本报告是严格保密。【谨呈：山东金泽房地产开发有限公司】博物馆地块项目定位同致行顾问2011.3本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。本报告是严格保密。报告框架Chapter1宏观市场分析?政策环境淄博住宅市场商务市场Chapter2项目解析?项目指标项目配套Chapter3项目定位?整体定位产品定位形象定位本报告是严格保密。政策环境解析本报告是严格保密。“新国八条”政策背景：1、政府高度关注房地产行业发展，国家总理温家宝2010年多次提到房价问题；2、2010年“4.15”、“9.29”等楼市调控政策密集出台，房地产市场出现积极变化；3、房价过快上涨势头得到初步遏制。但即使是调控“新国八条”政策解读浅析年房地产企业依旧处在“春天里”：13家房企2010年度净利润增长率超过100%，2011年1月份更是有10个城市涨幅超过10%；4、巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房。本报告是严格保密。“新国八条”政策内容：“新国八条”涉及政府问责、保障供应、税收信贷、引导需求等多个方面，调控力度进一步加大本报告是严格保密。“新国八条”解读分析：“新国十条”颁布，“9.29”政策出台，调控力度继续加强，而“新国八条”的出台，可谓没有最严，只有更严，一次次政策的叠加，已经难言楼市调控最严何时能够定型“新国八条”总体可以归纳为以下四个方面：政府问责保障供应税收信贷引导需求6合理引导住房1进一步落实地方2加大保障性安3调整完善相关政府责任居工程建设力税收政策，加需求。度强税收征管。754落实住房保障和严格住房用强化差别化住8坚持和强化舆稳定房价工作的地供应管理房信贷政策。论引导。约谈问责机制。本报告是严格保密。“新国八条”解读分析：新政重点就在对住房“去投资投机化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。实现房地产市场平稳健康发展……解决城镇居民住房问题控制房价过快上涨遏制投资投机性购房巩固和扩大调控成果政府问保障供应税收信贷引导需求责本报告是严格保密。政府问责方面——问责可操作性加强?2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。?未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责?对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。?文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围；?将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标；?“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。本报告是严格保密。保障供应方面——千方百计放大供给?通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；?增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。?在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查?严肃查处对擅自改变保障性住房用地性质的行为。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。?“新国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源；?土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨；?严格控制土地使用权转让，对开发商土地闲置和擅自改变住房用地性质查处力度加大。本报告是严格保密。税收信贷方面——抑需求差异化加强?调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。?加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础；?对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。?根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率?再次加强了对投资及投机购房者的控制，第二套房贷款增加，将使得投资者最多只能贷款不到四成，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。?执行的时间没有具体确定，可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求；建立和完善个人住房信息系统，显然是为之后的“房产税”探风铺路；?相比之前执行差额收取营业税和应用房地产价格评估技术，再次严格了二手房交易税费，交易成本明显上涨。进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。本报告是严格保密。引导需求方面——行政干预前所未有?在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。?对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。?限购是“新国八条”奏效的关键，也是最具杀伤力的。全国性的严格限购，限购政策继续收紧，相比目前北京部分城市不论已有，只论限购的政策更加收紧，行政干预加强，可能使得市场成交量出现明显的下调；?由于对未来买房难度预期加大，地方政府的限购令可能反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。?加强舆论引导监控，通过舆论引导居民理性消费。本报告是严格保密。市场影响:短期内对普通房地产市场和三四线城市的影响，要大于高端房地产市场和一线及主要的二线城市，负面影响将是阶段性的。本报告是严格保密。各方观点:业内人士普遍看淡市场，对2011年楼市预期不容乐观本报告是严格保密。同致行观点:政府是“打压”，而非“打死”?楼市新政瞬间而至，定性了2011年楼市政策基调依然是调控和“限制”。出发点是打压房价过快上涨，遏制投机炒房，实现房地产健康稳定发展；?“国八条”细则巩固并加强了去年的高压态势，与2010年的3次政策相比，调控力度更大、要求更严、决心更强；?看似严厉的调控后续政策中，只有限购最具有实质的杀伤力，因为之前的提高首付、二套房贷基准利率等仍无法有效打击资金实力雄厚的投资投机者；?楼市矛盾是市场供需问题，更是民生问题，此前楼市商品市场化严重，政府缺位，如今新政频出，与其说是楼市居住本质回归，不如说是“政府责任归位”。本报告是严格保密。同致行观点:楼市短期利空，长期利好?新政再次发力主要是对投机性购房进行调控，但政策采取了一刀切的形式，改善型购房和部分刚性需求受到了“误伤”影响，大户型的销售或许将会下滑；?政策针对的是地方政府和投机者，如限购、加息、提高信贷利率等只能是阶段性调控行为，倒是“房产税”值得期待。所以可以预见短期内买卖市场双方将会进入观望僵持状态，量价都会有一定下挫，三月“两会”召开将是全年风向标；?而楼市的刚性需求、消费人口基数、中国城市化进程以及房产天然的保值增值功能、市场规律决定了楼市必然欣欣向荣，经过调控能形成健康稳定发展的市场，是最大利好消息！本报告是严格保密。同致行观点:开发企业面临整合洗牌?不仅仅是2010年以来的一系列楼市政策调控，国家“十二五”规划等也明确预示房地产行业将进入一个较长期的调结构理性发展阶段，以前的“挖个坑就能赚钱”的暴利时代一去不返；?房企将面临新一轮行业洗牌，走品牌化、集约化、精品化路线是必然出路；?低碳、环保、绿色等成为未来产业发展的新方向，这也给房企在物业设计、材料应用和居住理念等方面提供了巨大的创新空间和发展机遇；?对于“万保招金”等品牌和实力雄厚的大型企业，受调控影响有限，不过是业绩涨幅多少的问题，倒是中小型房企可能遭受重大打击。本报告是严格保密。同致行观点:“后调控”时代，商业地产成为宠儿针对此轮调控，潘石屹指出，与前两轮调控不同，在新一轮调控中将执行更为严格的限购政策。本地“限三”外地“限二”，已经可以抑制过百万家庭可能的购房需求。目前，楼市资金有流向商业地产的趋势。第二套住房的按揭贷款首付款比例已经提高到六成，利率达到1.1倍，均超过商业地产。潘石屹表示，资金流向商业地产可给投资性住房需求“降温”，商业地产可能成为调控的缓冲区。——《潘石屹：资金转向商业地产或成调控缓冲区》?在本次的“国八条”中，商业地产不在限购范围之列；?二套房贷款利润达1.1倍，首付款比例达六成，超过商业地产；?高通胀时代，资金必然寻求升值保