中海紫御华府开盘报告2012年3月17日目录一、项目基础资料二、项目卖点分析三、项目此次推售产品四、项目推售节奏五、项目开盘流程六、客户情况分析七、销售情况分析八、开盘经验借鉴点项目基础资料位置：曲江芙蓉路与唐城墙遗址公园交汇处开发商：中海鼎业（西安）房地产有限公司占地面积：205亩建筑面积：59万㎡项目区位图容积率：2.05绿化率：35%总户数：3000户车位：1:1.3配套：教育：曲江一中、曲江一小、师大附中、八十五中、中海国际社区幼儿园；商业：华润万家超市、大唐不夜城；医疗：交大一附院、西安市第九医院。项目一期沙盘项目卖点分析中海紫御系品牌+小高层住区+中海开发商在区域的成熟度项目卖点梳理：?中海“紫御”系品牌，认知度高；?地铁3号线站口、交通便利；?容积率仅为2.05，是曲江规模最大的小高层建筑群；?商业配套齐全，生活便利，居住氛围成熟；?教育资源丰富，一站式教育；?享受曲江一中，一小教育指标。项目此次推售产品由于排号的火爆，项目由起初的3#、5#、7#楼又增加了2#和4#楼。推出套单位类别建筑面积单位结构数3房2厅2卫141.47（15（4房2室2602栋层216跃层）卫）3房2厅2卫141.47（157（4房2室26053栋层216跃层）63卫）423房2厅2卫141.47（151（4房2室2604栋层216跃层）卫）3房2厅2卫141.45（15（4房2室2605栋层216跃层）卫）3房2厅2卫141.46（15一期开盘推出，小高，面积142㎡平层两梯户（4房2室2607栋层216跃层），300套房源。卫）一期开盘未推出。中海紫御华府本批推售单位共推出142平米户型260套，216平米户型跃层20套，231平米洋房一层20套（均在一层），一共300套房源，户型均南北通透。项目此次推售产品主力户型142㎡，且户型几乎完全一致，剩余部分为顶越及首层带花园大平层。142㎡南北通透三房户型面积推售套所占比列成交均价（㎡）数西户东户14226086.7%8500-9500216206.7%8500-9500231206.7%8500-11000项目认筹方式：?认筹优惠前100名2万抵10万）200-300优惠9万300以后8万半赠送全赠送项目开盘当天优惠方式：?全明设计，步入式玄关；?付款一半95折，一次性93折，按揭97折?功能分区合理，餐客分离、简洁大方；?交2万抵11万房款?南北通透且两间主卧及客厅南向采光；?抽奖一等奖5万元购车位优惠劵（共10名）?赠送面积较大，得房率高；?双阳台设计，功能性强。项目推售节奏从推广开始到集中开盘，持续不到2个月，成功排卡250余组。动作线推广启动推介会样板间开放启动认筹开盘期间排卡251组时间线2月初2月23号2月24号2月253月17号号项目开盘流程部分客户开盘当天进行补换筹，项目市场认可度较高。客户接待流程?交钱认筹客户到达之后先签到，领取摇号卡，没有交钱认筹者可以在补换筹签到区区再次认筹排号?领取摇号卡之后入大厅等候摇号结果?销售员宣布摇号结果，客户按号码顺序依次选房?选好房型之后去后台签约登记补换筹区?登记之后，再回到大厅等候抽奖?抽完奖再次登记抽奖结果及个人信息开盘选房区客户情况分析中海陕北老业主排卡超过客户总人数的50%。?当天到场客户有350多批，其中VIP认筹积累客户有250多组，有分为当天现场临时登记的。?到访客户多数年龄层在35岁到55岁之间，其中有中海的老客户、认筹排号的客户，也有数天前刚到访并办理VIP卡的新客户。?客户的来源主要是陕北，其中榆林一带成批客户居多，比例占到55%以上，其次是来自西安本地的客户，省外客户也有少量比例。?客户主要看中中海品牌，楼盘周边环境，园区规划及户型设计。销售情况分析共计推出300套房源，开盘当天成功选房230套，去化率超过70%。楼栋号面积2号楼3号楼4号楼5号楼7号楼142㎡5252525252216㎡（顶层）4（1）4（1）4（3）4（2）4（0）231㎡（一层）4（1）44（1）4（1）4（0）销售情况4435464746销售情况分析楼栋认筹（组）换筹（组）面积价格已售情况畅销户型主力142平最低8000.均价2#/3#/4#/5#层，顶层216142平层4-3002519800.最高价230/7#跃层，底层12F11000231复式当天销售实现3亿，逆势旺销开盘经验借鉴点第一、品牌保障中海产品在西安的品牌知名度以及紫御系产品在全国的知名度均为该项目的有效去化提供了保障；第二、线上线下推广保障从最早的道旗、高炮、网络推广到产品推介会、报广、短信再到项目样板间开放，持续不到一个月，之后开始启动排卡，三周的排卡期间，累计排卡250余组，客户积累有效的保证了周期推盘的快速去化；第三、客户保障中海的老客户成为了本次开盘的最大客户群体，其中陕北的老客户占总排卡人数的50%以上，项目品牌的成功塑造促进了该项目的市场口碑；第四、销售道具保障样板房、道旗、高炮、户型图、折页等销售道具的保障使客户直观的感知了该产品的面世，值得其他项目学习借鉴。THEEND!《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net