上海市住宅房产市场数据报告2012年12月青岛禧泰房产数据技术有限公司青岛禧泰房产数据技术有限公司前言《房产市场数据报告》依托禧泰房产数据系统，提供客观、全面、实时的房产市场行情数据，帮助您掌握城市房产买卖和租赁的供给、需求市场行情。●产品提供住宅、商住、公寓、写字楼、商铺、酒店等的房产市场数据，帮助用户选择静态投资回收期最短、投资收益最大、销售周期最短的产品。●价格实时提供需求者对房产总价、单价关注热点，提供存量房供给总价、单价的行情走势和价格分布结构，帮助用户找到市场需求量最大、市场供给量最小的空间，帮助用户设计符合市场未来需求的产品，实现利益最大化。●供给量提供历史及近期市场新增供给量数据，直观展现市场景气，方便用户在存量房市场中发掘市场规律，获得更高利润空间和更大发展机遇。●户型精准找到市场价值最高户型的面积，帮助用户开发最适合市场需求的产品，缩短销售周期，在激烈的市场竞争中占据先机。1青岛禧泰房产数据技术有限公司目录前言..............................................................1摘要..............................................................3第一章房地产交易市场数据介绍....................................41.1数据来源和质量...........................................41.2数据特点.................................................51.3取样及计算方法...........................................61.4报告术语界定.............................................7第二章房产市场概况..............................................82.1买卖市场概况.............................................82.2租赁市场概况..............................................10第三章买卖市场行情...............................................123.1总价供需行情..............................................123.2单价供需行情..............................................143.3新增供给量................................................163.4户型面积市场行情...........................................173.5行政区市场行情.............................................19第四章租赁市场行情...............................................214.1总价供需行情..............................................214.2单价供需行情..............................................234.3新增供给量................................................254.4户型面积市场行情...........................................264.5行政区市场行情.............................................28第五章静态投资回收期..............................................30第六章房产市场规律...............................................316.1供给单价与户型面积关系.....................................316.2供给单价与建筑年代的关系...................................32青岛禧泰房产数据技术有限公司摘要主要数据城市名称：上海分析对象：住宅买卖单价平均：25,671元/㎡环比上月：+3.11%同比上年：+8.75%租赁单价平均：54.32元/月/㎡环比上月：+2.68%同比上年：+12.39%静态投资回收期：40年联系方式青岛禧泰房产数据技术有限公司地址：青岛市市南区香港中路100号中商大厦26层电话：0532-85900567传真：0532-85900568网站：www.cityre.cn3青岛禧泰房产数据技术有限公司第一章禧泰房产市场数据1.1数据来源和质量禧泰房产数据通过多种方式实时收集最新上市流通的出租、出售供给房源信息，系统对收集到的信息进行自动化重新组织，过滤重复并排除异常，再经过人工核对后，得到全面、及时、客观的房产供给市场数据，建成房产市场信息生态系统。禧泰房产数据将收集的房产信息通过完全开放的平台向公众展示，系统对来访者行为进行实时分析，即时获得需求者对房产的关注热点。房产数据系统采用市场报价体系，数据包含供给和需求的不平衡关系，能够揭示房产市场现象的产生和变化的内因。自2005年以来，禧泰通过抽样调查的方式定期对全国不同城市的房产租售交易的成交价与市场报价进行比对。在房地产市场低迷的2011年10月，出售房源的平均让价空间为4.73%，而出租房源的平均让价空间为4.24%。在2012年7月进行的调查中，出售房源的平均让价空间为2.59%，而出租房源的平均让价空间仅为1.79%。4青岛禧泰房产数据技术有限公司1.2数据特点●覆盖出售和出租系统收集出售和出租交易的房源信息，记录每套上市流通房产的租售交易过程。●覆盖供给和需求系统不仅收集全、新、准的供给房源信息，同时分析需求的行为特点。●覆盖城市和乡镇系统覆盖所有城市和乡镇，精细到每个建筑物。●覆盖住宅和非住宅系统除拥有完整的住宅数据外，还拥有写字楼、商铺、酒店等非住宅房产数据。●覆盖全时间序列系统自2003年运行以来，连续记录房产市场变化，数据与最新市场延迟1小时。●覆盖商品房和保障性住房系统拥有完整的商品房交易信息，建立了通过收购、收储商品房建设保障性住房的通道。5青岛禧泰房产数据技术有限公司1.3取样及计算方法本报告依托禧泰房产数据系统全、新、准的市场数据，以存量房出售/出租数据为研究对象，自动计算分析房产市场行情趋势及样本分布，以直观、严谨的图表展现市场行情。本报告采用的时间周期精确到自然月，采用的样本为本报告出版时间的上一个自然月。报告中涉及的结构统计周期为：出售数据：报告生成前的6个自然月；出租数据：报告生成前的3个自然月。报告中涉及计算均以单套房源为最小统计单位，没有采用任何经验参数判定权重，以保证报告结果的科学性和完整性。6青岛禧泰房产数据技术有限公司1.4报告术语界定存量房是指在存量房市场流通的各类房产的总称。住宅所有用于居住的房产产品通称，包括普通住宅、公寓和别墅等。供给单价是指房产买卖交易时卖方提供的平均报价。供给单价的单位为【元/㎡】。需求单价是指房产买卖交易时买房需求的平均报价。需求单价的单位为【元/㎡】。出租单价是指房产租赁时出租房提供的平均报价。出租单价的单位为【元/月/㎡】。承租单价是指房产租赁时承租方提供的平均报价。承租单价的单位为【元/月/㎡】。新增供给是在指定时间周期内，新上市交易房产的总数量，可以用套数和建筑面积表示。关注度在同一时间周期内需求者对某类信息访问的频次，本报告计算关注度时已经排除非真实需求者的行为。静态投资回收期在同一时间周期内，同质可比房产的房价与租金的比值，静态投资回收期的单位为【年】。同比与上一年度同周期数据相比的涨跌幅度(%)。环比本月与上月相比的涨跌幅度(%)。自然月是某月1日起，至该月最后1天的时间周期。7青岛禧泰房产数据技术有限公司第二章房产市场概况2.1买卖市场概况环比同比总价平均319万元/套+2.57%+8.14%单价平均25,671元/㎡+3.11%+8.75%户型平均112.65㎡-0.42%+1.91%上海市各行政区住宅单价排行行政区供给总价(万元)供给单价(元/㎡)环比同比静安区63746,313+0.03%+6.51%卢湾区66045,669+6.96%+7.74%黄浦区62640,605+1.17%+10.61%长宁区55136,715-1.88%+2.35%徐汇区40033,640+3.57%+7.33%浦东新区39928,103+4.51%+10.95%虹口区29828,054+2.77%+8.89%杨浦区28826,809+1.08%+14.80%普陀区26825,944+3.45%+8.37%闸北区24525,036+3.33%+17.21%闵行区28221,613+3.02%+8.37%宝山区17218,053+0.35%+7.46%青浦区40016,886-9.54%-18.23%松江区25915,553-2.36%+2.26%嘉定区14213,941-0.04%+6.44%奉贤区11811,366-1.61%-1.02%崇明县1679,4