晋州·XXXXXX项目分析及销售建议晋州销售部2013年1月目录：?市场分析?项目分析?推广策略?结语市场分析政策解读?2012年，政府坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多数地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高首套房贷款额度，信贷环境整体运行良好为房地产市场带来机会；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机需求，通过各种方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应及相应资金支持，以增加市场有效供给政策解读?在调控持续深入的背景下，而十八大提出的“城镇化”发展道路无疑助力房地产发展，城镇化也由此上升到国家战略层面。11月之后房地产成交再次出现了寒冬热销、供需两旺的状况，地王也频频刷新纪录，而随着城市规模扩大、城市化进程加快、城市人口增加，城镇化基础设施建设规模大，并要求城市功能向集约化发展，这就要求开发商具备更为专业的综合开发的能力，能对城市进行整体规划和开发，能更好满足城镇化建设的需求。政策解读?2013年经济形势将好于2012年，政策调控继续坚持从紧取向，若房价继续上涨且涨幅超出政府控制范围，可能会出台更严厉措施，如进一步收紧信贷政策等。2013年，房价仍将是政府关注的焦点，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。李克强曾多次指出房地产调控对扩大内需、调整结构具有重要作用。此外，住建部姜伟新部长在十八大期间也明确表示，房地产市场调控政策现在还没想放松。如果房价继续上涨，在经济增速回归到政府预期、房地产投资开工稳健、经济下行风险不大之后，政策调整的风险可能上升，这一时间可能会在下半年。政策解读?着眼2012年12月16日闭幕的中央经济工作会议精神，“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，预计限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是政府增加供给、缓解房价上涨的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，这些敏感的风向标都会推进房地产业稳健发展完善。政策解读?货币政策在未来一年稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比2012年有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。2012年货币环境持续向好，在三次降低准备金率和两次降息后，货币供应量和人民币贷款余额的增速都有提升，虽然仍为07年以来的较低水平，但已走出资金较为紧张的阶段。中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。在经济增速趋稳的背景下，明年的货币环境将保持稳健且适度向好的发展方向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来机遇。政策解读?随着宏观经济的调整，货币政策进一步良好发展，2013年商品房销售额将继续上升，商品房销售面积也将延续2012年的增长。但由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。另外持续上涨的房价也会加大房地产调控政策在2013年升级的风险，因此2013年房价会稳健增长。政策解读?全国整体销售指标持续看好，投资增速企稳回升，新开工面积增加，所以当前房地产市场存在机遇也有挑战区位概况区位概况?晋州概况?晋州距省会石家庄市正东45公里，总面积约619平方公里，人口约53万，市辖9镇、1乡：晋州镇、总十庄镇、营里镇、桃园镇、东卓宿镇、马于镇、小樵镇、槐树镇、东里庄镇、周家庄乡。与辛集、深泽、藁城、赵县、邢台宁晋相邻，经济以轻纺、建材、农产品加工等产业伟为支柱，属于四线发展城市。现城市房展方向为东部，为项目提供政策支持区位概况?经济?从2010年起，晋州市把加快发展方式转变和结构调整作为上水平的主攻方向，把打造“龙型经济”作为壮大产业的核心，把项目建设作为保增长的重要抓手，把园区建设作为增后劲的重要依托，全力推进主导产业由低端向高端发展、由传统向现代演进，加快构建布局合理、产业集聚、协调发展的工业经济新格局。区位概况?经济快速发展，使得住房需求进一步增加，大量楼盘的入市使得有能力的购房者对产品品质的要求有所提升区位概况?交通?晋州距省会石家庄正东45千米，距石家庄国际机场50千米，距首都北京300千米。石德铁路、307国道（沧石公路）、石黄高速路经市境，交通便捷，四通八达区位概况?国道?307国道，起点为河北黄骅港，终点为宁夏银川，全程1351公里。这条国道经过河北、山西、陕西和宁夏4个省区。区位概况?高速公路?石黄高速公路横贯河北中部经济发达地区，是重要的集疏港公路，西自石家庄南高营立交，东至沧州。全长187公里，是一条促进冀中平原经济发展的大通道，也是西煤东运出海的大动脉。区位概况?铁路?石德铁路东连京沪线，经龙华，衡水，前磨头，辛集，晋州，藁城到达石家庄并与京广线、石太线相连接。石德铁路横贯华北中部平原，与胶济、石太两线贯通，连接晋、冀、鲁、豫四省交通区位概况?人文地理?晋州距今有2000余年可考察历史，唐代名相魏征系晋州人，并被李世民奉为为人的一面镜子，现晋州建有魏征公园。晋州地势平缓开旷，春季干燥、晴多雨少，夏季炎热多雨，秋季昼暖夜凉，冬季寒冷、盛行西北风。晋州是全国较大的粮、棉、油生产基地区域市场分析欧景城?位置：中兴街世纪路交口东南?开发商：锐拓房地产?规模：26万㎡，13栋高层18-32层?均价：3600元/㎡?进度：一期封顶，二期已动工?说明：双湖欧陆皇家园林社区，目前1号楼封顶现房在蓄客，正在办理VIP卡，可参与抽奖、首付10%、时代新城?位置：世纪街迎宾路东南?开发商：隆瑞房地产?规模：20万㎡，24栋楼（20栋多层、4栋17层）?均价：3300元/㎡?进度：一期20栋多层，（15栋已封顶，二期高层未动工?说明：部分6层电梯洋房，规划建设晋州四星级迎宾酒店。一期房源销售近70%金惠花苑?位置：朝阳路东环交口西北?开发商：惠华房地产（鹰特集团）?规模：28万㎡，30栋楼（多层为主）?均价：3200元/㎡?进度：一期6栋封顶，二期未动工?说明：小产权转为市政，正在办理手续。新推出2栋楼，两室1万抵1.5万，三室1万抵2万，全款9.5折，贷款9.8折。2013年7月交房金方丽城?位置：东环迎宾路交口东北?开发商：雷霆壮景房地产（金筑集团）?规模：占地60亩，15万㎡，6栋高层+12层酒店?均价：2800元/㎡?进度：已封顶?说明：买房送车（英伦4万左右）或折现。项目为综合体形式中央银座?位置：中兴路南关街交口北?开发商：中基房地产?规模：3万㎡，3栋高层?均价：3300元/㎡?进度：已封顶?说明：推出小高层新房源，首付30%享8.9折优惠，全款8.5折向阳绿洲?位置：中兴路向阳街西北角?开发商：隆瑞房地产?规模：23万㎡，13栋高层，一期6栋高层?均价：3300元/㎡?进度：一期刚动工，二期未动?说明：与时代新城属同一开发商，户型设计好，开发商信誉高，市场影响力大待售、交房项目?项目：欧景华庭?位置：朝阳路仿唐街东南角?开发商：锐拓房地产?规模：20万㎡，7栋高层，?进度：正在拆迁?项目：绿色佳苑?位置：滨河路东胜街西南?开发商：暂无?规模：约10万㎡，高层+多层?进度：正在拆迁待售、交房项目?项目：滨河国际?位置：滨河路茂源街西北角?开发商：鑫懋房地产?规模：23万㎡，10栋高层，?进度：正在拆迁，综合体模式?项目：新东方小区?位置：朝阳路和平街交口?开发商：鸿业房地产?规模：10万㎡（8多层+2高层）?进度：正在拆迁待售、交房项目?项目：康逸小镇?位置：和平街307国道南?开发商：金源房地产?规模：20万㎡，15栋+洋房（多层、小高层、洋房）?进度：一期4栋已动工，二期未动，均价2300元/㎡?项目：香江国际?位置：朝阳路与光明街交口?开发商：香江房地产?规模：30万㎡，7栋高层?进度：即将交房待售、交房项目?项目：龙头花园?位置：世纪大道富强街交口?开发商：帝华房地产?规模：50万㎡，40栋（多层、高层）?进度：一、二期入住，三期即将交房，均价2700元/㎡?项目：阳光盛景?位置：朝阳路向阳街交东南?开发商：昌盛房地产?规模：7万㎡，8栋（多层、高层）?进度：已交房专业市场万豪名家卓创批发市场农贸市场新世纪商城市场分析总结需求方面?1）晋州居民收入水平相对较高，目前房地产市场发展水平良好，去化能力仍比较强，刚性需求及改善性需求占据主力?2）购房者对多层住宅认可度更高，由于电力问题高层住宅10层左右销售比较理想；15层以上部分销售比较缓慢?3）购房者对于三室130㎡左右户型需求比较旺盛，两室需求量少?4）市区周边村镇购房客户日渐增多?5）付款方式方面主要为贷款，占到客户总量的70%左右?6）影响购买者购房的主要因素依次是位置、价格、品质、后期物业管理水平?7）客户对于市区东部更为认可，主要看中的是东部的发展潜力和现有商业配套供给方面?目前住宅供应比较集中的地块分布在中兴路向阳街附近及东部世纪街上（项目周边）?目前在售及待售项目总规模在190万㎡左右，未售及未动工面积130万㎡?处于前期拆迁阶段项目共4个约60万㎡，已销售但项目工程形象不明显的项目1个约23万㎡，已销售且工程形象明显项目6个约92万平米（成熟社区项目1个约50万㎡尾盘）。综上市区现存量销售面积约40万㎡?单体项目规模有20万㎡以上规模较大项目，也有只有几栋楼的中小项目供给方面?目前在售项目以18-26层高层住宅为主，也有个别32层高层及多层住宅?多层以一梯两户为主、高层以两梯