www.xfdc.com.cn卷首语玛雅人的预言终究破灭，我们没有迎来末日，而是迎来了崭新的开始。2012，这个神奇而又普通的年度，我们貌似平静地忙碌着，没少打扰杜甫、李白，更没少请教元芳，一度，我们关心切糕的价格更甚于关心房价，我们都期待传递正能量。2012，在延续2011年楼市调控的基础上，楼市的“虚火”似乎得以短暂遏制，市场所呈现出的总量下降但整体平稳的态势，寓意着深圳楼市有惊无险地走过了一年。这一年，关于深圳存量房的那些事儿，我们将从国家楼市政策、深圳楼市政策、存量房成交量、存量房成交均价等方面为您展开全方位解读。2012大数据截止2012年年底，深圳市存量住房总量超过150万套2012年全年成交59417套，成交面积511.9万平方米，与上年相比环比下降25.51%；换手率3.96%，在近5年中处于下游水平2012年深圳市存量房价格综合指数为9998点，均价20751元/㎡，与上年相比下降4.75%2012年年末深圳市存量房价格指数为10096点，均价20995元/㎡，与上年同期相比下降1.04%数据来源：新峰地产中国城市住宅批量自动估价系统2012大数据180000300.00%160000250.00%1600.00250.00%140000200.00%1200001400.00200.00%150.00%1000001200.00100.00%150.00%800001000.0050.00%100.00%60000800.000.00%50.00%40000600.0020000-50.00%0.00%400.000-100.00%年年年年年200.00-50.00%200820092010201120120.00-100.00%成交套数4300415679212294072468594172008年2009年2010年2011年2012年增长率-53.10%264.60%-21.59%-41.05%-18.01%成交面积（万㎡）454.741398.341130.66687.19511.92增长率-44.90%207.50%-19.14%-39.22%-25.51%【2008年-2012年深圳市存量住宅成交面积走势图】【2008年-2012年深圳市存量住宅成交套数走势图】年换手率2500021785200002075112.00%1665910.00%10.46%15000130268.20%8.00%10000116316.00%4.83%50004.00%3.96%02.87%2008年2009年2010年2011年2012年2.00%价格中位值（元/㎡）11631130261665921785207510.00%2008年2009年2010年2011年2012年价格指数560462768026104969998【2008年-2012年深圳市存量住房年换手率走势图】【2008年-2012年深圳市存量住宅价格走势图】数据来源：新峰地产中国城市住宅批量自动估价系统2012大事件月份深圳新房2月份市住房和3春交会人如潮涌，龙华莱蒙水榭春天和二手房成交缓建设局表示，深一成首付、零首热销，楼市体现为慢回升，楼市出保障房或将无法付重出江湖初步回暖上市交易现难得小阳春在宽松的货币和12月份深圳首套信贷环境下，7月秋交会深圳楼盘房贷利率出现松份房地产登记中集体拒绝降价动，85折房贷重心再现长龙出江湖Part1.房地产政策解读楼市政策盘点·中国楼市政策盘点·深圳楼市政策盘点·中国政府工作报告：加快国土资源部：十八大：国务院会议：建设城镇住房信息系加大土地市场住建部部长温家宝总理提统，改革房地产税收监测监管力度，姜伟新表示，出要巩固房地自2012年7月制度，促进房地产市防止高价地扰坚持房地产产市场调控成1日实施，将场长期平稳健康发展自2012年5月乱市场预期，调控政策不果，继续严格重罚企业囤地财政部：要稳步推进18日起继续处置闲置放松，限购执行并逐步完炒地行为，明房产税改革试点。土地和打击囤政策短期内善抑制投机投确政府囤地也地炒地不会退出资性需求的政二度下调须追责策措施。加快建设存款准备新版《闲加大处置城镇住房金率0.5%别墅用地置土地处闲置土地坚持房地抑制投机信息系统投资性需被列为禁置办法》和打击囤产调控政求房产税改革止用地实施地炒地策不放松123456789101112月份国土资源央行三年稳步推进李克强房部加大闲来首度降房产税改坚持房地产市场调控政策不产税扩容置土地处息革试点动摇住建部首理力度提房产税央行下调国土资源部部署2012年自2012年6月房地产用地全国人大常委存款准备8日起下调金中央经济工作和监管工作，会报告：要稳融机构人民币会议：继续实金率0.5加大闲置土步推进个人住存贷款基准利施积极的财政个百分点地处理力度，房房产税改革率。一年期存政策和稳健的促进已供土试点，深化资款基准利率和货币政策，继地尽快开发源税改革，扩一年期贷款基续坚持房地产自年月建设大资源税从价20122准利率均下调市场调控政策计征范围24日起0.25个百分点不动摇楼市政策盘点·深圳《深圳市土地管理制度出台《关于改革总体方加强和改进案》获批，城市更新实成立全国第以存量土地施工作的暂一家土地整《深圳市城盘活为主线，行措施》将备局，承担市更新办法探索建立高加快城市更统筹协调、实施细则》深圳市土地度城市化地新，优化后指导深圳全出台，审批自月日管理制度改区土地利用土地的15%市土地整备、121程序简化，起深圳安居革综合试点和管理的新继续纳入政征（收）地操作细节明正式启动模式府用地储备和房屋征收房实行轮候确等工作职能制制度开创土地利于土地推动城市管理新模高效循环推动土地提供法律更新运作式利用整备工作依据123456789101112月份保障房内利好楼从商业地首套房贷部流转市回暖产开刀利率松动市住房和建深圳住房公深圳自10月深圳首套房设局表示，积金贷款最1日起征收贷利率现松深保障房或高可贷额度商业物业税动，85折房将无法上市从80万提高贷重出江湖交易到90万Part2.深圳市存量住宅市场存量住宅成交量存量住宅成交均价成交量1600.00250.00%1400.00200.00%1200.00150.00%1000.00100.00%800.0050.00%600.000.00%400.00200.00-50.00%0.00-100.00%2008年2009年2010年2011年2012年成交面积（万㎡）454.741398.341130.66687.19511.92增长率-44.90%207.50%-19.14%-39.22%-25.51%【2008年-2012年深圳市存量住宅销售量走势图】数据来源：新峰地产中国城市住宅批量自动估价系统自2009年以后，深圳市存量住宅的成交量一2008年的金融危机，房地产市场十分萧条，2009年在看市直走低，每年的存量住宅成交面积都在大幅国家宏观调控的作用下房地产市场迅速反弹，在经历解市度的下降，下降幅度接近或超过20%，有的过2009年成交量突增之后，迎来2010年“史上最严厉甚至接近40%。到2012年的销售量仅比2008的房地产宏观调控政策”，深圳市存量住宅成交量明年高，成交面积不及2010年的一半，仅为显有所下滑，随后的2011和2012年两年的存量住宅成511.9万平方米，环比下降了25.51%。交量也呈现大幅下降。成交量名词解释：12.00%二手房换手率，也称“周转率”，是按照香港楼市的操作10.00%10.46%方式，以年为周期计算某小区8.20%的二手房交易次数，计算小区8.00%8%所有房源在一年内，发生产权交易的次数。6.00%4.83%二手房换手率是了解楼市交易现状不可缺少的重要信息。4.00%3.96%某商品房小区二手房换手率越2.87%高，意味着该小区的交投越活2.00%跃，人们因为这个小区的某些特质购买该小区的意愿越高，0.00%属于热门项目；反之，小区的2008年2009年2010年2011年2012年换手率越低，则表明少人关注，【2008年-2012年深圳市存量住房年换手率走势图】难以脱手。数据来源：新峰地产中国城市住宅批量自动估价系统一般情况下发达国家或地区的存量房年换手率在8%-10%。近五年深圳市只有两年换手率超过8%，且2010年的年换手率勉强跨过8%这一门槛。2008年受金融危机的影响，年换手率更是低至2.87%，为近五年来年换手率最低。2009年之后，连续三年的年换手率都呈下降趋势。成交量70.00150.00%60.00100.00%50.0040.0050.00%30.000.00%20.00-50.00%10.000.00-100.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积（万㎡）9.5813.1031.3839.2853.0854.6953.4558.7252.1538.9152.4055.18增长率-46.54%36.72%139.64%25.17%35.14%3.03%-2.27%9.86%-11.19%-25.39%34.67%5.32%【2012年各月份深圳市存量住宅成交面积走势图】数据来源：新峰地产中国城市住宅批量自动估价系统2012年深圳市存量住宅成交面积的走势总体2012年1月份深圳市存量住宅成交量延续2011年的走势继看市是上升的，1月份为年度最低值，成交面积续走低，成交量为2012年度最低。但是上半年总体呈现只有9万多平方米，环比下降了46.54%，8月上涨趋势，直至7月份成交量略微有所下降。8月份成交解市份为年度最高值，成交面积是1月份的6倍有量