新泰地块定位报告营销策划部2012-10一、目录1、宗地的土地属性2、宗地的市场判断3、目标客户的需求及对应产品4、项目定位二、宗地的土地属性2.1宗地位置2.2宗地片区在城市发展中的角色2.3宗地片区与城市的关系2.4区域城市交通2.5配套设施2.6用地指标2.7宗地四至及形态2.8宗地土地属性及价值分析2.1宗地位置永川城区范围★老城南城乡结合带新城政务中心★一环路西南段内老城商业中心侧★与规划的探花园比邻★黄瓜山乡村旅游区宗地（AAA）进入门户★周边城市环境差，旧城改造区域2.2宗地片区在城市发展中的角色职教文旅区现代商务区行政中心区商贸物流区楼宇工业区2.2.1宗地所在片区城市功能★宗地所在片区城市功能：2012年7月16日永川区委出台了《关于加快“双百”大城市九大片区建设的决定》：加快推进神女湖片区、兴龙湖片区、和畅园片区、凤凰湖片区、商贸物流园区、港桥新城、三教工业园区、茶山竹海景区、黄瓜山统筹城乡示范区等九大片区建设。实现全区重要的新型工业化示范基地、区域综合交通枢纽、区域金融商贸物流中心、区域公共服务中心、休闲度假旅游胜地和统筹城乡改革示范区“六大功能”。★商贸物流园区推出七大项目商贸物流园区规划为核心发展区、综合改造区、生活配套区及弹性用地区等四大区域。2012年5月18日永川商贸物流园区推出7大项目：投资11亿的奥特莱斯购物中心，投资8亿的渝西建材市场、投资8亿的重庆渝西国际汽车博览中心、投资10亿的渝西工业品市场、投资5亿的渝西家电批发市场、投资10亿的渝西农产品市场、投资10亿的渝西家居用品市场，七大项目总投资计60亿元，建成后将有力提升永川渝西商贸高地地位，增强对周边的辐射能力。2.2.2宗地所在分区的用地规划★宗地分区的规划：2012年3月23日永川规划局调整了南大街的分区规划和功能定位——以居住、商贸及服务配套功能为主，生态环境优美、基础设施完善、服务配套健全的城市综合区。宗地2.3宗地片区与城市的关系★宗地到老城商业中心直线距离1.6永川城区范围公里，车行1.8公里新城政务中心★宗地到商贸城老城商业中心直线距离1.3公里，车行2.6公里青峰★宗地到人民广永川商贸城场商圈直线距离4宗地公里，车行5公里★宗地经一环路到来高速路入口车行距苏黄卫瓜星离8.9公里山湖★城市关系特点来苏、黄瓜山、青峰、双竹等乡镇进入城区的节点区域，城市西南门户；城区南北商业中轴线，近距离接驳永川商贸城。承接商贸物流园区的配套服务功能。城区与黄瓜山旅游区连接的导入形象区★区域成长特点成长阶段板块成长特点客户竞争房地产开发未步入正区域内老式小区孕育期轨，板块内多为老式住宅住宅的居民、周边乡基本无竞争（09年前）小区，生活配套不完善镇客户房地产开发步入正轨区域内外的动迁成长初期，出现中等规模楼盘，人客户迁入、周边乡镇竞争程度较小（09年后）口进入导入期客户迁入成长中期产品品质加强，中高区域辐射面增大竞争初期，同质（预计12年端客户导入，各类规划启，中高端客户导入竞争为主后）动乾丰地产2.4区域交通宗地内环路822县道一环路青峰镇433县道205省道重庆三环永川431县段道黄瓜来苏镇山黄瓜山旅游公路双竹镇★区域交通路网特征本板块是连接永川南部区域的交通枢纽节点，辐射能力强与一环路直接驳接，快速与城市其他板块串联，车行效率高通过205省道、431县道，与重庆三环连接，快速通达重庆其他一小时经济圈城市（江津、大足、合川、綦江、万盛、南川、武隆、长寿、涪陵）2.4.1城市交通系统渝西广场★新泰路扩至32米，双向6车道路网瓶颈★基地北面连接永峰路的科园路规划道路按32米修建兴南路★与商业中路峰永心连接的南大街在铁桥出现宗地瓶颈。通达效率不高2.4.2公交系统商业中心★205-最短距离通达城市商业中心★203-串联野生火车站动物园经商贸城到商贸城205达商业中心路★火车站：客货混用，外地回永的主要交通节点203★本项目的公交路宗地出行比较便捷，完全满足生活和购物需要2.5配套设施商贸物流园★项目区域尚未规模开日杂商品街发，一公里范围内无中大川东市场型超市、中大型医院。商贸城★川东市场为永川最大昌南中学的农副产品批发市场，辐菜市场射能力强，交易额大南郊小学★缺乏优质的中小学教育资源。但能满足普通的教育需求沿街社区商★探花公园为本区域极业及餐饮地宗具竞争力的资源。探花★黄瓜山乡村度假区为公园黄瓜三A级生态示范区，游客山流量有市场机会2.5.1重要资源——探花公园★探花公园—永川新文化地标探花公园是永川的又一文化地标公园，以崇文兴教为主题，富有自然风格和原生态特色，遵循中国古典园林的造园理念，体现诗情画意相融的情境探花公园位于南大街办事处永峰路、一环路、新泰路之间，占地面积500亩，总投资6.25亿元。探花公园预计在2013年动工，它的建设，将对本项目的土地属性带来颠覆性的变化，对整个区域都是一个革命性提升。本案探花公园★与本项目连接区域的公园规划★节点效果★节点规划★节点规划★节点效果★本项目北端公园规划★节点效果★节点效果2.5.2重要资源——黄瓜山乡村旅游度假区黄瓜山乡村旅游度假区被市政府定位为以果乡、田园、乡村、野趣为特色的集休闲娱乐度假、游览观光、康疗健身、教育学习、康体娱乐、会议商务、生态旅游为一体的的综合性乡村旅游目的地，最终提升为全国乡村旅游示范区、全国观光农业示范区、重庆市统筹城乡发展示范区。2011年，黄瓜山接待游客达到88.5万人次，旅游及农副产品销售收入达2.48亿元，片区内年人均纯收入超过9000元。黄瓜山与本地块的驳接关系对项目的商业、休闲及健身功能可以极大地强化，特别是每年高达88.5万人次的游客，对本项目商业的细分还是很有吸引力的。十里荷香公园2.6用地指标★项目占地面积43955平米，地面总建面130106平米；容积率2.96★平街一二层配建1000平米社区用房（可不计入容积率），3班幼儿园一个；★建筑限高80米，临主干道阳台封闭，不得布置生活阳台2.7项目四至及形态老住宅探花公园规划道路新泰路400米公园连接走廊项目宗地探花公园多层老厂房多层老厂房2.8项目土地属性及价值分析2.8.1项目不利因素规划道路探花公园界新泰路未扩宽面路面差差界面差★项目周排污管（能规避）项目宗地道路及工厂边具有5噪音污染个不利因探花公园高压线素界60面0差米外陵园多层老厂房多层老厂房2.8.2项目有利因素探花公园规划道路景新泰路观价值高景观价值项目宗地高景观价值高探花公园多层老厂房山瓜黄眺远多层老厂房2.8.3土地价值划分探花公园规划道路商业新泰路住宅一级探花公园多层老厂房住宅二级多层老厂房2.8.4土地属性综合评估配套等级1.5公里范围大类小类名称高级商圈五级无商业大卖场/超市/专业市二级川东市场场便利性商业四级小桥子农贸市场、沿街商业教育文化中小学三级昌南中学、六一幼儿园、南郊小学医疗医院三级红十字医院景观环境公园绿地一级探花公园、黄瓜山绿化带不利因素三级城市界面差、白塔陵园、高压走廊、噪音干扰交通便利快速干道二级一环路、新泰路重要公交路线二级203路、205路休闲娱乐餐饮二级小桥子特色耗儿鱼、沿街餐饮店休闲娱乐五级无2.8.5土地属性核心价值抗性点◇城乡结合部，周边多为厂区和闲置土地，客户认知中的低端区域，已开发的楼盘品质低◇区域城市界面和城市形象杂乱，人居环境比较差◇城市重心东移，区域的城市功能未能形成，产业平台低◇由于有铁路线的阻隔，和老城商业中心心理距离较远。便利性商业氛围弱◇高压走廊穿过地块，距离600米处有白塔陵园核心价值◇探花公园的启动和商贸物流园的建设对区域的土地属性改变带来极大的可变性，人居环境和城市形象将彻底改变。◇区域内的商贸比较发达，作为配套的居住、服务等功能有较大的释放空间。◇作为永川老城区进入黄瓜山乡村旅游度假区的门户，具有较好的地标意义和生态休闲生活属性◇生活配套基本成熟，新泰路扩宽改建和基地北面道路建成后，通达性也比较好2.8.6土地属性对位★宗地目前处于G类的土地属性1）土地属性（探花公园建设前）G3类（城市栖居）——70%G2类（城市改善）——20%G1类（商务住宅）——10%2）土地属性（探花公园建设后）G3类（城市栖居）——30%G2类（城市改善）——50%G1类（商务住宅）——20%2.8.7土地属性对应产品线价值品类土地属性比例类型年龄购房动机主力户型产品形态产品核心价值排序135%小太阳30-35改善三房：93-105高层功能紧凑1)公共交通密集，G3一房：35-50站点在步行范围内230%青年之家25-35首次高层功能紧凑城二房：60-75市2）周边有较完备栖的生活配套325%后小太阳40-45改善三房：100-115高层功能紧凑居3）居住价值中等410%青年持家25-30首次三房：85-95高层功能紧凑140%小太阳35-39改善三房：110-120高层凸显主人功能G21）交通便利，通城常较为安静240%后小太阳40-45改善三房：115-128高层功能完善市2）周边配套完善改310%孩子三代35-45改善四房：120-140高层大家庭生活善3）适宜居住410%老年一代45-59空巢两房：75-85高层凸显自我功能三、宗地的市场判断3.1区域市场概况3.2客户概况与选择3.3典型项目分析3.4区域商业分析3.1区域市场概况3.1.1区域在售楼盘分布威尼斯蓝湾长岛汇观南城潜在供应楼盘诗韵兰亭宗地3.1.2区域在售楼盘规模产品成交项目名总建面容积率已售在售未推出年去化开盘时间周期形态均价长岛汇高层1700002.381600019000135000240002012/1/58个月350020个观南城高层1