.1倍。的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。国家2010.1.102010.3.102010.4.142010.4.172010.9.292011.1.26“国十九条”《关于加强房地产用地“新国十条”《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通供应和监管有关问题的通知》，各知》对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的地2010年90平米(包括90平米)家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住以下的住宅土地供应量应不低于七房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低成，同时，土地竞买保证金不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷于出让最低价的20%。款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。个人将购买不足5年的住房对外销售中国人民银行决定，从2011年国家保障性安居工程协调小组与各三管齐下：第一，还是要控制货的，全额征收营业税；个人将购买超2月24日起，上调存款类金融省级政府签订了今年工程建设目标币的流动性。第二，运用财政、过5年（含5年）的非普通住房对外机构人民币存款准备金率0.5个责任书，将1000万套保障房建设任税收和金融的手段来调节市场的销售的，按照其销售收入减去购买房百分点。此次上调存款准备金率务分解到各地。国务院副总理李克需求；第三，加强地方政府的责屋的价款后的差额征收营业税；个人后，大型银行存款准备金率高达强24日在全国保障性安居工程工作任，无论是物价和房价，地方都将购买超过5年（含5年）的普通住19.5%，中小金融机构的存款准会议上强调，今年要求建设1000万要切实负起责任来。房对外销售的，免征营业税。备金率也将高达16%。套保障性住房是硬任务。国家2011.1.272011.3.222011.2.242010.5.52011.2.262011.3.14发改委3月16日发布《商品房销售国资委发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关明码标价规定》，要求自2011年5事项的通知》表示，尽管地方政府是落实和推进保障月1日起，国内的房地产开发企业性住房建设的主体，但有关中央企业要及时收集掌握和中介服务机构销售新建商品房时地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目，实行明码标价。中介服务机构销资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的售二手房的明码标价也将参照此规沟通，争取通过多种途径参与保障性住房开发建设。定执行。认识的差异就是效益8房价调控三管齐下收紧流动性抑制需求实施问责制要控制货币的流动性，对物价运用财政、税收和金融的手加强地方政府的责任，无论是来说比较重要，也就是说消除段来调节市场的需求。物价和房价，地方都要切实负房价物价上涨的货币基础。起责任来。从10年10月来，央行已经财政、行政手段---限购令问责---各地方公布年度房价多次加息；税收手段---房产税、营业税控制目标，明确公布的年度房提高准备金率，银行准备金率金融手段---限贷令价控制目标。高达20%以上。认识的差异就是效益9小小结结?国家整体宏观政策使得首置需求趋于谨慎，对于二次及多次置业者通过提高首付、提高利率方式进行限制，部分城市直接限制购买，旨在遏制投资客户；?CPI持续上涨，从市场流动性过剩的情况来看依然没有缓解，因此全国大环境依然不明朗；?政策打压主要对象为商品房投资客户，同时也对自住及刚性需求消费信心有所影响，致使市场上多数客户处于观望态度；?保障性及廉租房的大力度建设会对市场客户群进行争夺，导致客户分流，城中村改造土地集中放量过大，势必会造成产品同质化竞争等一系列恶性竞争出现；认识的差异就是效益10二、区域市场环境调查与研究1、区域城市经济环境分析2、区域城市规划分析3、区域房地产市场现状分析认识的差异就是效益11二、区域市场环境调查与研究二、区域市场环境调查与研究1、区域城市经济环境分析?“文献名邦”之称；?国家级历史文化名城；?国家级风景名胜区；?苍山、洱海——国家级自然保护区。?十大古都之一?最适宜居住的城市之一大理——旅游城市认识的差异就是效益12城市经济呈现平稳、持续向上发展趋势大理GDP走势500462.11406.8371.7400322300275.2820010002006年2007年2008年2009年2010年GDP数值（亿元）?2010年大理州国民生产总值为462.11亿元，比上年增长11.9%。认识的差异就是效益13城市人均GDP上涨大理州人均收入走势图大理州人均收入情况200001704415000141801161612865100001017650003919243126773079348202006年2007年2008年2009年2010年农村居民人均收入（元）城镇居民人均收入（元）?2009年城镇居民人均收入为14180元，2010年城镇居民人均收入为17044元，年度增长率为16.8%；?2009年农村居民人均收入为3482元，2010年农村居民人均收入为17044元，年度增长率为13.09%.认识的差异就是效益14城市化水平--随着大理城市化水平提高，房地产销售量以及消费能力将逐步提高40.00%33.20%30.00%31%27.50%29%20.00%21.50%10.00%0.00%2006年2007年2008年2009年2010年数值?2010年大理州城市化水平为33.20%，比2009年提高2.2个百分点。根据《大理市城市发展规划》：到2020年，城市建成区面积达100平方公里以上。认识的差异就是效益15城市魅力凸现，外资看好大理发展，纷纷入驻当地市场实际到位招商引资总额（亿元）10081.168074.036050.1402002008年2009年2010年数值（亿元）?2010年实际招商引资总金额为81亿元，相比2008年增长31.06亿元，增长比例高达38.27%。认识的差异就是效益16旅游产业发展势头良好，游客数和总收入逐年提高?2011年大理州接待游客数为1545.03万人次，比2010年增长209.43万人次，增长率为15.6%；?2011年旅游业总收入为138.41亿元，比2010年增长24.89亿元，增长率为21.9%。认识的差异就是效益17产业结构——第三产业比重逐步提高，旅游产业发展迅速产业比重趋势图100%80%36.536.3637.136.9438.3460%35.637.3440%36.737.1836.1220%27.9