市场背景“新国八条”及房产税出台背景国内经济复苏强劲经济持续高速增长社会消费保持稳定增长162614221218101481061月4月7月0月1月4月7月0月1月4月7月0月1月4月7月0月1月4月7月0月131313131313年年年1年年年1年年年1年年年1年年年15Q5Q6Q6Q7Q7Q8Q8Q9Q9Q0Q0Q0606066年0707077年0808088年0909099年1010100年000000000011202020002020200020202000202020002020200120202020202020202020202022222社会消费品零售总额:累计同比GDP:累计同比1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。“新国八条”及房产税出台背景出口回暖、房地产投资不减国际经济复苏引致贸易出口维持高速稳定增长房地产开发投资持续高速增长604540362027018-209-400月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1470月1470月1470月1470月1470月258112581125811258112581125811年年年1年年年1年年年1年年年1年年年15年5年5年6年6年6年7年7年7年8年8年8年9年9年9年0年0年0年060606年070707年080808年090909年101010年0005年0006年0007年0008年0009年1110年00006000070000800009000102020200020202000202020002020200020202000202020012222022220222202222022220222222出口金额:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%。“新国八条”及房产税出台背景2010房价继续上涨的一年160004500城市房价涨幅140004000宁波29%120003500南京28%300010000合肥37%25008000福州20%200060001500上海17%40001000重庆24%2000500青岛28%00无锡32%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月2468101224681012246810122468107年7年7年7年年年8年8年8年8年年年9年9年9年9年年年0年0年0年0年年总结平均涨幅26.9%0000000007070000000008080000000009090101010110222220202222202022222020222220宁波南京合肥福州青岛无锡上海重庆从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看依然不理想，2010年依旧是房价大幅上涨的一年，从我们监控的8个城市来看，平均涨幅达到26.9%，第三波的调控政策呼之即出宏观市场2011年1月“新国八条”和房产税率先在上海试点，一周内上海明确房产税细则二套房首付不低于六成对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。明确三套房一律停购暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。房产税自1月28日起对部分个人住房征收房产税。征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。新政后各竞品板块成交情况2月成交情况板块项目名称套数面积户均总价户均面积本周成交均价西康路9891150841.9150.056307长寿板块品尊国际2193735.696.538194泰欣嘉园本周无成交新湖明珠城（三本周无成交武宁板块期）江南名庐本周无成交中海万锦城本周无成交不夜城板块绿洲雅宾利本周无成交新都国际189351.789.039382慧芝湖花园三期本周无成交大宁板块闸北大宁城本周无成交四川北路板宝华城市花园本周无成交块溧阳华府本周无成交东外滩板块合生高尔夫公寓本周无成交小结：?市场反馈：各竞品板块成交情况均不理想。?开发商反馈：8#推售相应顺延；近期不做集中媒体推广，基本以线下为主；不追求过快销售速度，不愿意降价销售。中观市场2010年长寿板块公寓房供求及价量走势图2010年光新板块公寓房供求及价量走势图?供应成交均价长寿板块价格波动性较小，价格成长板块供求比（万㎡）（万㎡）（元/㎡）性较好，主要依赖区域内主力成交楼盘西康路9891：0.64长寿4.17　3.05　45356　?　光新板块价格波动性较大，12月份区域大幅放量，主要来自香溢花城，品光新6.23　4.72　361081：0.63尊国际两个楼盘中观市场长寿、光新板块2011年潜在供应量16.2万方11年上半11年下半2010年板块年年备注（万㎡）（万㎡）（万㎡）2011年供应主要来自西康路989，该项目长寿346　总建16万方，已推2.5万方，2011年上　半年推量3万方　2011年供应主要来自品尊国际和香溢花城光新；品尊总建53万方，公寓建筑面积将近293.2612　　万，已推住宅面积12万方，11年推量预计为6.2万方中观市场大宁板块公寓供求及价量走势图不夜城板块公寓供求及价量走势图武宁板块公寓供求及价量走势图均价供应成交板块（元/供求比?（万㎡）（万㎡）大宁板块供求两旺，价格水平偏低，㎡）区域价格依赖标杆项目慧芝湖花园（均1：价34041元/㎡）大宁16.4314.10285670.82?不夜城板块供求较为旺盛，受新政影1：不夜城10.567.7735561响价格小幅下挫0.77?武宁板块价格波动较大，受供应量影武宁0.423.12325511：4.2响，供求比严重失调中观市场大宁、不夜城、武宁板块2011年潜在供应量27.1万方11年上半11年下半2010年板块备注年（万㎡）年（万㎡）（万㎡）上海滩大宁城总建24.6万方，已推7万方，预计大宁　6.29.1122011年推量9万方，慧芝湖花园2011年将会推出剩余的4.3万方中海万锦城总建18.5万方，已推12.5万方，预计2011年推量6万方，新都国际11年推出剩余2.8不夜城5.869万方，绿洲雅宾利公寓待售体量26.7万方，后期拆迁进行中，后续推案时间待定，预计最快2011年下半年推出主力供应楼新湖明珠城，总建面90万方，最大的武宁　-69　城中改造项目，已推33万方，拆迁工作进行中，后期推案时间不确定性大　结论2010年2011年2011年2011年2011年项目名称存量第一季度第二季度第三季度第四季度香溢花城（二1.7万3.12万---期）品尊国际2.6万-3.1万-3.1万新都国际3.2万--2.8万-慧芝湖2.3万-2.3万--新湖明珠城2.1万--3-绿洲雅宾利----3.2万鉴于新政后各竞品整体去化不理想，导致：1.后期推案时间可能相应顺延；2.后期推案不顺延，余房存量较大。供应量增大，而需求相应减少的情况下，市场竞争更为激烈。微观——产品力PK?区位项目名香溢花城品尊国际新都国际慧芝湖新湖明珠城绿洲雅宾利称内环沿线、中山内中环间、普陀区内环以内、宝山内中环间、平型内环以内、东新内环以内、西藏区位北路光新路　铜川路岚皋路　路180号　关路广中路　路光复西路　北路中兴路　3242441、离内环闸道5-1、离内环高架稍1、离内环上下1、靠近武宁路1、距南北高架7分钟岚皋路和铜有距离，靠近西1、离南北高架闸道300米；主干道，距南北1000米，靠近西川路交通状况经常藏北路主干道；500米；2、轨道交通三高架5-7分钟；藏北路主干道；拥堵；2、轨道交通三号2、轨道交通一号交通配、四、七号线；2、距轨道交通2、轨道交通三2、轨交七号线线、四号线、八线；套3、多条公交直三、四、七号线、四、八号线；3、公交165路，号线；3、公交46路、达人民广场徐汇15分钟；3、公交108路、951路，923路等3、公交132路等66路等　商圈等　3、公交561等115路等　　32.52.532.52.5四川北路商圈/长寿商圈/光新大宁商圈/延长武宁路、长寿路生活真如商圈宝山路虬江路配不夜城商圈路甘泉等配套　路上大生活配套商圈配套套3233.232平均分32.1