六安凯鸿城市广场第四季度营销方案MADEBYZHIGUAN2012目录一、市场环境分析二、目标客户回顾三、销售目标分析四、策略要素思考五、营销推广执行一、市场环境分析区域市场2012年8月全市住宅、商业成交量分析截止2012年8月31日，六安市商品房总成交量为1527套，其中住宅成交量为1317套，商业成交量为210套。总成交量上，8月份环比7月份下降15.64%，其中8月份住宅成交量环比7月份下降15.2%，环比6月份和5月份分别上涨22.4%和下降1.72%。区域市场2012年8月全市住宅、商业成交均价分析从数据上看，8月份总成交量为1527套，环比6月份、5月份和4月份分别下降15.64%、上升15.19%和下降2.55%。从成交均价上看，3月份至8月份，住宅成交均价波动幅度不大，总体在4500元/平米左右浮动，并且在3月份达到最高值4582元/平米；从总体趋势来看，商业成交均价有一定的起伏，有一定的波动幅度，其中商业成交均价在8月份达到最高值为6013元/平米，环比7月份4593元/平米上涨23.62%,主要是由于市区部分商业项目上市销售带动均价走高。区域市场2012年8月全市住宅、商业周成交量分析从8月份每周成交量来看，8月首周住宅成交量以310套占据高位，随后一路下滑，显示8月份后程较为乏力，但27日至31日，销量又有所回升，或许预示着六安楼市九月份或赢得一开门红。区域市场2012年8月全市住宅、商业周成交均价分析从8月份每周成交量来看，由于8月份六安楼市每周均价波动不大，月中出现住宅均价最高值1643.86元/㎡，至月尾，住宅均价下滑为4131.4元/㎡，总体平稳。区域市场竞品项目案例选择标准：1、可比较原则：距离本案较近，或产品形态相似，产品及价格定位较接近；六安市区中心商圈2、可借鉴原则：项目营销思路及动作有可取之处值得本案学习或存在一定问题可以使本案得以参考。阳光威尼斯项目红街浙东商贸城六安大市场阳光威尼斯红街均价目前售价商铺转让价六安大市场11000~2500012000元/（元/1.1-2万元5900皖西路㎡㎡）元/㎡/㎡市区老商圈本案市区新商圈浙东商贸城12年5月1上市时间2009年底2009年底11年7月日总体量10603440（万㎡）容积率2.084.284.074.28周边在售项目：红街、浙东商贸城、六安大市场、阳光威尼斯主要对标项目：红街、浙东商贸城、阳光威尼斯项目内容区位皖西路以北项目分析——红街占地42757.84㎡容积率2.08总建面10万㎡核心价六安核心商圈、开发过六州首府和皖西宾馆，值具有一定的品牌知名度主营业主题百货、鞋革箱包城、休闲餐饮区、名品购态物中心等销售区除A区主题百货不对外销售外，其余部分均域分割成产权式商铺销售，后期统一招商，统一管理。开盘日2009年底北期C：休闲餐饮；销售情目前红街加上A区未售体量约在4.5万方左右况，大部分销售集中于去年6月之前，由于开街以来运营效果较差，目前去化较困难，尤其是E：名品购物中心三楼层面，所以大部分以整租为主。A：主题百货；价格一层约1.4-2,6万元/㎡，二层约8000-1.2万E元/㎡，三层约5000-7000万元/㎡ABCD商铺情层高4.5米，商铺面积为20-70㎡况B：鞋革箱包；D：儿童城、休闲运动馆销售方3年返租，每年5%，一次返还打入总房价，式首付款为总房价扣除15%后的5成，一次性付款99折E区A区D区?A区共3.7856万平米全部未售沿皖西路的负一层门面销售表价在6万-7.5万元/平米，常青路与皖西路交界口沿街门面销售表价在3-5万左右，实际销售中会有一定的折扣，约在5000元/平米，但整个A区所有商业未上市销售。?B、C、D、E区负一层售价在1.4-2.6万元/平米，越靠近A区的价格越高，沿中间通达的价格较高。一层常青路外铺均价在26000元/平米,内铺价格在1-2万元/平米。2层去年初销售时的价位在7000-8000元/平米，去年下半年后价格调整为8000-1.2万元/平米，随之也有相应的折扣。三层一直去化较为困难，价格在5000-7000元/平米。?作为六安首条复合型商业步行街，红街完全摈弃了孤立于城市中心的传统百货大楼式的单体商业，它将购物、旅游、休闲、娱乐及文化展示高度熔铸，集于一体，堪称六安商业王国的“百业之窗”。?目前红街加上A区未售体量约在4.5万方左右，大部分销售集中于去年6月之前，由于开街以来运营效果较差，目前去化较困难，尤其是三楼层面，所以大部分以整租为主。项目分析——红街幢号楼层推量成交去化率-11408661.4%B113510779.3%21417351.8%红街截止目前总体去化率达到65%以上，一层约1.4-2,6万元/㎡，二层约-1523159.6%8000-1.2万元/㎡，三层约5000-C1704665.7%7000万元/㎡。一层房源去化较快，2600%其次为-1层3100%-1937883.9%D11089890.7%213775.1%322100%-1904954.4%E1794861%2764255%项目内容项目分析——浙东商贸城区位皖西路和解放中路交汇处占地14万㎡容积率4.28总建面60万㎡（商业18万㎡）核心价值六安核心商圈、规模巨大业态齐全，并引入乐天玛特超市（原时代超市），10年返租对于六安投资客户有较大吸引力。主营业态B区住宅，5.1开盘销售区域面积90-130平米住宅开盘日期09年7月25日销售情况1-2层共400间左右，沿街铺大部分回迁?，仅3间左右，1-2层出售均价3.5万元/平米，基本有价无市。一层内铺价格在8000-15000间，均价1.2万左右。2层价格在5000-9000间，均价7-8千。主要业态或南北货商品，3年返租，5%。5月1日开盘，由于价格较低，与A区基本持平，目前内铺基本售罄价格住宅均价5500元/平米商铺情况临街商铺为二层设计，一二层联售销售方式内铺销售方式：B区为3年返租，每年5%，一次性打入总房价，首付款为总房价扣除15%后的5成。项目销售时，将内铺分割为15-20平方米出售，以降低投资门槛。?地处解放路和大别山路的老商业繁华区域，是六安未来商业发展的绝版地块。将建设成为包括大型百货、大型超市、大卖场、大型电器、电子商业综合类龙头商贸城。规划配置大型停车仓储8万㎡的超大型新型商业版块。目前，在登记预约住宅，面积90-130平米，销售均价预计在5700-5800元/平米，商业项目暂无销售计划。?通过二手房中介查到目前浙东商贸城外铺的租金在130元/平米/月左右（沿解放路）。内铺一层转让价约在1.1-1.5万元/平米，原销售价格在1.1-1.3元/平米，受运营效果影响，投资回报率较低。外铺暂无出售信息。原2009年7月沿解放路侧外铺销售价格在1.1-2万元/平米（两层均价）项目分析——浙东商贸城幢号楼层推量成交去化率A/900%12103618%20#23259429%浙东商贸城目前商铺所剩较少，只有A区9套商铺及20栋商业裙房535套房源，项目商业整体去化不佳。1-2层出售均价3.5万元/平米，基本有价无市。一层内铺价格在8000-15000间，均价1.2万左右。2层价格在5000-9000间，均价7-8千。主要业态或南北货商品，3年返租，5%。项目内容区位六安市皖西东路与公安路交叉口项目分析——六安大市场占地34万㎡容积率4.07总建面17万㎡核心价值六安核心商圈、小商品综合市场，具有一定的品牌知名度主营业态主题百货、家具、灯具、名品购物中心等销售区域2011年年初基本销售完毕开盘日期2009年底销售情况六安大市场三期于去年3月份基本已销售完毕，目前已无现场销售，已在运营中，但由于定位较之前的一、二期大市场较高，总体运营效果较差。价格公安路为一层门面，面积在50平米左右，价格在16000-17000元/平米。淠望路为两层门面，每层在50平米左右，两层均价12000元/平米。民惠路为两层门面，每层在50平米左右，两层均价9000-16000元/平米。商铺情况层高4.5米，商铺面积为20-40㎡销售方式内铺返租5年：年返租金额在5%左右。内铺租金1.2万/年左右?八年的品牌美誉，家喻户晓的百姓市场。一、二期商住楼盘已成功运营，并成功创办了2.5万㎡小商品综合市场、3万㎡皖西规模最大、档次最高、品牌最全的家具、灯饰市场。?六安大市场三期于去年3月份基本已销售完毕，目前已无现场销售，已在运营中，但由于定位较之前的一、二期大市场较高，总体运营效果较差。项目内容项目分析——阳光威尼斯区位由梅山路、皖西路、淠望路围合而成占地14万㎡容积率4.28总建面40万㎡产品情况城市中央居住区，周边商业、生活配套齐全，购物、餐饮、休闲、医疗、金融、交通等非常方便，并且教育配套也极其丰富；项目由中国建筑西北研究院担纲设计，欧式立面，意大利风格，全部框架隐梁、隐柱结构，大栋距保证每栋楼的采光、通风、景观的均好性。产品方面，设计中规中矩，没有突出亮点以及增加附加值的设计。住宅户型90-130㎡的两房、三房为主住宅价格5900元/㎡开盘日期2011年7月商铺户型一、二两层联卖，一层层高3.6米，二层3米，主力面积约100-150㎡商铺价格2.8万-3.2万元/㎡商铺情况临街商铺为二层设计，一二层联售客户来源市中心住宅项目价值认可度高，供应稀缺，销售压力较小，客群主要来自周边区域客户、返乡置业客户以及周边乡镇客户。?目前在售17、18号楼的尾盘，仅剩余6套左右，开盘均价在5900元/平米，价格区间5700-6500元/平米，该两栋楼于去年5月左右销售，正是六安楼市黄金季节，所以基本销售完毕。?