XXXXXXXXX有限公司奉贤南桥项目可行性分析2012年11月一、项目概况21-1项目概况?项目地块位于上海市奉贤区南桥新城内，距离上海市中心40公里；距离虹桥机场32公里；距离浦东机场58公里。?奉贤南桥新城是奉贤区政治、经济、文化、信息中心和区委、区政府所在地，同时也是上海全市九个新城之一，更在2010年被列入上海市国际大都市中心辅城之一，是“低碳·生态·智慧·宜居”的新兴城区。?南桥新城规划控制区域北至大叶公路，东至浦星公路，南至上海绕城高速，西至南沙港和沪杭公路，总面积71.39平方公里。其中规划建设用地面积61平方公里，规划人口规模75万-100万人。南桥新城项目地块31-2项目区位上海之鱼大型5号线站点奉浦四季生态园南桥高速出入口湿地公园?项目地块距离未来地铁5号线出口1公里；距离奉浦四季生态园300米；距离上海之鱼2公里；距离奉贤区政府1.2公里；距离南桥镇政府3公里；距离南桥新城CBD2公里。本项目地块南桥镇政府奉贤区政府南桥新城CBD41-3项目规划指标南桥新城04南航公路单元A地块?南桥新城04单元A地块：出让时间：2011年3月25日出让面积：16298.7sqm规划道路，将与项土地用途：住宅用地目小区同步建成容积率：1.6楼板价：8000元/sqm建筑限高：60m建筑密度：≤30%地铁5号线中间风井绿地率：≥35%（逃生与排风口）全装修比例：≥30%南桥新城04中小套型(≤90㎡)比例：≥30%单元B地块保障房：无偿向政府提供5%保障房?南桥新城04单元B地块：出让时间：2012年6月27日燃气供应站出让面积：13349sqm土地用途：住宅用地容积率：1.6楼板价：4167元/sqm110KV变电站建筑限高：建筑密度：≤60m30%绿地率：中小套型(≤90≥35㎡)%比例：≥30%全装修比例：≥保障房：无偿向政府提供30%10%保障房垃圾压缩站51-4项目地块现状?项目地块现状照片（航南公路桥上拍摄）及卫星图61-5项目四周南桥绿地新苑?项目地块西侧为60万平米的南桥绿地新苑；北侧为奉浦四季生态园；西侧环城东路为南桥易买得商业综合体。南桥绿地老街南桥易买得奉浦四季生态园71-6项目交通条件?项目地块距离规划建设中的地铁5号线延伸段环城东路站1公里、距离A4南桥出入口0.5公里。?公交线路有：莲庄专线陈桥路站，西卫线、南叶线、莘邵专线、上奉专线、虹桥枢纽5路团南路陈桥路站；主干道：S4沪金高速(莘奉金)南航公路桥A4高速南桥出入口地铁5号线环城东路站（2014年建成）环城东路项目地块A4高速81-7周边公共配套?教育配套：南桥的教育配套较为齐全，知名的学校包括有解放路小学、阳光外国语学校、南桥中学、解放路幼儿园、奉贤中学等。?超市/卖场：易初莲花、易买得、好又多、欧尚、大润发?商业中心：东方商厦?银行：农业银行、建设银行、工商银行?公园：南桥古华园、奉浦四季生态园?医疗设施：奉贤中心医院、奉贤中医医院9二、区域城市属性102-1奉贤城市属性?行政区划：奉贤，上海市辖区。位于上海市南部，南临杭州湾；北倚黄浦江，与闵行区隔江相望；东临南汇区；西与金山区、松江区毗连。区府驻南桥镇，距市中心42km。面积720.44km?，户籍人口52万，常住人口108万，辖8个镇（南桥镇、奉城中心镇、金汇镇、四团镇、青村镇、庄行镇、柘林镇及海湾镇）5个开发区（上海市工业综合开发区、奉贤现代农业园区、上海化学工业区奉贤分区、奉贤海湾旅游区、奉贤海港综合经济开发区），91个社区居民委员会、178个村民委员会。?地理环境：奉贤区临江濒海，属于亚热带季风气候，常年主导风为东南风，气候温润，日照充足，四季分明，雨水充沛。空气降尘量是上海市中心的十分之一，空气质量是上海陆地部分最好的。区内地势平坦，属于长江三角洲冲积平原。2004年降雨量1162.0毫米，无霜期225天，年平均气温15.7℃。?人口：人口保持低速稳定增长。至年末,全区户籍总户数20.56万户，户籍总人口为52.18万人，比上年增加3027人。其中，非农业人口33.73万人，占总户籍人口的64.6%，比上年增加7572人。户籍人口出生人口3106人，出生率5.97‰，死亡人口3790人，死亡率7.28‰，人口自然增长率为-1.31‰。户籍人口人均期望寿命81.74，比上年缩短0.31岁。?国民经济（综合）：全区经济恢复性增长逐渐稳固。奉贤区全年实现增加值493.5亿元，可比增长12.1%，年内经济恢复性增长态势逐渐稳固。分产业看，第一产业增加值15.9亿元，可比增长2.1%；第二产业增加值320.6亿元，可比增长12.0%，对增加值的贡献率为62.8%；第三产业增加值157.1亿元，可比增长13.2%，对增加值的贡献率为35.1%。第一产业增加值占增加值的比重为3.2%，比上年下降0.2个百分点；第二产业增加值比重为65.0%，下降0.3个百分点；第三产业增加值比重为31.8%，上升0.5个百分点。?财政收入：全年全区财政总收入为127.23亿元，比上年增长19.5%，其中区级地方财政收入40.43亿元，比上年增长26.5%。全年税收收入119.00亿元，同比增长18.9%。税收收入分税种看，增值税49.56亿元,增长2.7%；营业税20.84亿元，增长20.9%；个人所得税13.49亿元，增长43.3%；企业所得税29.82亿元，增长49.8%。全年地方财政支出77.12亿元，比上年增长18.6%。其中，一般公共服务支出4.52亿元，同比增长39.2%；教育支出11.95亿元，同比增长22.2%；社会保障和就业支出5.42亿元，同比增长17.4%；医疗卫生支出3.18亿元，同比增长14.2%；农业事务支出4.09亿元，同比增长26.0%。?居住：城乡居民居住条件日益改善。年末城镇居民人均住房面积46.0平方米，比上年增长0.4%；农村家庭人均住房面积78.0平方米，比上年增长0.4%。安居工程取得新成效。农民集资房实际竣工113万平方米，改造2.8万平方米直管公房，安置3385户在外过渡动迁户，5万平方米保障性用房正式开工建设，发放廉租租金260万元。全区实际动迁户数为4561户，动迁房屋面积为154万平方米。112-2南桥新城城市规划?南桥新城概况：奉贤南桥新城位于上海南部，与大浦东毗邻而居，南邻杭州湾，北濒黄浦江，东眺深水港，西联化工区，是奉贤区政治、经济、文化、信息中心和区委、区政府所在地，同时也是全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一，更在2010年被列入上海市国际大都市中心辅城之一。作为“低碳·生态·智慧·宜居”的新兴城区，南桥新城规划控制区域北至大叶公路，东至浦星公路，南至上海绕城高速，西至南沙港和沪杭公路，总面积71.39平方公里。其中规划建设用地面积61平方公里，规划人口规模75万-100万人。?南桥新城城市规划：南桥新城规划图根据最新发展规划，南桥新城与嘉定新城、青浦新城列为“十二五”期间重点推进建设的三个新城。在功能定位上，南桥新城将适应上海构建国际大都市的整体要求，着力于打造上海服务长三角南翼以及大浦东开发的重要门户枢纽，上海杭州湾北岸地区的综合性服务型核心新城。在发展理念上，南桥新城将积极实现生产、生活、生态三者的融合，着力建设低碳之城，营造生态之城，创造智慧之城，构筑宜居之城，以此提升南桥新城的能级和综合实力。上海之鱼南桥新城行政中心?上海之鱼：南桥新城“上海之鱼”建设项目位于南CBD桥新城东北区域，占地8.74平方公里，总投资400亿元，以金汇港和浦南运河构成外围水系，形成以鱼身为中心的圆环水道，日后将建成以游艇文化为核心的体育及水上运动公园。目前，该项目一期工程已完工，预计全部建成后，有望将与“世界第八奇迹”的棕榈岛一较高下。地铁5号线项目地块A4高速公路在该区域为高架，环城东路站老城片区（西南）与东南片区在该区段无障碍融合。122-3南桥新城产业布局?南桥新城产业功能布局：南桥新城产业功能布局主要由五个规划功能组团组成，即一核、四片。一核：利用保留的中央生态林地和规划中的上海之鱼湖面，形成辐射整个新城范围的生态核心和公共活动中心；四片：老城、城北和城南三大综合片区和依托综合工业园区的产业片区。产业片区主要指工业综合开发区，结合工业综合开发区改造升级，是南桥新城未来产业升级和发展的重要基地，主要是先进制造业和生产线服务业。老城片区主要指工业综合开发区南部，S4以西的地区，以改造提升为主，强化公共服务职能、完善社区配套、提升商业服务能及。城南片区主要指S4以东，浦南运河－金汇港－团南公路南部绿廊以南的L型地区，重点发展现代服务业、商务办公、综合办公、综合服务和现代居住等功能，包括中小企业总部基地所在的综合商务区和规划中的大型居住社区南部地块。城北片区主要指S4以东，奉浦大道金汇港团南公路南部绿廊以北的L型地区，以发展环境优、品质高的居住和休闲功能为主，包括现代农业园区及其东部的居住地块，规划中的大型居住社区北部地块。2011年重点项目有上海之鱼项目建设、中小企业大厦项目建设等。目前南桥新城整体的产业正处于发展的热潮之中，产业结构、环境不断得到优化。?南桥新城将形成两组“十字轴”，一组为“城市景观轴”，一组为“城市发展轴”。项目地块132-4南桥新城轨道交通建设?轨道交通5号线奉贤段：越江后沿南桥路向南，至团南公路向东，至金海路南下，远期规划至海湾。再南桥新城范围内设肖塘站、奉浦站、环东路站、望园路站、金海湖站、南桥新城站6个站点。?同时，根据南桥新城大型居住社区建设的需要，奉贤区正在积极争取轨道15号线延伸至奉贤境内。若经批准，南桥新城东部即将引入另一轨道交