2012-10-03成稿（10--09呈：常德中德房产公司）主讲：张呈祥、彭立祥立足模式运营信心——中德三闾农贸市场策划营销提案——2012-10-03成稿（10--09呈：常德中德房产公司）主讲：张呈祥、彭立祥立足模式运营信心——中德三闾农贸市场策划营销提案——需要思考清楚的几个问题：有否竞争对手？竞争对手与我们最大的区别在哪？我们的定位是否准确？模式是否清晰？我们的软硬件有何值得改善的？现有招商已经进行的调查过程中商家意向到底如何？期望什么？需要什么？我们自身有何问题？哪些环节可能会出故障？需要清醒认识的几个问题：营销，最主要解决的问题：信心问题！运营，最主要解决的问题：模式问题！只有商家持续成功了，开发运营商才算成功！我们建议的几个关键点：市场定位、营销模式、形象包装、运营策略、宣传策略提案的基本结构项市项营价财整执目场目销格务合概分定创策估推况析位新略算广行前言目前，随着常德市城市开发进程的加快，商住物业需求增多，市区、镇区的交易市场日趋活跃，而商业物业竞争渐趋激烈，尤其是处于本项目所在的东城新三闾片区，各房地产项目如雨后春笋般耸立，形成了大量的高端常住人口，精品高端农超对接的专业化农贸市场是必定的生活配套需求。三闾农贸市场的运营，周边近10万常住中高收入人群的菜篮子需求，可满足其开发、投资、经营三方长效利益。为给本项目提供更好的市场准确定位，我司对常德城区各农贸市场进行了详细市场调研分析，并为项目的销售找到合适的营销策略。作为区域内首家对外销售的农贸市场，我们须对本项目各方面进行差异化包装，并定位出特殊的卖点。从总体上看，本案已经具备了政策优势、区位优势、定位优势、经营客户与终端客群（即：市场）优势、前景优势等诸多优势条件，项目的成功从理论上讲已初现端倪，我司认为本案的销售推广工作应该首先从政策支持+民生工程+概念化包装炒作+商业地产专业运作的四位一体的系统操作着手，相辅相成，互为依托，只有每个环节都严谨，才能确保项目的经营和销售双成功。一、项目概况篇1、项目区位三闾农贸市场位于常德市新三闾片区三闾路和竹园路交汇处；本市场由常德中德房产于2007年开发，位于东经名邸小区裙楼一、二层，总建筑面积5700平米；其中一层建筑面积逾4000平米左右，二层建筑面积1700平米。卫星地图平面常常德富人区之一德大三闾农贸市场洞道庭大道区域位置平面三闾农贸市场辐射区域范围现在及未来10万人口的消费2、周边环境翡翠湾东经名邸东水岸碧水江南三闾安置小区东方星城本农贸市场辐射常住消费人群逾1010万人3、项目现状项目SWOT简析：优势及存在的机会点：1、本项目是武陵区政府2010年提质升级改造的首批示范性农贸市场之一；2、本项目的硬件设施具有在区域同类产品领先的优势；3、本市场所辐射的消费群体为常德2大高端居住片区之一（白马湖片区、新三闾片区），高端消费群体可直接保障本市场后期经营的强劲营商利润空间及稳定性；4、政府对城区所有农贸市场的升级改造，本市场周边的新六村及二轻路集市将取缔，经营户分流后本市场内的经营将会呈现繁荣的趋势，这对进入市场的经营户和铺位投资者，给予一定的信心及保障。可能存在的不确定因素：1、政府对农贸市场的升级改造受客观因素影响，新六村及周边的集市无法按时取缔会对本项目的销售和后续经营产生不了带动作用；2、本市场不能在销售过程中满租不利于物业期望的销售价值。二、市场分析篇1、大环境分析经过经过近近三三十十年的改年的改革革开开放放和经和经济社济社会发会发展展，政府对城，政府对城区进区进行行了大面积的改造，城了大面积的改造，城乡乡居居民生活民生活水平水平迅速迅速提高，消费提高，消费观念观念和方和方式式发发生深刻变化生深刻变化，人们对，人们对食食品安品安全全的的要求越要求越来来越越严严格格。。同同时时，城市农贸市场，，城市农贸市场，特特别是在大中城市市别是在大中城市市民生活民生活中中扮演重要角色扮演重要角色的城市农贸市场开的城市农贸市场开始暴露出始暴露出诸多诸多弊弊端。在端。在超超市、农市、农超超对接和对接和仓储式快速食仓储式快速食品类消费品类消费异军突起异军突起的的形形势势下下，常德市，常德市旧旧城城改造的改造的脚步加快脚步加快，市政府有关，市政府有关部门将部门将大大力力推进农贸市场的推进农贸市场的配套配套工工程程建设。常德建设。常德将掀起将掀起一场农贸市场建设新一场农贸市场建设新“革命”“革命”。。2、常德市政府民生计划分析20122012年年33月月88日全日全市农贸市场市农贸市场管管理工作会议，提理工作会议，提出全出全面推进我市面推进我市农贸市场农贸市场标准化标准化提质改造，是建设提质改造，是建设““现现代代常德、常德、幸福家幸福家园园””的的必然要求必然要求。。　　　　市政府市政府副副市市长沈习淼长沈习淼在会上作了在会上作了重要重要讲讲话话和和部署部署：：今今年是市城区农年是市城区农贸市场贸市场全全面提质改造的面提质改造的收官收官之年，之年，又又是是县县市农贸市场提质改造的市农贸市场提质改造的攻坚攻坚之之年。年。做好今做好今年的农贸市场提质改造工作年的农贸市场提质改造工作意义重意义重大、大、任任务务艰巨艰巨。市。市委委、市、市政府高政府高度重视度重视农贸市场的提质改造工作，农贸市场的提质改造工作，连连续续两两年年将将其其列入列入为为民办民办的的“十“十件件实事”实事”之一，之一，今今年年又被列入又被列入市市委委、市政府、市政府“八“八大大民生民生工工程”程”之一之一。。　　按照行业管按照行业管理的理的原则原则，，明明确商务、工商、城确商务、工商、城管管、卫、卫生生等等职职能能部门部门的的责任责任，建，建立协立协同同配合配合的的联动机制联动机制，，形形成成管管理理合力合力；；要按照自主管要按照自主管理的理的原则原则，，明明确市场确市场业主单业主单位在经营位在经营秩序秩序、环境卫、环境卫生生等方面的等方面的职责职责。为经营。为经营者者和居和居民民营造营造干净整洁干净整洁、、秩序井然秩序井然、、宽畅全舒适宽畅全舒适的经营、的经营、购物购物环境。环境。　　　　3、农贸市场正经历着三个转变:地地点点————从从室外到室内室外到室内的的迁徙迁徙；；形形态态————从简从简陋到精致陋到精致的的蜕变蜕变；；经营经营管管理理者者————从从街街道道办事办事处处到专门企业到专门企业的交接。的交接。4、农贸市场农贸市场超超市市化趋化趋势势农贸市场农贸市场超超市市化化，是，是指通指通过政府政策的过政府政策的鼓励支持鼓励支持，，引导引导大大型流通企业或型流通企业或农农业业产产业化龙头企业业化龙头企业，对，对不适不适应经应经济济发发展展、城市、城市建设和居建设和居民民消费消费要求要求的的原原城市农贸市场，城市农贸市场，按照超按照超市的经营市的经营业态业态、、经营理经营理念念对城市农贸市场进对城市农贸市场进行生鲜超行生鲜超市市化化改造，改造，使使其成为经营其成为经营主主体体组织化组织化、经营产品、经营产品标准化标准化、经营方、经营方式超式超市市化化及及服服务务规规范范化化，，以以经营经营生鲜生鲜农农副副产品为产品为主主的的超超市。同市。同时减少时减少中间环节（中间环节（如甘露寺如甘露寺批批发），发），实行实行农农（（生生产）产）超超（（零零售售形态形态））对接对接。。5、农贸市场的农贸市场的投资投资优势优势常德与其常德与其他他城市一城市一样样，，近几近几年年各各商商业形态业形态同质同质化程度化程度日趋日趋严严重重，，导致许导致许多商多商家家经营经营惨淡惨淡。作为农贸市场。作为农贸市场则不则不一一样样，，首先首先这里这里是已是已形形成了人成了人气气、商、商气气，是，是极极有有实际需求实际需求的成的成熟熟、、永永久久的市场，同的市场，同时时政府政府“菜篮子”“菜篮子”工工程程的的实实施，施，违章占违章占道经营的道经营的取缔取缔，，无疑无疑是是投资投资农贸市场的有农贸市场的有力力保保证证，商，商家家的经营的经营自然自然有利有利可图。可图。鉴鉴于于独占独占性、性、快速快速成成长长性和性和投资风险投资风险小的小的因素因素，，国内不国内不少少城市的城市的室内室内农贸市场已农贸市场已悄悄悄悄成为中小成为中小投资投资客与创客与创业业的新的新宠宠。。农贸市场农贸市场超超市市化化是城市是城市旧旧城改造和城改造和整顿整顿市市容容的产的产物物，，由于由于此此类项目类项目符合符合城市城市规规划和政府政策划和政府政策导向导向，，且且涉涉及及“菜篮“菜篮子”子”工工程程，所，所以收以收益益稳定，稳定，基基本本没没有有投资投资经营的经营的压压力力。。6、项目关联性及城区代表性农贸市场火青甘龙楠朝美二鸿新车阳露港竹阳紫江轻升六站阁寺巷山农桥便路农村农农蔬农农贸市利集贸集贸贸菜贸贸市场市市市市市市批市市场场场场场发场场朝阳农贸市场位于常德市朝阳路，建筑面积10000多㎡外铺：100元/㎡/月，内铺50-80元/㎡/月摊位30-60元/㎡/月，运营周期长，市场较为成熟，辐射面广，人流量大，为城区内比较有代表性的农贸市场之一。青阳阁农贸市场总面积3600平方米，门面76间，摊位165个是武陵区政府2011年提质改造的5个农贸市场之一，市场较为成熟。火车站农贸市场总面积12000㎡外铺租金100元/㎡/月，内铺50-80元/㎡/月摊位30-60元/㎡/月市场经过几年运营，现已处于繁荣，是武陵区政府2012年需提质改造的农贸市场之一。二轻路农贸集市本市场为满足小范围内居民的要求而自发形成的零散摊位，经营品类少，脏、乱、差；本市场随时会取缔并入周边专业农贸市场。新六村农贸集市传统型农贸市场，由大棚摊位和沿街门市组