站在苏州的肩膀上独墅湖项目营销工作计划汇报苏州丹华君都营销部门2012.6月古之所谓善战者，胜于易胜者也古之所谓善战者，胜于易胜者也汇报目录：第一部分：海市蜃楼（市场动态分析）第二部分：一见钟情（项目价值分析）第三部分：战略先赢（营销工作计划）2012楼市从2011年至今，苏州楼市是跌宕起伏，从“国十条”到新“国五条”，从天价成交的春交会到如今的“雨打风吹去”，再到如今：央行再次下调存款准备金率，市场像是高潮迭起的剧情片，置身调控地产业界悲喜交加，但如今纵观2012日渐上升的成交量，这究竟是小阳春到了，市场慢慢回暖，还是仅仅是一个昙花一现的春天？最新政策要最新政策要闻闻逾10城市松绑公积金贷款保护刚需曲线救市湖南明确将降首付减税款江苏住建厅表示不会进行政策微调银行放贷政策未变利率仍有下降空间营销解读：目前房地产调控政策更注重“稳定”，明显放松楼市调控政策、打破政策稳定预期的行为仍不会被允许；全国主要城市的限购、限贷依然将严格执行，从目前市场来看，做出政策微调的地方政府更多将微调对象指向刚性需求，在刺激需求释放的同时不违背中央的调控精神苏苏州市州市场场表表现现本月众多刚需楼盘的开盘，拉高区域成交量，五月成交量反弹——数据源自同策市场部数据组——?住宅：本月成交13619套，环比增加4441套，环比增幅48.39%；成交面积约145.92万方，环比增加42.01万方，增幅40.23%；本月住宅类单套平均成交面积约为107.14㎡。?非住宅：本月成交了896套，环比增加45套，增幅5.29%；成交面积约为5.97万方，比上周减少0.97万方，减幅14.03%；本月非住宅类单套平均成交面积为66.58㎡。苏苏州市州市场场成交排行榜成交排行榜住宅类：非住宅类：销销排套排项目名区售售项目名称区域板块面积板块开发公司行数行称域面套积数吴中吴中区木渎5051.1枫华广场110区板块4工43331中海国业园区东中海发展（苏州）有403君地新大工业2577.3.265际社区园沙湖限公司园区青剑湖62区13陆园区吴中1410.工223美乐城吴中区越溪28业园区东苏州隽御地产有限公35区333I主场220园沙湖司0.76工业1079.区4东方之门园区湖西9园区5817金中海御中心城中海海盛（苏州）房39赛格又一高新744.05阊1905新区狮山路10景湾区城北地产有限公司2.城区2区514惠润中环吴中吴中区木渎平6678.914中心城苏州市城市建设开发087橘郡江114时代区板块区城北有限公司9.区4工业672.27都市VIP园区青剑湖13园区9工12业园区青苏州协信圆融房地产929花境100常润佰尚园剑湖开发有限公司1.8相城相城区核心650.213区12广苏苏州市州市场场成交价成交价趋势趋势以量换价趋势明显——数据源自同策市场部数据组——苏州5月份商品房成交均价为10915元/㎡，环比上月下降5.86%。苏苏州同州同类项类项目重点跟踪目重点跟踪环球188董事汇尚玲珑凤凰广场东方之门晋合广场圆融星座水巷邻里湖滨四季中海世家国宾一号绿城御园苏苏州同州同类项类项目重点跟踪目重点跟踪销售统计总量已推成交价格项目名称（万去化率（元/平米）方）总套数已推量去化量在售量天萃40000-50000（4000装修）尚玲珑-天萃/1691691204971%全款优惠30万，按揭优惠20万商务御所30000（6000装修）水巷邻里10公寓：60049031517564%小高层、洋房22000-24000公寓806748%平层官邸1500万元/套起绿城御园12.1320别墅2210517%合院别墅2500万元/套左右127联排：1000万起（310-380㎡）双拼：中海世家/110110476343%2000万起独栋：4000万起独栋2500-3000万国宾一号206691751344177%双拼1500万起湖滨四季8.8824152193337%1500-7000多万（450-930㎡）环球18818.294564563837583%38000-4000070年公寓预计湖景房30000-50000；非圆融星座30/////湖景房20000-30000（4000装修）预计6月开盘凤凰文化广场20.5/////价格、开盘时间未定，装修40000酒店式公寓12101210未来盘董事汇5.56办公372355%20000（350、700㎡）东方之门//6056553511%40000晋合广场207171106113%22000-28000建屋紫金东方8.3388388323568%18000起价苏苏州同州同类项类项目重点跟踪目重点跟踪别墅酒店式公寓住宅写字合项目名称退房5.21-5.275.14-5.205.7-5.13公寓独栋双拼联排叠加70年40年楼计尚玲珑天11000萃水巷邻里44271绿城御园11-1联排1110中海世家0014国宾一号0000湖滨四季0001环球1880000圆融星座////凤凰文化////广场董事汇0000紫金东方010/晋合广场0000高端公寓项目中水巷邻里签约4套，天萃、御园各有一套大平层成交。别墅项目中绿城御园签约1套联排，另有1套联排注销合同；整体表现依然平缓。【营销部对市场环境的看法】╟1.苏州市场5月成交量上涨,主要原因在于刚需市场日渐火热,而投资市场依然缺乏热度,本轮的行业调控还将持续进行；╟2.结合中国特有的国情，2012年末至2013年初是政府换届选举的关键节点，换届前政策动摇的可能性不大，2013年换届后稳定将成为一段时期内的主旋律，逐渐走出颓势；3.在越来越捉摸不定的市场环境下,唯一产品力与突破规的营销战略是唯一的出路一见钟情，一见钟情，宛宛在水中在水中央央第二部分:项目分析独墅湖项目-----世界最后的净土苏州发展中的三大格局金鸡湖东第三代CBD金鸡湖西干将路核心商圈第二代CBD第一代CBD商务区写字楼代表写字楼概述区域特征入驻产业金河大厦、金河国际、新地中档次较一般，产品力较金融、教育、民生贸易、房产、建筑、信干将核心商务区人口密集区，商业繁华区心差息、物流等人口较密集，二产密集区，商金融、教育、产业贸易、物流、建筑房产金鸡湖核心商务区高峰会、建屋大厦、国际大厦档次较好，产品力较好业繁华度较弱，区域持续开发等期月亮湾将成为继湖西CBD、湖东CBD之后的园区独独墅湖月亮墅湖月亮湾湾区区域域规规划划前景前景第三个CBD核心区，将发展成为园区发展的“第三极”湖东CBD湖西CBD继湖西CBD、湖东CBD之后的园区第三个CBD核心区同同类项类项目重点一目重点一览览表表环球188董事汇尚玲珑凤凰广场东方之门晋合广场圆融星座水巷邻里湖滨四季中海世家国宾一号绿城御园苏州格局发展之独墅湖特性园区湖西版块：园区核心CBD，目前发展接近饱和，交通压力凸显园区湖东版块:住宅集中发展，商务发展单一，仅依靠圆融时代广场本项目所在的独墅湖版块:依托政府重点打造的科教创新区，大力的产业支撑，拥有一定的湖景及配套资源区区域域规规划划前景前景月亮湾的高速发展将引领区域完成向工业园区城市副中心的转变?科教创新区规划“科技新硅谷，人才新高地和新型城市副中心”，具有强大创新动力和雄厚创新实力的国家创新基地?月亮湾规划根据苏州市和园区城市总体规划，月亮湾配套商务区的设置，重点在完善办公、展览、文化、休闲、商业等服务功能，促进城市配套功能升级优化，该区域的建设，使高等教育区、研发产业区与配套服务区连成一片，促进高素质人才聚集，进而带动整个科教创新区最终形成充满活力的新型城市副中心独独墅湖月亮墅湖月亮湾概湾概述述随着湖西、湖东的逐步发展成熟，独墅湖科教创新区已成为园区开发的重点区域，月亮湾的规划发展首当其冲??科科教创教创新新区区::规规划划面面积积约约2525平平方公里，方公里，规规划总划总人口人口4040万万人人（其（其中中学学生生规规模模约约1010万万人人））首期首期1111平平方公里；方公里；首期首期开开发发建建设设已已初具初具雏雏形，聚集形，聚集1414所所高等高等院校院校，，600600余余家高科技家高科技企企业业，，汇汇聚了聚了100100余余个个市市级级以以上上研发研发机机构构??月亮月亮湾湾::占占地地0.730.73平平方公里，方公里，规规划划建筑面建筑面积积111111万平万平方方米米，，分三期分三期开开发发建建设设，首期，首期开开发约发约5050万平万平方方米米；；月亮月亮湾湾是科是科教创教创新新区区公公共共开开放放的的滨滨水休水休憩憩带带及及综综合商合商务务配套中心配套中心，，涵盖涵盖办办公、展公、展览览、文化、休、文化、休闲闲、商、商业业等服等服务务功能功能本案科教创新区首期功能分区图区域市政、生活、教育等配套设施较为完善，区域价值全面区区域配套域配套提升文星广场独墅湖图书馆邻里中心白鹭园九龙医院体育馆影剧院翰林小学本项目苏州大学湖景区区域域环环境境众多高等教育机构的入驻形成了无以复加的人文氛围?中科大苏州研究院?西交大苏州研究院?南京大学苏州研究生城?港大思培科技职业学院?苏州大学新校区?西交利物浦大学?华中科技大学?复旦-新加坡联合研究院?人民大学苏州研究院目前拥有18所高等教育机构，在校生达6.8万人，其中在读研究生约1.3万名，教职工3000多人区区域交域交通通湖底隧道以及规划建设中的轻轨2号线，将提升通达性，加强园区和市区之间的联系机场路独墅湖湖底隧道14年通车的2号线星湖街湖底隧道我司项目的区域情况-----区域核心(区域配套的优先享用权)我司项目我司我司项项目目区区域分域分析析市场供应项目潜在供应项目11、、我司我司项项目目222、建屋、建屋发发展