台州玉兰广场定位报告绿城商业经营管理有限公司14／8／14浙江绿城商业经营管理有限公司引言项目经济指标用地性质商业、办公、住宅建设用地面积140667（211亩）（㎡）总建筑面积（㎡）288600住宅面积≤130400（㎡）酒店及服务式公寓≤65800其中面（㎡）≤92400商业面积（㎡）其中B-2地块集中性商业地上建筑面积76400㎡建筑密度≤35%容积率≤2.05建筑限高≤80m浙江绿城商业经营管理有限公司引言项目区位信息学院路?项目位于台州市主城区中心大道椒江西南角，椒江城市中市府大道心区的西商务区地块。项目地块?本案西面临学院路，东面与市民广场隔中心大道相望，南隔电信大楼是市府大道。浙江绿城商业经营管理有限公司引言本报告的意义目前项目处于基础工程阶段（2012.05.31-2013.03.16），本定位报告在分析、研究台州市场情况数据并结合项目自身条件的基础上，从市场研究、消费研究、借鉴案例、项目定位、经济测算五部分展开阐述。浙江绿城商业经营管理有限公司目录一、一、市场研究二、二、消费研究三、三、借鉴案例四、四、项目定位五、五、经济测算浙江绿城商业经营管理有限公司一、一、市场研究1.台州宏观经济2.台州商业市场3.台州市场机会浙江绿城商业经营管理有限公司1.1.台州宏台州宏观经济观经济元人均GDP80000台州位于浙江沿海中部，是长三角682457000060207600005059452182先进制造业基地，中国长江三角洲经济473674763050000448883959136450380854141640000318483423535014圈16大城市之一，台州是股份制经济3025930000的发源地。台州全市民营经济比重占2000010000GDP比重达97%。02007年2008年2009年2010年2011年2011年台州全市实现GDP2794.91台州舟山金华元城镇居民人均可支配收入亿元，全市户籍总人口586.79万人，全35000304903049628593300002721227359年城镇居民人均可支配收入30490元。24429240822502925000227382225722915214082094219855与省内典型地级市舟山、金华主要200001752515000经济数据相比，台州“藏富于民”的城10000市特征较为明显。500002007年2008年2009年2010年2011年台州舟山金华浙江绿城商业经营管理有限公司1.1.台州宏台州宏观经济观经济元人均社会消费品零售总额250002321519634台州人均可支配收入接近上199941929820000184231684317238164701543814643海超过杭州等地，属于南方的富150001413912997122571236310470裕城市；10000台州人均社会消费品总额低50000于大部分一、二线城市，原因是2007年2008年2009年2010年2011年台州商业配套比较缺乏，导致当台州舟山金华地消费外流，据了解当地有购买一线城市二线城市三线城市2011各城市经济对比表力的人群常去杭州、上海、香港上海杭州台州舟山金华等地消费；常住人口（万人）2,347873586112469上述数据比较说明台州有大社会消费品总额（亿元）6,7772,54811322121088人均社会消费品总额26,22524,66719,29818,42323,215量潜在购买力有待释放。（元）城镇人均可支配收入31,83830,035304903049628593（元）浙江绿城商业经营管理有限公司2.2.台州商台州商业业市市场场————(1)(1)商商业业综综述述?台州商业项目以商业街和百货为主。台州商业项目分散在台州三个区，缺失可形成一定规模的商业中心物业。?商业街：1）已形成自身固定的业态组合；2）品牌同质化严重，档次不高；3）餐饮、娱乐类所占比例过低，不足20%，较正常的30%左右的合理比例。?台州百货：1）规模有限，功能难集合，经营收入难突破；2）台州百货业的高端品牌有限，缺乏国际主流品牌，导致商场档次不高；3）台州商场配套不足，不能提供一站式、高质量的服务，缺乏满足台州人日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。浙江绿城商业经营管理有限公司2.2.台州商台州商业业市市场场————(2)(2)商商业业分析分析a)台州代表性商业街主要分布在椒江区中山路、开元路、工人路、解放南路，黄岩区青年路、横街、环城南路、劳动路，路桥区银座街、十里长街。链接：台州商业街汇总b)目前台州集中式商业项目设施受规模限制功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等功能不突出，基本以传统百货的经营模式存在，与目前城市商业发展的趋势不相匹配。链接：台州百货汇总浙江绿城商业经营管理有限公司3.3.台州市台州市场场机机会会——业业种种分析分析超市?精品店?低档餐饮?药店?工艺品?休闲餐饮?在对台州市场业态状餐休闲服饰?家俱?饮特色餐饮?况分析的基础上，结合实类品牌服饰?电器?商务餐饮?地调研情况，进一步对当零售女装?婴幼用品?影院?地主要的27类业种进行了类娱电脑软件?建材?乐KTV?类细化研究，筛选出比较符手机通讯?小商品批发?儿童娱乐场?美容美发/个电动车?运动品牌??合本项目的业种。人护理配套品牌女装?文体用品?珠宝配饰?备注：上述业种仅为当地主流业种，本案在定位时还会适当规划当地没有的业种，来引导当地消费者！浙江绿城商业经营管理有限公司3.3.台州市台州市场场机机会会——(1)(1)儿儿童相童相关关业业态态台州优质的儿童消费场所有限，大部分儿童消费集中在肯德基、必胜客等休闲餐饮内，同时通过市场调研乐购外租区，新世界百货2楼，发现儿童消费市场供应量较为充足，但消费人气明显不足。究其原因有以下两点：1.儿童类业态与零售相关业态结合处理效果不佳；2.缺乏良好的氛围营造，家庭温情的场景感没有体现。浙江绿城商业经营管理有限公司3.3.台州市台州市场场机机会会——(1)(1)儿儿童相童相关关业业态态通过上述市场调研认为，台州儿童相关消费(包括与儿童相关的休闲餐饮)可以带动整体家庭消费客群，对于人流量与消费额有较大支撑。因此本项目可重点考虑集中式儿童业态。建议引进品牌儿童娱乐商家，并以此为核心，注重与相关零售、餐饮、配套类业态的互动组合，在优化业态组合的基础上在规划设计上重点营造家庭温馨感的商场氛围场景。浙江绿城商业经营管理有限公司3.3.台州市台州市场场机机会会——(2)(2)餐餐饮饮业业态态台州商务餐饮市场人气比较火爆，且各层级均有消费群体支撑。高档餐饮少，低档排挡类餐饮居多，整体经营状况良好，消费时间段主要集中在夜晚。建筑形式以街面店为主，设置在二层以上且在单体商业内的比较少。本项目在高层设置餐饮在台州是一个先例，具有一定的市场开发潜力。浙江绿城商业经营管理有限公司3.3.台州市台州市场场机机会会——(3)(3)家居生活家居生活业业态态台州家具专业市场规模较大，台州未来2-3年将增加3家以上大型家俱市场，在加上受房地产形式影响，台州家居市场未来一段时间趋于饱和，因此本项目不建议设置单一家俱类业态，可考虑以居家生活为主题概念的家居家饰类业态。浙江绿城商业经营管理有限公司3.3.台州市台州市场场机机会会——(4)(4)休休闲娱乐闲娱乐业业态态台州人休闲娱乐方式基本以KTV为主，量贩KTV在台州有一定的市场基础，但基本上散布在各条商业街。因此，本项目购物中心中设置量贩KTV有一定吸引力。同时作为购物中心的主题消费区域，夜场文化可以作为重点商业内容，其营造方式必须结合酒吧、餐饮、娱乐配套等进行协调组合。浙江绿城商业经营管理有限公司3.3.台州市台州市场场机机会会——(5)3C(5)3C家家电业电业态态台州家电市场人气不足，主要购买渠道以专业市场为主。同时电子商务的影响加剧了家电市场的不景气，需要谨慎选择此类业态。浙江绿城商业经营管理有限公司3.3.台州市台州市场场机机会会————项项目市目市场场机机会会分析台州商业现状及市场空白点，结合台州商业发展趋势。本项目商业机会：一站式体验休闲时尚购物中心浙江绿城商业经营管理有限公司二、二、消费研究1.消费人群界定2.人群特征分析浙江绿城商业经营管理有限公司1.1.消消费费人群界定人群界定地理半径基础市场?地理半径往往决定了项目的基础市场，?资源辐射的差异性决定基础市场的差异性。经济半径目标市场?在区域经济圈的影响力往往决定了项目的目标市场范地理半径经济半径机会半径围。机会半径蓝海市场?项目功能属性差异性决定了项目的机会市场，即“蓝海市场”。浙江绿城商业经营管理有限公司1.1.消消费费人群界定人群界定地理半径经济半径机会半径其他区域高端收入人群。路桥、黄岩、温岭、三门等区域高端收入人群。椒江城区各年龄层人群。浙江绿城商业经营管理有限公司1.1.消消费费人群界定人群界定黄岩消费者黄岩商业椒江消费者1.黄岩区消费者相对较单一，除了依靠本区消费者外，其余是台州市西北部的周边市县的消费者。椒江商业路桥消费者2.椒江区由于商务和生活配套完善，且商业设置品质较高，深受消费者青睐，不仅是椒江区消费路桥商业者的首选区域，同时也吸引路桥、黄岩、温岭、玉环和三门等区域高端消费者到访。3.路桥区的商业主要以该区消费者为温岭、玉环等周边区域主，同时由于地域性因素，温岭、玉环到路桥比较近，将吸引温岭、路桥等周边市县的消费者。浙江绿城商业经营管理有限公司2.2.人群特征分析人群特征分析特征椒江区域消费者年龄区间18—45岁，全客群消费覆盖职业特点儿童、学生、公务员、上班族、家庭主妇、私