路劲地产上隽嘉苑B地块营销策划报告策源地产2011年5月首先，认识南翔。《南翔的三大时代》1、金地超大盘带动区域开发。区域成熟发展区域配套建设ing金地首批交付2008金地首次开盘200720062005?东部社区规划公示?马荣双语幼儿园开园?高尔夫公园开放??嘉定成为“十一环线浦西段贯通、虹桥综合交通枢纽的?家乐福营业五”重点建设的三?中心公园规划公布大新城之一全面开工?英国学校开学??“十一五”提南翔可通过沪嘉高?1966城镇发展体速进入中环线，带来网球中心投入使用系客户的升级2、交通升级,打开全市市场虹桥枢纽竣工11号线通车20102009?虹桥交通枢纽投入使用–Text?中环线浦东段11月贯通?南翔市场面向长三角客–Text户?公共交通与快速交通进一步贯通南翔与市区的连接?南翔市场面向全市客户3、大品牌高端盘打开高端市场，南翔华丽转身长实集团2011，华润的高调亮相，长实的蓄势待发，两者共享菁英湖稀缺资源，打造区域标杆项目，引领南翔走入品质品牌时代！可以想象，在不久的未来，南翔将发展成为西上海高端宜居板块，嘉定的“碧云社区”即将诞生！汇集长江实业、华润置地、新城等大品牌开发高端项目，区域价值得到大幅度拔升。利利热点板块区域项目以高品质精装修公寓和低密度联排别成熟区域墅为主流产品。名企名盘聚集已汇集丰富高端生活、教育配套，高端板块居住氛围愈加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强11号线地铁：花园路站预计12年年底运营使用。交通发展进入性趋好高速公路：在沪嘉高速与陈翔路交汇处建下闸道口，缓解丰翔路上的交通压力。好好沪翔高速和闵嘉高架分别于2013年和14年建成通车。区域规划绿洲星城一、二期规划，区政府倾向性资源支持。地理位置近郊板块，承接市区外溢客群。在区域远景利好、高速发展的背景下，在企业“利润最大化”的目标要求下，?本案该如何占位?市场机会在哪里？2期核心问题?如何实现高溢价Part1市场分析宏观视角：新政影响宏观市场分析陆续出台严厉政策，投资客几乎完全被打压，市场回归刚需为主。AA、限、限购购令令：：有史以来最严厉的房产调控政策，政府用高端物业行政令来抑制市场需求，直接地限制买方买房。政策一出投资中端物业，市场成交量骤然大幅度下滑，投资客被完全拦截。这个刚需楼市如同进入了“冰河世纪”。低端物业BB、房、房产税产税：：（税率为0.4~0.6%）：房产税的开征，大中端物业大提升投资客户的投资成本，对其购买的信心和购买行动投资带来较大的负面的影响。低端物业政策打击范围CC、上、上调调存款准存款准备备金率：金率：2011年，通货膨胀仍是政府的工作重心之一。为了抵制通货膨胀，仍然会多次“上调存中端物业款准备金率”。直接带来目前贷款难而导致成交量受限的投资市场行情，也将是导致下半年很可能出台“停贷令”的诱因。低端物业DD、“加息”：、“加息”：同样是为了抵制通货膨胀，2011年可预知中端物业必将多次加息。直接提高了购房成本，对投资客的影响明投资显，刚需的影响相对较小。低端物业宏观视角：后续政策风险未来政策风险巨大，可能出台停贷、提高首付比例等后续政策，需求打压延伸至刚需市场。“停贷”、“首置首付提高至5成”““停停贷贷”：”：银行停贷就是关闭客户最大的融资渠道，给项目的去化带来“海是目前市场讨论最为热烈的可能出台啸”般的影响力。的新政，一旦真的出台，将由投资市场延伸到刚需市场，对需求将造成本““首置首付提高至首置首付提高至55成”：成”：抑制需求质上的抑制，就目前的市场情况来看的又一“利器”，调控力度空前升级“刚需”受到的影响最大；其对高端物，打压范围由“投资需求”延伸到“刚需”。业的影响不是很大，受震动是中、低端物业.宏观视角：未来市场研判高压政策下，但成交价格下行趋势已明朗，但楼市仍存在时间窗口上海全市公寓供求走势（不含政策性用房）三波“小阳春”量价齐升走势(万M?)?(万元/M?)2002.501781801802.282.232.142.171542.071532.062.131601331.982.002.001391.891.911.961.921.831.851.851.821.821321401241241251151.591181.661181031071111091201061.481041.451.501009896951001.43878888858077791.2968668063581.0053536051473841353630344025230.5020152000.005月6月7月8月9月月月月1月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月1月2月3月4月1011121011129年9年9年9年9年0年0年0年0年0年0年0年0年0年1年1年1年1年000009年9年9年1111111110年0年0年1111202020202000020202020202020202011120202020202020202020供应面积(M?)???成交面积(M?)???成交均价(万元/M?)???继09年“旺市”之后，楼市进入中、长期的政策调控期。从10年的全年走势可以看出,在“宏观调控年”里仍存在着“时间窗口”，促成三波楼市“小阳春”。11年虽然政策仍不断升级，但第一季度末在“刚需”的支持下市场交易量仍呈现回暖趋势，表明高压政策下，楼市仍存在“时间窗口”，但成交价格下行趋势已明朗。区域市场分析嘉定区土地市场走势嘉定区是近年来土地出让热点区域，09年至今土地出让量超过300万方，后续开发量巨大。M?30000002766877.7740.00%36.93%35.00%250000033.17%31.16%24.46%30.00%200000025.08%25.00%1349932.61390020.9715000001562142.8820.00%933024.5115.00%100000012.19%659931.6410.00%5000005.00%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年（1-4嘉定区土地出让总量趋势（以总建筑面积月）计）?近几年，由于市区土地稀缺，土地市场交易大量向远郊外溢，嘉定区每年的土地出让量均占趋势总量的近30%。?2009年是拿地“高峰年”，仅嘉定区就有277万方总建筑面积的土地出让量。?2010年，嘉定区土地出让大幅缩水，仅占全市总量的12%左右。?2011年，仅1-4月，嘉定区土地出让量就达到66万方，区域有可能又一次成为土地热点。嘉定区住宅均价及供求走势房价上涨导致刚需外溢，促成嘉定市场崛起，供应量与需求量大增，房价稳定上涨。(万M?)?嘉定区公寓供求走势（不含政策性用房）(万元/M?)35.02.0029.91.8030.026.91.721.711.661.621.621.601.571.581.561.531.561.601.471.4925.01.421.4022.21.401.321.301.2219.61.2219.620.017.217.718.01.201.061.100.951.0514.214.614.51.000.9313.113.713.115.011.912.712.212.312.410.710.610.210.410.40.809.210.17.57.97.90.6010.07.16.47.17.37.06.34.95.55.54.13.84.13.53.84.50.405.02.62.31.91.60.200.00.00月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月567890121234567890121234年年年年年111年年年年年年年年年111年年年年99999年年年000000000年年年1111000009991111111110001111000000000000000001110000222220002222222220002222222222供应面积(万M?)???成交面积(万M?)???成交均价(万元/M?)????房价的上涨导致刚需外溢，促成近2年嘉定区房地产市场的“崛起”。?自2009年5月至2011年4月，区域供需比为1：1.14，同期新增供应量与成交量基本持平。?月度成交均价持续2年小幅上涨。　嘉定区公寓成交房源面积段结构分析90㎡以下和90-130㎡的刚180-210㎡210㎡以上150-180㎡3%4%需房源是区域市场的需求主流产品。3%90㎡以下130-150㎡36%180—210㎡的公寓向别墅16%过渡型产品在该区域仍属“新房型”，市场交易量很有限。90-130㎡38%2011年嘉定区公寓各面积段成交结构（1-4月）面积区间90㎡以下90-130㎡130-150㎡150-180㎡180-210㎡210㎡以上成交面积12138512642955684116501113414864（M?）嘉定区各板块公寓成交结构分析受放量影响，南翔的交易量较小，仅占区域10%嘉定北部江桥板块嘉定主城区真新板块22.27%3.83%安亭南翔南翔板块10.38%江桥嘉定北部板块真新0.09%安亭板块15.90%嘉定主城区板块2011年1-4月，嘉定主47.53%城区板块、江桥板块的公寓交易量仍然位列全区各板块的成交量前2位，其中嘉定主城区板块占2011年嘉定区各板块公寓成交分布结构（1-4月）全区总交易量的48%。真新板江桥板嘉定主城嘉定北南翔板区域板块安亭板块合计块块区板块部板块块南翔板块的交易量仅占全成交面积13078759811621315423831135406341145（M?）区总交易量的10.38%。嘉定