ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,Ltdd2012年12月份新乡市房地产分析报告众厦地产河南分公司2013-1–142011年3月深圳房地产市场分析报告ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,Ltdd目录一、政策看台..............................................................................................................................3?1、?12月份政策明细....................................................3?二、土地市场............................................................................................................................10?三、新乡房地产市场整体特征................................................................................................12?1、2012年1月-2012年12月新乡楼市情况................................12?四、12月份新乡竞争项目分析..............................................................................................13?2011年3月深圳房地产市场分析报告ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,Ltdd一、政策看台1、12月份政策明细（1）郑州到北京高铁月底通最快2个半小时抵达年底前，京广高铁郑州至北京段将正式开通运营，届时，郑州到北京最快2个半小时。12月3日早上，河南省副省长张大卫一行登上了郑州至北京西的G55802次高铁动车组，这趟动车的型号是CRH380AL。河南商报记者也一同登上了这趟动车组，体验贴地“飞”北京。7时40分，动车组缓缓驶出郑州东站，然后开始提速，时速88公里、126公里、208公里、298公里、302公里、304公里……7时59分，动车组到达新乡东站，只用了19分钟。然后，动车组分别在鹤壁东、安阳东站停靠。从郑州到安阳扣除停靠的时间，只用了50分钟。昨日上午11时55分，这趟动车开始从北京西站返回郑州，15时06分，动车组到达郑州东站，全程用了3小时11分钟，其中，最快运行速度是309公里/小时。郑州至北京最快2个半小时京广高铁全长约2200公里，是纵贯中国南北的快速客运大通道。2009年12月，京广高铁武广段开通运营；2012年9月，京广高铁郑武段开通。至此，京广高铁只剩北京至郑州段尚未开通。京广高铁北京至郑州段建设里程681公里，设计速度350公里/小时，初期运营速度300公里/小时。其中，京广高铁全线将经过多个城市，北京到深圳共设28个站点，包括：北京、保定、定州、石家庄、邢台、邯郸、安阳、鹤壁、新乡、郑州、许昌、漯河、驻马店、信阳、孝感、武汉、咸宁、赤壁、岳阳、汨罗、长沙、株洲、衡阳、郴州、韶关、清2011年3月深圳房地产市场分析报告ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,Ltdd远、广州、深圳，2015年还将连接香港。本月底，京石、石武、武广、广深高铁将全线贯通，形成京广高铁。届时，中国高铁“四纵”干线将全部贯通。京广高铁北京至广州全程约2200公里，从北京西乘T15次到达广州需要20多个小时。按照现在的高铁时刻表，广州南站到郑州站需6个多小时，京广高铁通车后坐高铁从北京到郑州需2个半小时。全线贯通后，如果开行北京到广州的直达高铁列车，北京到广州的时间预计最快在8小时左右，中途设站预计时间在9小时左右。（2）两次降息2013年元旦兑现30万贷30年一月少还100元“房奴”有福了！2012年年中的两次降息利好将于2013年1月1日“兑现”，30万元的房贷，如果贷30年的话，月供款将减少100元。今年6月、7月，央行连续两次降息，5年期以上贷款的基准利率从原先的7.05%，降到了目前的6.55%，降幅约为7.1%。据了解，与往年利率变化相同，今年两次降息的实惠并没有当即体现在月供款上，而是从第二年起，执行新利率。利率下调0.5个百分点，意味着房贷月供的变化有多大呢？小编来帮大家算笔账：以等额本息还款方式为例，客户向银行借了30万元30年期的房贷，2012年6月8日前，当房贷年利率为7.05%时，借款人的月供为2005.99元；而在2013年元旦之后，当房贷年利率执行6.55%的标准，则借款人的月供为1906.08元，月供要比以前少100元新浪乐居提醒：三类有房贷的市民不适合提前还贷。第一类就是购房较早的，当时采用公积金贷款，或者当时执行的是优惠利率这些人，折扣目前不作调整所以这部分客户不2011年3月深圳房地产市场分析报告ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,Ltdd适合提前还款。第二就是使用等额本息还款法已经进入还款阶段中期的，因为前几年还款大部分还的是利息，本金所占的比例非常低，提前还贷不太合算。第三类是未来还有其他支出的预算，比方说有买车、生孩子等等的计划，不建议提前还房贷。（3）房产印花税明年或将取消与城建税二税合一羊城晚报记者近日从多个权威渠道获悉的消息表明，国家税务总局财产和行为税司已明确提出，明年将进行城市维护建设税(简称：城建税)和印花税联动改革，取消印花税，与城建税合并为城乡建设税。但这一简并的结果是否能带来税负的减轻？从目前情况看，恐怕未必。由于印花税和城建税均属于在房地产交易环节征收的税种(城建税随营业税附征)，因此，如上述这项改革顺利开展，无疑将带来房地产交易环节税种简并的结果。但是，这一结果是否能带来税负的减轻？从目前情况看，未必。因为，早前有消息称，城建税和印花税联动改革，是在保留证券交易印花税的情况下，将其他印花税予以取消，其形成的减收因素通过将城建税税率统一提高到7%来补充。目前，根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其《实施细则》有关规定，城建税是实行分区域的差别比例税率，具体分为三档：纳税人所在地为市区的，税率为7%；所在地为县城、镇的，税率为5%；所在地不属于市区、县城或镇的税率为1%。也就是说，如果城建税税率统一到7%的话，对于后两种纳税人来说，要缴纳的城建税必然增加。具体到个人房产交易成本，据税务部门介绍，目前国家相关政策规定，个人买卖住房均暂免征收印花税；销售不属于税收优惠政策规定住房的，要缴纳营业税及附加(含城建税、教育费附加和地方教育附加)，这样，如果按7%的税率缴纳城建税，对于所在地为县2011年3月深圳房地产市场分析报告ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,Ltdd城、镇的和所在地不属于市区、县城或镇的个人，随营业税附加征收的城建税税负也会增加。（4）国土部剑指地王拟抑制异常地价18日，记者从国土部获悉，未来将重点监测管控土地市场异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度，以稳定房地产用地供应抑制异常地价。国土部解释称，这是因为“最近一些地方土地市场有所波动”。具体则是，进入11月后，部分城市集中推出一些优质地块，引起一些房地产企业激烈竞争，造成土地均价有所回升。综合各地土地市场信息，11月以来“地王”频出。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生。11月30日，南京再现全国总价“地王”。上海易居房地产研究院的统计数据显示，11月10大典型城市土地成交均价为2580元/平方米，环比增长18%，比去年同期增长10.1%，持续同比正增长，更创下22个月新高。该机构进一步预测12月土地成交价格仍将维持高位。而业界普遍认为，由“面粉价决定面包价”的原理，土地市场的过热会推高整个楼市的预期，从而抬高房价。恰在18日上午，几乎与国土部同时，统计局发布11月70个大中城市房价变动情况。数据显示，11月新房价格环比上涨城市由上月的35个增加至本月的53个，且涨幅进一步扩大。国土部土地利用管理司司长廖永林告诉《经济参考报》记者，未来将在“统计局发布房价指数的全国70个大中城市中”，重点选择三类市场出现异常波动的城市进行动态管2011年3月深圳房地产市场分析报告ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,Ltdd控。这“三类城市”具体为：新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比或环比连续3个月上涨的城市；住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市；以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。国土部要求这些城市在稳后市、控异常、防波动等方面进一步落实国务院调控要求，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行。廖永林介绍说：“为防范利用地价异常信号炒作，或借机提价售房，有针对性地选取得力措施，避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，将作为一项重要措施”。其中，在努力保持地价信号平稳，避免出现所谓“地王”误导市场。国土部要求各地对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式