谨呈：贵阳特兴房地产开发有限公司贵阳特兴尚义路项目商业裙楼定位报告昆明嘉唯房地产营销策划有限公司2012-8-301开发商目标经过双方沟通，可明确开发商对尚义路项目开发目标如下：1、项目拆迁成本较高，需要通过商业裙楼销售，实现项目利润转化2、项目商业裙楼后期运营能够存活，必须找到适合项目，适合地段的业态，商业档次丌是核心。通过对目标的解读，我司认为目标核心是商业裙楼销售，但只有通过项目准确的商业定位来支持销售，才能在前期图纸阶段完善商业相关功能设施布局，避免造成后期的改动和成本浪贶，才能避免后期商铺销售完成，但无法经营，导致给开发商带来后续运营的麻烦和对品牌的损害。2报告需要解决的问题通过对开发商目标的解读，本此报告不解决销售的问题，而是解决如何具备实现销售的前提和支撑条件。报告需解决的问题如下：1、对本案商业价值进行综合研判；2、本案所处区域商业市场竞争环境如何？对本案开发有何影响；3、通过调研与分析，如何对本案进行合理的发展战略定位；4、本案商业准确市场定位是什么，业态如何组合，动线如何组织；5、结合定位适合本项目的经营方式的选择以及对销售方式的建议；3项目定位思路?商业定位?业态定位?动线设置客户目标项目城市商定位定位发展策略及解析界定圈分析初判解析?项目规划条件?城市商业格局?城市商业特征?项目区位环境条件物业销售方式建议4第一部分项目属性分析51、项目经济技术指标解析项目商业总体量约为3.4万平方米（含地下负一层），属于中小规模商业体量，该商业规模仅与中型百货体量相当。该商业规模无法对整个区域商业环境和价值发生改变，规模影响力有限。项目整体建筑面积：约13万平方米商业总建筑面积（含地下一层）：约3.4万平方米。地上商业建筑面积：约2.4万平方米地下一层商业建筑面积：约1万平方米商业面积占总建筑面积占比：约26%62、项目商业规划条件项目商业为传统住宅底商裙楼规划，加上单层商业面积较小，难以在商业空间上变化和空间体验，只能是单一的中庭设置。项目商业为住宅底商裙楼规划，整体商业区域为地上3层+地下1层，共四层商业格局。在地上商业部分规划有大型中庭空间进行垂直交通组织。地上商业部分单层面积在约0.78万平方米，单层面积较小。屋顶架空层商业物业区域地面区域73、项目商业定位规划限制条件1）项目商业部分为住宅底商裙楼，将对餐饮、娱乐业态造成很大程度的限制。主要是体现在环评、排烟、油污等方面。按照建筑规范要求，以上业态将在项目定位规划上受到很大程度限制。2）项目商业临街区域商铺均被还建，商业整体形象缺乏临街商业展示面，未来还迁商铺的业态业种难以控制，项目整体商业形象和经营定位均受到影响，商业内部的价值将会受到冲击。3）项目商业地下一层业态已被政府要求为农贸市场，将还迁对面城市方舟裙楼临时过渡性市场。该业态将很大程度上影响商业整体形象，对商业其他业态落位将产生排斥性。根据以上商业定位规划限制条件，本案商业未来定位发展方向将在很狭小的范围内结合项目所在的区域特点来进行选择和判断。84、项目区位条件项目位于南明区内，属于城市传统中心城区内，地块距离城市主要功能区距离均较近，区位优势较为明显。距离火车站1.3公里距离南明区政府0.5公里距离大南门商圈1.5公里距离贵阳大十字商圈1.7公里距离贵阳喷水池商圈2.1公里95、项目周边交通条件项目地段周边路网发达，项目所处的青云路均连接城市核心主干道，通达性好。但项目本身并不临近任何城市主干道，项目昭示兴较差。106、项目周边环境条件项目周边整体环境仍为低端的农贸及相关副食产品的批发，老居民区，城市面貌较差。北面为尚义路、干货、调料市场，与瑞金南路相连但无车行道西面为居住社区东面为青云路，尚未拆除的水产品市场。南面为尚义路尚义路但该路段为断头路并未与城市主干相连接。117、项目周边环境条件项目外围环境较为理想，商务、政务氛围较为浓厚，是贵阳城区较为集中的旅游休闲集中区域，距离火车站较近，是城市主要展示形象的窗口。滨河公园筑城广场商业、商务及酒店密度区工人文化宫南明区政府火车站本案甲秀楼商务及酒店密度区省委贵阳大剧院128、项目属性小结位于城市中心中老居住区，非核心干道展示面的中小体量住宅裙楼商业。属性具象诠释区位城市核心区域?贵阳传统城市中心中的老居住区交通组织便利?连接多条城市主干道，但项目不临核心干道，缺乏昭示性周边环境低端专业市场?项目地周边为低端的农贸市场，环境较差外围环境条件贵阳城市形象窗口?城市中心旅游景点集中区，商务、政务集中区中小体量?约3.4万平方米，中型百货规模项目住宅裙楼商业?-1-3F四层裙楼商业13第二部分项目周边商业环境分析141、项目周边现状商业环境青云路东段，项目周边以尚未拆除的水产品市场、农贸市场以及干货青云路中段一针织厂建材市场为核心，辅之以社区商业配套整体商业档次环境偏低。调料市场为主体。青云路东段以大众中档餐饮为核心，辅之以社区商业配套。151、项目周边现状商业环境整体青云路晚上为贵阳较为著名的“夜市”，以占道经营的“排挡”为主体，整体夜市氛围较好，环境档次偏低。161、项目周边现状商业环境项目所处区域内虽出现新兴商业体，但体量较小，整体规划社区商业中心，以超市+临街底商形式组合，在整体上难以改变整个区域商业形象。裕阳大厦位于贵阳市青云路42号，是由裕阳房开开发建设的高层住宅，楼层：30层，地下2层。项目北连人民广场，距离人民广场仅400米，南接贵阳火车站，西通南明河畔，东至甲秀楼。裕阳大厦项目占地面积4350㎡，建筑面积44857㎡，容积率6.9，绿化率为20%。楼层总高30层，裕阳大厦为商住楼。项目1层为临街商业已销售完毕，2-4层为星力百货旗下超市业态，预计年底开业。整体商业定位社区商业中心。171、项目周边现状商业环境综上，青云路以中低餐饮、专业类市场、夜市等业态所形成的商业环境氛围表现为低端和环境差。社区配套型商业难以改善片区整体商业环境。除非整条路段进行整体大规模改造，否则中短期内难以形成根本性改变。这将造成项目商业定位档次难以拔高，业态的选择将受到局限。182、项目外围区域商业配套沿南明河片区：南明河在箭盘街区域，以南明区政府为核心，沿河形成以独栋建筑形式的高端餐饮。该区域为贵阳中心区较为集中的高端餐饮聚集区，成为政府、高端商务接待区域。192、项目外围区域商业配套沙冲北路区域：该区域以鸿通城、沃尔玛、浙商综合批发市场以及贵阳茶城形成以零售商业和专业市场并存的新区域型商业中心。该商业主要依托于城市主干道和火车站人流所形成。本案鸿通城贵阳茶城沃尔玛浙商综合批发市场202、项目外围区域商业配套建材家居市场集群：在项目2公里范围内聚银隆建材市场集了低、中、高档次红太阳家具广场的建材家具专业市场和卖场。市场规模大，浙江商城本案档次齐全，其市场均针织厂建材市场临城市核心干道，昭示性好。中新建材市场红星美凯龙212、项目外围区域商业配套综上，青云路外围商业环境其主要表现为三大类业态：专业市场、餐饮以及零售业态。外围环境的商业氛围和形象表现为专业市场扎堆，形成以大型建材家具专业市场集群，辅之小型综合类批发市场、茶叶市场以及项目所在地的农贸市场。餐饮业态主要集中在以箭道街为代表的高端餐饮和青云路为代表的中低端餐饮两个集中区。餐饮业态目的地性较强，对商业昭示性要求不高，但交通通达性较好，两个集中区均处于与城市主干道相连接的次干道区域。零售业态主要集中在交通通达性好，人流，车流密集，居住人口集中的沙冲北路区域，以鸿通城和沃尔玛为代表。项目所处区域具有专业市场和餐饮两大业态的商业氛围和环境，可作为项目商业定位发展的方向，而零售业态与沙冲北路区域相比各种支撑零售业发展的条件相差较大，难以与之融合和竞争，零售业态无法在本项目落位。22第三部分贵阳城市商圈分析231、贵阳市商业格局分析贵阳商业发展高速，档次齐全，业态以中档百货为主，形成了以“喷水池-大十字”、“大西门-市西路”、“大南门”为核心,周边商圈快速形成的商业格局。大南门商圈本案242、“喷水池——大十字”商圈?百货业在商圈内占主导地位，大型百货商业面积超过20万平方米?新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化，主要为超市、专卖店、专业店、便利店等?新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、互相竞争的商业格局?大型商业综合体逐步引入。百盛龙港店已出现“超市+百货”的新型业态组合，其商业规模及业态辐射能力尚未超出传统百货。业态典型物业国贸广场、智诚名店、南国花景购物中心、东方华仔、百盛龙港店、百百货商城盛鲜花店、时代广场、老百货大楼、百货大楼、德龙港名店国美电器喷水池店、苏宁电器喷水池店、国鼎家电喷水池店、中意电讯专业卖场喷水池店、红华家电大十字店、万卷书城、艾维时尚体育用品卖场、互动体育用品卖场必胜客喷水池店、德克士喷水池店、德克士小十字店、肯德基大十字店、餐饮肯德基时代广场店、欢乐比萨娱乐百花剧场、雅迪尔国际商务会所、芝加哥夜总会、世纪星光电影城253、“大西门-市西商业街”商圈地位?贵阳居民认知度极高的传统市级商圈商圈范围?包括大西门周边100米环带，长500米的市西商业街，长约700米的市西路批发市场商业规模?总商业面积约35万平方米总商圈零售商业批发商业市西商业市西路批百货商场街发市场263、“大西门-市西商业街”商圈?商圈内百货总商业面积约为12万平米?均是营业面积在2万平米以下的单体商业，主题化和专业化经营较为突出?大部分力图摆脱市西路低档形象，但均止于中档273、市西商业街历史?始于1982年，马路市场、摊位式；1996年市西路高架桥建成，形成市区商业街规模?长约500米，共三层次，总面积约为180