谨呈：阜新兴隆宝通房地产开发有限公司阜新兴隆大家庭项目营销执行策划方案沈阳博通置业顾问有限公司14／8／14本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告思维导图目标解析项目分析竞争分析客户分析问题界定案例借鉴营销战略客户策略价格策略策略体系产品策略推广、展示策略销售策略营销节奏与费用计划本报告是严格保密的。2目标解析直接目标确保项目启动取得系统成功，公寓及商铺产品快速销售2013年底前，实现推出产品80%以上去化率长远目标建立本项目在区域市场中的首席综合体形象地位确保项目可持续提升价值，实现项目利润最大化终极目标兴隆宝通地产品牌建设的里程碑，城市价值的缔造者探索符合企业土地储备的可复制开发模式及产品系列本报告是严格保密的。3达成目标的衡量标准2013年营销绩效衡量指标：?项目公寓共2栋，绩效指标达成标准完成时间总共899套；商场公寓产品实现80%以上销售，商场部出售小铺位部分约2013年12月销售业绩分实现60%以上销售（公寓899套，5000平方米底销化700套以上）?公寓部分总建筑面积44829平，户均保证项目公寓部分6500元/平方米的均价（含装修），商场部分2013年12月面积49.8平均价指标5.2万元/平方米的均价(按常规底50%公摊预计)。本报告是严格保密的。4目标解析项目分析竞争分析客户分析问题界定案例借鉴营销战略客户策略价格策略策略体系产品策略推广、展示策略销售策略营销节奏与费用计划本报告是严格保密的。5项目区位分析项目位于阜新市规划的四大商圈——解放广场商圈的核心位置，是阜新市最繁华区域，配套完善，商业气息浓厚。?项目位于海州区核心地段，中工人文化宫华路与解放大街交汇处、解放新天地大厦广场东南侧，西邻兴隆百货；大润发（在建）?项目位于阜新市最核心——解解放广场中华路放广场商圈；周边建筑以大型兴隆百货商场为主；兴隆百货、大润发本案超市，工人文化宫、鸿达商场、金字塔国际电影城、阜新市解放中心医院、建设银行、阜新银大街行等购物、生活配套环伺周围。本报告是严格保密的。6项目规模分析?占地面积：9097㎡项目整体规模小，居住密度大，包含的物业形态多?总建面积：16.5万㎡，商业、公寓与普通住宅等。?商场面积：5.53万㎡?公寓面积：4.4829万㎡?住宅面积：4.03万㎡B座?容积率：10.15?绿化率：25%A座?建筑概况：A、B两栋楼为地上商场27层、地下2层的高层建筑，1~5层为商场，6~27层为公寓；中部商场为7层建筑，1~5连廊层为商场，6~7层为办公区；中兴隆百货间连廊与兴隆百货相连；建筑外立面为现代简约风格；本报告是严格保密的。7项目规划分析园区实现了人车分流；公寓与普通住宅生活区域也进行了明显划分；还考虑到了货运出口，规划较合理。?典型的以商用为主、自用为地下车地下车辅的规划设计，商业、公寓库入口库入口临中华路主干道而建，商业公寓入口商场入口公寓入口氛围强；普通住宅距主干道远，私密性好。?公寓和商场入口均临街设计，货用出口在项目西侧B座楼下，地下停车场入口在项货物入口目北侧。?3层连廊与兴隆百货相连，建成后兴隆百货的庞大客流住宅入口量将与二期商场共享。住宅入口本报告是严格保密的。8项目产品分析公寓产品户型设计较为紧凑，面积区间37.09㎡~83.82㎡，公摊大，套内面积小。三分之二的产品存在朝向问题，而且楼层密度大。A座B座?公寓产品共计面积区间户数占比899户；30~50㎡67875%?A座呈“1”字50~70㎡16118%形，共359户；70㎡以上607%?B座呈“L”形总计899100%，共540户。本报告是严格保密的。9项目产品分析?A座户型产品多为正南正北的单向采光户型，南向临街，噪音污染较大；北向朝园区内街；除部分边户外每户均有两个窗户，可保证大面积采光，销售难度不大。?户型总体上为典型的公寓式单间设计，每户有独立卫生间，卧室客厅一体；?A栋户型方正，南北两侧排布，“一”字走廊，一层18户，面积差距不大，四部电梯；?B座有部分异形户型，四个朝向均有，一层27户，布局密度大，六部电梯。本报告是严格保密的。10项目产品分析?B座产品四个朝向均有，东侧产品为异形结构，空间利用率相对较低，会有一定的去化难度；?B13户型为暗室，虽然设计了采光天井，但基本起不到采光作用，这种户型去化难度最大。本报告是严格保密的。11项目现状分析?项目目前施工进度已达到地上2层，外围有围挡，表现阜新兴隆大家庭CBD公园的整体形象，还有各地兴隆组织的商业活动表现。没有具体的产品信息释放，前期没有明确宣传点。本报告是严格保密的。12项目SWOT分析S（优势）W（劣势）1.兴隆的品牌实力增加购买者信心；1.户型较为单一，且面积小，密度大，不符合当地居住习2.项目位于阜新市“地眼”位置，升值潜力大，自带惯（100平左右为当地主力产品）；商业，满足日常生活所需；2.大部分户型朝向不好，且南向产品紧邻主干道，噪音、3.区域内唯一精装公寓产品，无直接竞争对手；污染较大；4.已有工程形象，施工到地上二层；3.公摊面积达到26%，会产生一定的销售抗性；5.完善的配套设施，商场、医院、超市等环伺周边4.园区入口较多且临街，业主隐私、安全受质疑；。5.核心商圈，停车困难。O（机会）T（威胁）1.区域内商业产品供给量很大，各楼盘推出的门市产品1.面积区间较小，适合作为小型私营企业、成长型企业、、解放广场的地下小面积档口会分流部分客群；外地驻阜办事处的办公地点；2.购房者对公寓的理解较差，几乎用脏、乱、差涵盖；2.如价格制定合理，依仗位置优势，会吸引大量投资者；3.商业、公寓与普通住宅混在一起，势必影响后期维护3.百米建筑，或将成为解放广场新的地标建筑；管理，将成为购房者考虑点。4.兴隆百货连廊连接，其大量客流将于公寓下商业共享。小面积公寓产品，在当地有利亦有弊，如何包装并使客户接受是营销的难点。本报告是严格保密的。13目标解析项目分析竞争分析客户分析问题界定案例借鉴营销战略客户策略价格策略策略体系产品策略推广、展示策略销售策略营销节奏与费用计划本报告是严格保密的。14宏宏观经济环观经济环境境分析分析本报告是严格保密的。15国际经济形势对我国房地产的影响欧债危机、国际国内持续降息，将导致大量的热钱涌入，寻找投资渠道，当外需萎缩之后，中国再一次需要以某种行业拉动内部需求，房地产应该会是其中的一个选择，而此时则是中国房地产另一轮新的增长。2008年的次贷危机的阴霾尚未退去，欧债危机又接踵而来，对于全球的经济增长带来很大的不确定性本报告是严格保密的。16国内外经济形势决定我国房地产政策走向地方与政府的博弈结果是政策微调频现，甚至默许过关，但红线短期内不可逾越中央政府默认的微调?中山上调限价标准：广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元；?天津调整普通住宅指导价：自2月1日起本市普通住宅指导价格标准再次进行了调整，满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通住宅。中央政府叫停的微调?芜湖新政：2月9日，芜湖购房新政出台，通过税费优惠刺激楼市，2月12日芜湖市政府官方网站便宣布新政暂缓实施?上海限购微调：2月20日，传言上海楼市调控政策出现微调，29日上海市政府办公厅叫停了此政策，明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭“。当前地方政府微调政策分为4类：契税减免政策、公积金放宽政策、购房补贴政策、限购放松政策，前两类放松政策被默许，后两类放松政策触及红线被叫停本报告是严格保密的。17国内外经济形势决定我国房地产政策走向另外从政治因素影响来看，换届前后以巩固调控成果为主，不会有大动作两会提出坚持房产调控政策不动摇坚持房产调控政策不动摇：促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。温总理：各项工作要善始善终“今年是本届政府任期的最后一年，各项工作一定要善始敬终，能做的事情绝不拖延，能解决的问题绝不推脱。这就需要我们静下心来，深入了解情况，脚踏实地做好工作。这对国务院及有关部门都是一个考验”房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展（叫停芜湖房地产调控政策）政策调控的大方向短期内不会动摇。本报告是严格保密的。18目前我国的经济形势2012年以来我国经济增长速度放缓，CPI增幅持续回调，面对经济下行的挑战，货币政策已经转向2012年2月、5月存款准备金率两次下调2012年6月8日，央行三年来首次降息2012年7月6日，央行年内二次降息2012年预计还会有1-2次降息本报告是严格保密的。19市场触底迹象明显2012年1-5月份，全国商品房销售面积14098万平方米，同比下降14.1%今年上半年，房地产市场成交温和复苏，未来这种复苏迹象预计将会持续较长时间.呈爬升状态缓慢恢复，预计将持续到明年上旬。本报告是严格保密的。20宏观经济政策层面总结短期放松可能性不大，但政策已经阶段性见底，受经济形势影响，未来趋松的趋势明确，首置及首改客群仍为主力，且未来仍会延续这种趋势。政策趋松路径判断：宏观货币信贷的实际宽松→地方政府自主决策的行业政策局部放松→中央总体行业政策局部放松?中央政策2012年仍以维持为主，核心的如限购、二套房贷等仍处观察期。?地方政策将在2013年趋松，而中央届时将保持默许态度。市市场场已已经进经进入入阶阶段性底部，段性底部，需需较长较长一段一段爬爬升期，面升期，面对对““供供大于大于求求”的市”的市场环场环境境，本案，本案需要看需要看准准时时机机出出货货，，力力争争““稳稳中中求求胜