Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。湖南中原研究中心01.2013——否极泰来终可待2012年长沙楼市总结及展望Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,2010冻彻入骨的寒，只要熬过了，便会重生经历一年的调控后，楼市一片哀鸿地产商们命悬一线，生死抉择摆在眼前三月，政策的春风吹拂神州大地，积压的刚需在年中井喷推盘，拿地，业绩高歌猛进，利润全线飘红，与上半年相比，纵然一半海水、一半火焰虽有各部委的多次声明，领导的连续喊话，一再为调控背书悬在地产商头顶的达摩克斯之剑还未撤去但终究抵不过市场的魔力下半年的回暖，年末的翘尾就是最好证明戴着镣铐跳舞，博弈中稳步前行唯有慎思，笃行写在开篇Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,2010报告导读背景篇1土地篇2住宅篇3营销篇4预测篇5Codeofthisreport|4?CopyrightCentalineGroup,2010—2012年国内经济环境—2012年全国房地产环境分析—2012年长沙市房地产环境分析背景篇PART1Codeofthisreport|5?CopyrightCentalineGroup,20102012年国内经济环境Part12007年Codeofthisreport|62012年“＂“＂继续稳中求进扩大内需保持宏观政策连续性巩固宏观调控效果继续搞好宏观调控国民经济又好又快发展控总量、稳物价、调结构、促平衡保增长扩内需调结构，推动又好又快发展保持经济平稳较快发展稳经济、调结构、控通胀2012年前三季度，整体宏观经济增长态势持续低迷，CPI、PPI保持低位，通货膨胀压力较小，稳经济增长成为首要任务。在货币政策适当放松、基础设施投资加强等综合作用下，2012年第四季度，实体经济呈现企稳势头。2013年，中央继续保持稳中求进总基调，在稳住经济增长和物价总水平的同时，推进结构调整、转变发展方式，以巩固不断回升的宏观经济。与以前相比，今年中央政治经济会议，首次提出积极稳妥推进城镇化，将催生新一批刚性和改善性需求的出现。2006年2011年资?来源：湖南中原研究中心根据公开监测所得2005年2010年?CopyrightCentalineGroup,20102004年2009年2003年2008年2002年积极财政政策和稳健货币政策稳中求进为今明两年经济发展总基调。与此同时，城镇化积极稳妥地推进是房产发展的驱动力，将催生新一批刚需和改善性需求。宏观经济发展基调Codeofthisreport|7资?来源：湖南中原研究中心根据公开监测所得?CopyrightCentalineGroup,2010GDP数据走势图PMI数据走势图PPI数据走势图CPI数据走势图2011年第三季度以来，GDP增速持续走低，CPI、PPI低位震荡，PMI徘徊于荣枯线，整体宏观经济环境令人堪忧。宏观经济走势Codeofthisreport|8资?来源：湖南中原研究中心根据公开监测所得?CopyrightCentalineGroup,2010工业增加值增长率社会消费品零售总额固定资产投资海关进出口增减情况一览表今年前三季度，实体经济一度低迷。近三个月来，略显回升迹象，但仍保持小幅平稳波动，未见明显上升之势。经济增速全面提升仍需时日，目前处于重要观察期。实体经济走势Codeofthisreport|9?CopyrightCentalineGroup,20102012年全国房地产行业环境分析Part2Codeofthisreport|10?CopyrightCentalineGroup,2010zzzzzzzz2009.11—20122008S4—2009.102007—2008S3市场背景发展不同，不同城市受调控影响有异。由于二三线城市正处于房地产市场的发展高峰，需求刚刚开始释放，每轮宏观调控其所受影响普遍较弱。但2010年以来的本轮调控，持续至2012年，调控效果开始在三四线城市显现。新政策执行较为严格的城市，市场调整的步伐和速度相对较快。2005年上海市场的调整，2007年深圳市场的率先下调，以及本轮调控，全国范围内大部分城市成交量的锐减均是如此几轮调控可看作是连续的、有阶段的整体调控，呈现出力度逐步加深，手段更加丰富、范围更广泛的特点。调控目的：2008年第四季度至2009年10月的调控在于通过房地产拉动经济增长，其余几次调控都以抑制投资性需求，防止房价过快上涨为目的调控导火索：房价波动过大调控城市范围：2004—2006热点城市以上海为首的长三角市场；2007—2008以深圳为首的珠三角市场，受金融危机波及到全国；本轮调控的热点城市为涨幅过大的城市，主要集中于省会城市和计划单列市。几轮调控的共性：旨在通过加大供应、抑制需求两方面入手稳定房价或促进房价合理回归。手段主要包括财税、金融、土地、行政等政策组合等。其中信贷收紧短期内对市场降温最奏效。本轮调控的特性：采取了强硬的“限购”直接通过行政手段抑制需求端，叠加严格的“限贷”成为史上最严调控。调控博弈广泛、深刻。2003—2006调控效果调控要素调控周期十年四轮调控，力度逐步加深、手段日趋丰富、范围不断拓展，矛头直指“房价过快上涨”。未来短期内，为了将房价控制在合理范围内，调控暂无放松可能。历年调控政策盘点Codeofthisreport|11—十八大2013年楼市调控方向定调不放松6-10月11月?CopyrightCentalineGroup,20105-7月宽松货币政策降息降准盘活经济房地产市场迎来转机逆回购扶持实体经济控制流入房地产资金量政协会议差别化信贷政策释放刚需3月2012年楼市环境回忆录Codeofthisreport|12资?来源：湖南中原研究中心根据公开监测所得?CopyrightCentalineGroup,2010支持自主性需求购房支持自主性需求购房中央-两会3月两会明确提出执行支持自住型需求购房的差异化信贷政策，这一举动，结束了央行第一季度针对保护刚需的连续三次发声，同时将更多的刚需客引入市场。Codeofthisreport|13住建部重申调控不放松楼市新政“时刻准备着”国务院：限购城市或“扩围”操作口径可能从严?CopyrightCentalineGroup,20102011年-2012年初，楼市严格调控下，整个房地产市场整体低迷，刚需与投资均被严格控制政协会议：推行差异化信贷政策，刚需客户得到释放，楼市反应火热两次降息降准：扭转经济颓势，房地产市场得以短暂复苏。大规模逆回购操作引导资金走向实体经济，限定资金过多流入房地产市场行政动态-十八大针对前期市场表现，十八大明确未来调控不放松，后十八大时期多部门多次喊话，再次坚定调控楼市决心。9月11月12月温总理5次讲话，表明促使房价合理回归不动摇；央行、住建部、发改委、银监会四部委辟谣，回应“政策放松说”。Codeofthisreport|14住建部：2013年限购政策不会取消。限购政策在稳定市场方面发挥了重要作用，未来将不会改变。11月8日-14日，十八大召开，2013年限购政策不想取消，将加快房产税开展步伐。中央政治局会议，2013年中央经济工作会议，国土部会议、住建部再次重申房地产市场调控政策不动摇。?CopyrightCentalineGroup,2010温总理、住建部、国土部、财政部十次密集喊话，人民日报5次发文，稳调控之心。7月底至8月上旬，国务院督查组对16个省市房产调控措施落实情况进行专项调查。央行、发改委重申房产调控不动摇。7月8月1-5月十八大后，各部委组合发声重申限购、限贷等调控政策不会取消以稳定市场预期。十八大前后Codeofthisreport|15最新出台保障房管理政策?CopyrightCentalineGroup,20102008-2013年全国保障房开工量保障房建设积极推进，供应高峰即将到来，为了实现有效供应，管理制度的完善迫在眉睫。“”十八大后双轨制之保障房基于前几?巨大的开工数字，保障房的供应高峰即将到来，制定精细化、可执?性强的制?建设迫在眉睫。???2010年，全国开工保障房共590万套，基本建成370万套；2011年，完成开工1000万套，基本建成432万套；2012年保障房项目建设继续稳步推进，于10月底提前完成年度开工目标700万套，基本建成超过500万套，完成投资10800亿元。2013年，开工量预计回落到600万套左右。未来，保障房建设施工进度呈放缓趋势，施力重点将转移到保证建设质量，以及完善管理机制上来。Codeofthisreport|16资?来源：湖南中原研究中心根据公开监测所得4.754.2532.60.35调整后五?三?一?三个月活期期限存款??调整后，大型?融机构存款准备??20%；中小型?融机构存款准备??16.5%。6.556.406.005.6调整后五?以上三至五?一??个月期限贷款???CopyrightCentalineGroup,20102012.06.08—?融机构一?期存贷款基准??分别下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准??相应调整。2012.07.06—?融机构一?期存款基准??下调0.25个百分点，一?期贷款基准??下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准??及个人住房公积?存贷款??相应调整。2012.02.24/2012.05.18—