呈：湖南保利房地产开发有限公司保利保利··林语中心林语中心20132013年营销策年营销策略总纲及执行计划略总纲及执行计划世联地产·保利麓谷林语项目组2012年11月28日回顾会议共识&争议11月20日会议达成的共识以及分歧11月20日月度会议几方达成的共识1、目标：写字楼、公寓、商业销售完毕，清盘10亿2、推新盘：项目13年以综合体形象出街，以形象带价值3、区域中心：综合体定位为辐射10公里的区域级中心4、提前招商：通过专业商业运营公司提前招商，年前确定主力店及旗舰店5、渠道安排：线上主推综合体区域中心、地标写字楼形象，线下“3新1火12季”格式推公寓按达成共识的内容铺排推售12.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12时间商业商业写字楼形象及蓄销期写字楼形象及蓄销期销售货源33新新11火火1212季格式推售公寓季格式推售公寓担心出现问题：①写字楼与公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的情况？②若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推，进入2012年同期推两种产品的尴尬局面。11月20日月度会议中需再延展的问题：1、写字楼体量及标准：3-A是否改写字楼，做成什么样的写字楼2、综合体的价值体系：支撑综合体成为区域中心的价值体系构成是怎样的？3、综合体如何售卖：综合体内各物业定位及价值体系是怎么样的，如何能完成年度清盘销售目标本次报告将努力解决以上问题PART1写字楼体量及售卖?3-A写字楼or公寓?写字楼如何售卖前提月份9月10月11月剩余货量月均去化去化7655281800150项目长房时代城红公馆建安像素汇雅阁国际阿普阿布月均去化4830215-825公寓平均每月需销售150套，是市场出货速度的3-5倍，是目前本项目出货速度的2倍3-A作为写字楼售卖的前提：①解决公寓售卖的出货压力问题②减少公寓货量，为错峰推售争取时间③通过转型，拓宽公寓的售卖途径3-A写字楼OR公寓？长沙宏观商务环境河西宏观环境分析河西经济发展河西规划分析河西商务客户分析定位依据河西商务市场分析河西商务租赁市场分析河西商务供需市场分析商业公寓的特殊性壹●河西宏观环境分析长沙宏观商务环境河西宏观环境分析河西经济发展河西规划分析长沙宏观商务环境办公物业启动与发展模型长沙宏观商务环境良好：长沙写字楼步入“成熟发展阶段”萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段动因?办公需要?改善环境?追求形象?需求多样化表现形式?住宅改办公?住宅立项、商务办公?纯商务形象?多样化客户特征?草创型企业?成长型中小企业?迅速发展的中小企业?各种类型企业?初具规模的企业产品需求?住宅?商住公寓?纯写字楼出现?纯写字楼与商务花园并存客户关注点?位置?位置?位置?地段?价格?物业形象?物业形象?交通?商务氛围?软环境?使用成本?配套?健康、景观本报告是严格保密的。35河西经济基础河西经济基础良好：河西GDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西?岳麓区全区GDP2011年实现546.7亿元，增长率为18.8%，为近5年来的最高值。处于长沙市内六区的第三位，仅次于雨花区和芙蓉区。?岳麓区自2000年以来，通过优惠政策的牵引和产业园区的号召，越来越多的国际国内知名企业相继入驻岳麓区。典型代表有：中联重科、双鹤医药、威胜电子、湖南拓维、江南兵器、梦洁家纺、五强集团、红太阳光电、红星美凯龙等等?岳麓区第三产业发展迅速，2011年实现总产值210.8亿元，增长11.9%，第三产业占比进一步增加占到38.6%。河西规划分析河西规划利好：大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应大河西先导区规划建设方案将先导区范围分成了三个层级：规划区、核心区以及起步区，并在此基础上实行三步走的策略。第一步，起步阶段（2008—2012年），核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成；第二步，快速发展阶段（2013—2020年），综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成；第三步，成熟发展阶段（2021—2030年），基本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区基本建成。大河西先大河西先导导区规划图区规划图核心核心区区起步起步区区河西写字楼发展步入“快速发展阶段”河西写字楼发展宏观商务环境利好：——长沙写字楼发展步入“市场化发展成熟阶段河西写字楼发展经济基础良好：——河西GDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西河西写字楼发展规划利好：——大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应贰●河西商务市场分析河西商务客户分析河西商务市场分析河西商务租赁市场分析河西商务供需市场分析河西商务客户分析在河西写字楼快速发展的环境下，河西商务客户需求也处于大量的办公升级阶段，购买写字楼需求量大逐步增大写写字字楼启动阶楼启动阶段段开开始，越始，越来来越越购买客户开始增多写字楼需求写字楼多的企多的企业对写业对写字字楼楼有需求，有需求，但但是是由由于供于供应数应数量和量和经济实经济实力的力的租买比例限限制制，，选择选择租租用用的比例高的比例高随随着着写写字字楼楼市市场场的的愈愈发发成熟，租成熟，租买买比例比例趋趋近于近于河西写字楼当11：：11，越，越来来越越多的客多的客户选择购户选择购前处于发展阶段买纯写买纯写字字楼楼1：1个性化多样化的写字楼出现，客住住宅楼里开始出现写字开始出现普通等级的写出现高等级高配置的甲户对写字楼需求楼产品，客户对办公空间字楼以及商务公寓，客级写字楼，客户对办公变更为体现公司的要求为可以容纳员工和户对写字楼的要求升级空间要求高形象、功能品味和针对性打设备的空间为辅助办公及公司形象多样造元素萌芽阶段启动阶段快速发展阶段成熟阶段写字楼租买比例写字楼需求量河西商务租赁市场投资回报率：写字楼公寓写字楼投资回报率为5-7%，高于一线城市，公寓投资回报率4-5%长沙典型项目运营情况租金租金写字售价投资售价投资租金（元/售价（元/（元/公寓（元/项目投资回报率楼项（元/回报（元/回报平·天）平）平·项目平·目平）率平）率天）天）中天广场3.8167007.5%顺天财富2.2100007.2%长房岳麓5.6-2-2.812000时代1.177005%中隆国际2.6125006.9%壹号7.9%城湘域中央2120005.5%湘腾亚大时代2.6125006.8%金麓2120005.5%城市1.190004.4%国际二线城市（武汉）典型项目运营情况广场租金（元/售价（元/项目投资回报率平·天）平）财富郡原1.170005.2%1.286005%硅谷广场浦发银行大厦4180007.3%民生银行大厦3.2170006.3%火炬未来0.860004.5%0.9-176004.3%城城新世界国贸3.7125006.9%新世界中心3160006.1%沁园1.5-观湖0.9-春御100005.5%67004.9%1.7公寓1.1一线城市（深圳）典型项目运营情况苑租金（元/售价（元/项目投资回报率平·天）平）投资回报率=（12个月租金总额—各项成本）/当卓越世纪广场7.3650003.7%前销售价格新世界中心6.7530004.1%注：（12个月租金总额—各项成本）：通常以11个月计算新世界国贸6.7550004.0%荣超经贸中心6490004.2%租金实现：写字楼公寓当前写字楼租金水平多为1.8-2元/平·天，年增长率10%以上，公寓租金水平为0.9-1.1元/平·天，增长率控制在5%以内2012年租金2011年租金2012年租金2011年租金写字楼项目（元/平·（元/平·增长率公寓项目（元/平·（元/平·增长率天）天）天）天）岳麓壹号2-2.81.8-1.910－20%长房时代城1.11.10%金麓国际21.811%湘腾广场1.1————财富硅谷0.9-1.1110%郡原广场1.21.19%火炬城0.80.712%未来城0.90.90%沁园春御苑1.5-1.71.47%-20%观湖公寓0.9-1.10.9-1.10%科技大厦220%恒大华府0.8-0.90.8-0.90%河西商务供需市场分析供应情况：写字楼供应稀缺，公寓竞争大，未来供应写字楼依旧相对稀缺，约40万平，公寓竞争进一步加大，约50万平写字楼项目体量（平方米）入市时间河西在售的河西在售的写写字字楼楼主要主要为绿为绿地中地中央央广广场场和和奥奥克斯克斯广广场场，供，供应应比比民生大厦430362012年底2013年初较较稀缺稀缺，在售公寓，在售公寓项项目多于目多于写写字字楼项楼项目，目，竞争压竞争压力大力大财富岳麓23283预计2013年民生民生大大厦厦保利麓谷林语40000预计2013－2014年万万科科君捷君捷佳兴豪生酒店14977预计2013年西子湖畔24255预计2013年楷楷林林项项目目财财富富岳麓岳麓万科君捷项目50120预计2015年长长沙市政沙市政府府爱爱城城阳阳光公寓光公寓绿地中央楷林项目202364预计2014－2015年绿地中央广广场场世世茂茂铂铂总计39.8万方翠翠湾湾奥奥克斯克斯广广场场公寓项目体量（平方米）入市时间保利麓谷林保利麓谷林语语大大融金都融金都央央谷谷金座金座保利麓谷林语102000预计2012年底雅雅阁国际阁国际长长房房时时代城代城阿普阿布阿普阿布绿地中央广场45353预计2013年西子湖西子湖畔畔新新长长海海广广场场佳佳兴兴豪生酒豪生酒店店建安像素建安像素汇汇千千江公寓江公寓世茂铂翠湾100000预计2013－2014年地地华华梅溪梅溪湖湖畔畔佳兴豪生酒店20349预计2013年大