谨呈：湖南原弘产房地产有限公司湘潭九华项目定位及物业发展建议本报告结构框架如下：开发商目标解析项目属性界定项目机会挖掘整体项目定位各物业发展建议项目分期与开发建议本报告是严格保密的。原弘产目标：打造区域内第一个综合体项目，以配套规划聚集人气，突破区域价值瓶颈项项目目目目标标开发开发商商设设想：想：??这这里想做成日本那里想做成日本那种种六本木一六本木一样样的的感感觉觉，在，在这这里有大型的商里有大型的商业业，有，有办办公公做做综综合体，以商合体，以商业业人人气气提升住宅价提升住宅价值值，，让这让这里里热闹热闹起起来来??规划规划利好明利好明显显，但目前配套，但目前配套较较差。差。深入深入挖挖掘掘区区域客域客户户需求，做片需求，做片区区的先行者，以商的先行者，以商业业配套打配套打??很多企很多企业进驻这业进驻这里，里，办办公公场场所需求所需求造提升造提升项项目价目价值值大；离大；离学学校也很近，校也很近，学学生的消生的消费实费实力力大大其它：??先把商先把商业业做起做起来来，人，人气带动气带动起起来来?启动资金：日资企业，信贷困难，需要资金滚动开发了，使后期住宅价了，使后期住宅价值值提升。提升。?入市时机：希望快速启动，预计今年年底开始认筹??考考虑虑引引进进大型超市（大型超市（华润华润超市）和超市）和?风险：区域需求对价格的支撑力，区域未成熟阶段商业打造的风险知名餐知名餐馆馆（桂林人）、酒店（（桂林人）、酒店（华华天）天）??以免租金的形式引以免租金的形式引进进商家，把商商家，把商业业开发开发商困惑：商困惑：做起后再掉做起来来后再卖卖掉??区区域主力客域主力客户对户对公寓公寓进进行投行投资资及及办办公的需求如何？公的需求如何？??我们是日本企业，现在资金有点紧我们是日本企业，现在资金有点紧??商商业业物物业业的如何分配和打造？的如何分配和打造？区区域客域客户户群体能否支撑？群体能否支撑？，需要，需要资资金金滚动开发滚动开发，，开开始想先始想先认筹认筹??区区域整体价格水平域整体价格水平较较低，如何突破低，如何突破区区域价格域价格瓶颈瓶颈？在？在哪哪方面方面进进再再开发开发。。行重点打造和创新，能吸引客户、提升项目价值？??住宅在住宅在这这里里卖卖不起价，公寓不起价，公寓参参照晶照晶行重点打造和创新，能吸引客户、提升项目价值？都公馆，带装修，大概4000元/㎡??区域未来竞争如何？本报告是严格保密的。都公馆，带装修，大概4000元/㎡区域未来竞争如何？世联解读：项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的条件下，逐步提升项目利润回报配套成熟商业高价出售在区域配套成熟后将商业出售实现利润回报后期产品在商业配套带动下，实现产品溢价聚集人气利润提升建立区域影响力整体价值最大化后期产品回报前期引进主力店营造商业氛围前期以明星产品入市，增强客户信心实现项目快速销售，价值平稳回收快速回现前期价值平稳本报告是严格保密的。开发商目标小结：打造区域首个城市综合体项目，突破区域价值瓶颈，保证稳定现金回流1?做区域先行者，填补区域空白，打造区域内第一个城市综合体项目2?整体项目价值突破区域水平，前期以现金回流为主，中后期保证项目价值提升3?项目必须保证稳定现金回流速度，以维持项目的滚动开发节奏本报告是严格保密的。本项目所处区域如何？有何优势或约束条件？开发商目标解析项目属性界定项目机会挖掘整体项目定位各物业发展建议项目分期与开发建议本报告是严格保密的。项目区位：九华工业园内，距河西市中心10-15分钟车程?九华园区简介成立于2003年11月，是省人民政府批准的省九华园区级经济开发区，现已引进入园企业约140个，投产企业90多家。园区位于长株潭城市群河西市中心腹地，东临湘江生中心态经济风光带，西接湘潭大学、南靠湘潭市区，北连省会长沙，区位优势明显，水陆交通便利。东西横宽16.5公里，南北纵长14.4公里，土地总面积138平方公里。本报告是严格保密的。区域配套：交通比较便利，高校聚集，生活及商业配套较差?九华园区内有长潭西长和上瑞两条高速，园区潭内路况较好，并设有公西高交站点，交通便利。吉利速汽车?湖南科技大学和湖南信息产业园附近软件职业学院，在校师富上瑞高速生达4万余人，消费能洲软件学院路湖南科技红旗安置区力可观。金侨城大学本项目?园区内生活配套不完学府路善，仅在信息产业园区附近有少量小店铺。吉利工业园湘大和长沙理工实习基湖南科技大学湖南软件职业学院乐塘安置区地本报告是严格保密的。发展规划：城市发展的领头羊，重点发展的城市产业园区?战略定位：产业新区、?部分入驻企业名单：滨江新城台湾联电、韩国三星、?打造“千亿园区”：计划美国通用、德国西门子到2015年，工业总产值、中国五矿、中冶京诚达到1000亿元，财政收、吉利控股、鼎鑫科技入过60亿元，达到再造园区功能分区规划图台湾香港工业、全创科技、三星爱铭工业汽车一个湘潭经济总量的目区区工业、恒润高科、时代软件标。区、湘电重装、湖南移动高科技?湘潭市市长：全面对接配套、湖南江麓重工、湖南机电工业服务区长沙，成为领跑湘潭经园环保装备制造业基地、济发展的先行区。把九青岛海立美达、等约140华打造成新兴的经济园家2006-2009九华工业总产值区硅谷，力争将九华申?100初步形成汽车产报为国家级湘潭台商投81.480业、IT产业、机电产业资区、保税区。60和工业物流产业四大优园区历年工业产值或财政收入增工业总产值长图（亿元）4032.5势产业。2013.2202006200720082009本报告是严格保密的。周边环境：多个别墅项目在建开发，道路修建，区域逐渐成熟中?项目位于学府路和富洲路交汇处东北角。?金侨城、逸墅庄园、富瑶天下多个别墅项目在建，将带动周边的人口流动和消费水平。?学府路已动工修建，金侨城学府路修建进一步提升园区道路通达性。逸墅庄园乐塘社区本报告是严格保密的。项目指标：规模有限，高容积率下的全高层建筑项目?项目指标?总占地:25882㎡(38.82亩)?用地性质：商住综合用地?容积率：7.0-7.5?建筑密度：≤48%?绿地率：≥25%?建筑高度：≤95米?配建设施：地下停车场及地下人防设施本报告是严格保密的。地块现状：地块比较方正，无明显资源优势?红色框地带与整体地3块落差约1米。3?地块内部，有一小池塘，以泥石地和杂草为主。21?地块内有少量农户尚部分尚未拆除的民房待拆迁。?无自然资源优势12地块东面地势较低本报告是严格保密的。项目四至：两面临路，周边有安置小区和待开发用地?项目四至：?东侧为待开发用地，尚未见施工?南侧为学府路，现正动北侧红旗安置区工修建?西侧为富洲路，富洲路西侧富洲路另一侧为金侨城公寓在建中?北侧为红旗安置区，4层楼房，1楼为私营小店东侧待开发用地，多为小餐馆旅店、也有五金店、通讯小店等服洲路西侧金侨城南侧学府路修建中本报告是严格保密的。项目属性小结：工业园配套商业区内，中等规模的全高层建筑项目1?区域发展前景良好，工业园经济迅速发展，带动区域房地产业的开发和建设。2?本项目位于产业园配套区的中心地段，交通便捷，是园区未来发展的商业中心。3?项目自身规模有限，容积率高，无明显资源优势。本报告是严格保密的。本项目适合的发展方向是什么，怎样的产品组合具有竞争力，并最有利于实现开发商的目标？开发商目标解析项目属性界定项目机会挖掘整体项目定位各物业发展建议项目分期与开发建议本报告是严格保密的。在7.0以上容积率限制条件下，本项目可能出现以下三种产品形态：公寓、高层住宅、裙楼商业?我们需要这三类产品处于发展阶段的工业项目临干道，交通便在对实现目标的效用条园区，未来规划的商捷；容积率指标下，件下，从市场竞争、客业中心地段。均为高层产品。户需求两个维度进行分析，从而得出适合本项目的物业组成和具体发展方向。裙高酒普商楼层店通务公公公商住寓寓寓业宅？？？本报告是严格保密的。？？从市场竞争和客户需求两个方面，对各类物业实现高价高速目标的效用进行审视，指导本项目的产品定位。各类产品面临的市场情况如高层住宅何，何种产品最能发挥项目优势、达成目标？高层公寓各类产品的客户如何？针对裙楼商业客户需求本项目最佳的发展方向在哪？本报告是严格保密的。开发商目标解析项目属性界定高层住宅项目机会挖掘高层公寓整体项目定位裙楼商业各物业发展建议项目分期与开发建议本报告是严格保密的。随着长株潭融城的发展，湘潭房地产市场发展迅速，城市外扩趋势明显，开始多组团、多中心发展九华板块河西中心板湘河西板块塘纺铺板★块块府板设路市双马板块湘钢建板块?城市结构：2005年前，湘潭以河西雨湖区为城市中心，河东依靠湘纺、湘钢两大企业分别形成板塘铺中心?2003及湘钢企业生活区。城市结构：年九华经济片区的建立、2005年湘潭市人民政府由雨湖区迁往岳塘区，带动河东地区的开发建设，城市开始向多组团、多功能中心发展，房地产市场迅速发本报告是严格保密的。展。近年湘潭房地产市场供销两旺，整体呈现供不应求的状况?从历年供求来看，整湘潭房地产市场历年供销走势图体供应量和销售量都在（万平米）供应量成交量扩大，除了08年受到政200187.05165.69166.4164.35168.6166.99策调控的影响外，整体150119.75125.81表现出稳步上升的态势10077.57。74.150?而在供求关系上，供不应求的形势日趋明显020052006200720082009。湘潭房地产市场历年供销比变化1.61.41.411.21.05110.880.80.750.60.40.2020052006200720082009本报告是严格保密的。在房地产迅速发展的形势下，城市房地产价格