12年冬天里有春天13年春天里有冬天吗？——2012年南昌房地产市场年报南昌新景祥出品2013年1月12日【卷首语】又见暖冬至，方知春来早……2012年南昌房地产市场再次经历“冰火两重天”，从年初各大楼盘降价频出，到年终开盘售罄成为司空见惯，我们感叹市场变化太快。从住宅市场独大，到写字楼市场火爆、商业地产发力、产业地产探头、地产金融试点，我们感叹市场升级太快。城市“核心增长级”地位凸显，城市格局正发生变化，我们见证了“红谷传奇”、“朝阳奇迹”以及“高新崛起”；又见九龙湖井喷，我们感叹城市扩张太快。一切来的太快，在中央调控从紧的冬天如此温暖，13年又会如何……报告框架1市场宏观环境分析2南昌城市发展方向3南昌全年房地产整体市场回顾4南昌全年房地产市场大事件盘点52013年南昌房地产市场展望本报告是严格保密的【宏观经济】2012年是潜在经济增长水平下移，同时也是周期性回落主导的一年6当季GDPGDP创下2012年全国CPI涨跌情况（%）4.515个季度520.00以来最低3.63.443.2315.002.532.21.821.921.51.710.007.4020.60.85.0010.20.10.30.1-0.1-0.1-0.3-0.10-0.60.00-11月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月同比环比2007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-09?第一，从周期视角看，最显著的改善是去库存接近尾声，这将在未来几个季度提升GDP增长速度?第二，从政策周期看，政府换届的不确定风险已经逐步消除，稳增长政策的执行力度将有所增强，近期基建投资的好转已说明这一点?第三，尽管出现了这些企稳迹象，制造业去产能、去杠杆的压力仍然存在，“宏观趋暖、微观趋冷”的分化格局或将延续本报告是严格保密的【房地产投资额】今年投资额继续增加，全年投资额整体上稳中有升近几年南昌房地产投资额（亿元）今年南昌每月房地产投资额（亿元）400503103928040343003233313232230293030200201610010002010年2011年2012年前11月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月房地产投资额房地产投资额?近年南昌房地产投资额持续增长，但受宏观调控影响，增幅减小?今年一季度房地产投资额较少，后三季度整体投资稳中有升本报告是严格保密的【新开工面积】今年开工量继续增长，全年呈现“前热中冷后回暖”的趋势近几年南昌商品房新开工面积（万㎡）今年南昌每月商品房新开工面积（万㎡）1200400976309100086230080019560050920010340080100615046602003636002010年2011年2012年前11月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月新开工面积新开工面积?近年南昌商品房新开工面积持续增长，保证了楼市供量?今年南昌商品房新开工面积在第一季度迎来爆发式增长；第二、三季度开发商趋于谨慎，开工量迅速下降；第四季度开工量呈增长趋势本报告是严格保密的【宏观政策】政策维稳，整体有保有压，“口号化”调控实际收效有限?央行下调存款准备金率?央行再次下调存款?“新限外令”?国务院下放商品房预售审批权?多地新政微调被叫停准备金率?整改松限购地区?全国多地公积金政策微调?供地指标从严从紧?央行首次降息?央行再次降息?国土部严查高溢价土地、建立大?国土部确保住宅用?住建部明确十二企业大地块追踪制度地供应五开征房产税?十八大重申坚持房地产调控第一第二季度第三季度第四季度季度本报告是严格保密的【宏观环境小结】宏观经济潜在经济增长水平下移，周期性回落主导房地产投资和新开工面积均保持较快增长，行业整体行业环境环境良好中央政策维稳，整体有保有压，“口号化”调控实际宏观政策收效有限本报告是严格保密的报告框架1市场宏观环境分析2南昌城市发展方向3南昌全年房地产整体市场回顾4南昌全年房地产市场大事件盘点52013年南昌房地产市场展望本报告是严格保密的【核心增长极】肩负引领赣鄱崛起新使命，南昌积极打造核心增长极目标展望（到2020年）：?规模：城区面达500平方公里，城镇人口500万人，城镇化率达80%?经济：主要经济指标占全省比重力争达到三分之一?产业：制造业达到全国先进水平，产业竞争力明显提升?贡献：增强辐射带动作用，扩大鄱阳湖城市群规模效应本报告是严格保密的【城市发展方向一】九龙湖片区建设成为新引擎，撬动新一轮城市建设高潮NN华南城西客站省政府九龙湖发展目标：?规模：规划面积100平方公里、规划人口50万?功能：商贸、商务、会展、文体娱、生活居西客站华南城住、旅游休闲、科研、文化创意?定位：以商贸商务、生态科技、都市休闲为主导特色的绿色生态新城省委、省政府国际体育中心本报告是严格保密的【城市发展方向二】高新区向生态宜居、精英教育、科技智慧新城迈进高新区五星级凯瑟宾酒店（中兴和园）五星级格兰云天酒店（凯美怡和）五星级万豪酒店五星级温德姆酒店（方大）五星级洲际酒店（绿地紫峰广场）本报告是严格保密的【城市规划小结】城市地位?全省核心增长极，引领鄱阳湖经济圈发展，拟建城市圈，助力中部崛起大发展战略?稳步推进东拓、西进、南延、北控城市扩张战略，城市扩张大南昌框架初具规模?以红谷滩为核心向南扩张，设立九龙湖新城，凸显增长极价值发展方向?立足高新区，向东发展大飞机城及光伏产业园打造科技智慧新城本报告是严格保密的报告框架1市场宏观环境分析2南昌城市发展方向3全年南昌房地产整体市场回顾4全年南昌房地产市场大事件盘点52013年南昌房地产市场展望本报告是严格保密的【土地市场】全年量跌价涨，前冷后热，红谷滩和经开区成为成交主力南昌市近几年土地成交情况（亩，元/m2）南昌市区各区域土地成交情况（亩，元/m2）7000180014064431443616481695150013035000600015002627152540005000591612001000262940004925517120866563000900145052430001045200050075444424454920006001189920010003000100000002010年2011年2012年成交面积成交楼面价成交面积成交楼面价?整体市场：成交量同比去年下滑，但价格有所上扬；?热点区域：红谷滩受九龙湖板块影响，成交量跃居首位，但同时价格也被其拉低；而经开区得益于黄家湖周边成交地块，成交量大幅上升；?区域价格：青山湖区和东湖区因成交土地均为小幅商业地块，价格领跑全市本报告是严格保密的【土地成交分布图】本报告是严格保密的【商品房市场】全年平价上量，成交创新高，高新、红谷滩、西湖区成市场热点，老城区价值稀缺，价格坚挺南昌市近年商品房销售情况（万㎡元/㎡）12年南昌市各行政区商品房成交情况（万m2，元/m2）600.0100006008653543100008023500.0802350080006696417400.07799400342759774175199485162813036000300.0542.64082500051063002954770292336791964000200.0416.6200188.765.52861100.049.160.847.611.31002000175.212.70.0000南昌市区南昌县新建县进贤县安义县2010年2011年2012年商品房住宅商品房价格住宅价格商品房住宅商品房价格住宅价格2212012年南昌市区各区域住宅及非住宅成交情况（万m，元/m）20000146861912116000901191311323867812000608608803379015092800059623675016825430158723572301552422869532811856314000112847446357244171.516120.110000高新区红谷滩区西湖区青山湖区经开区青云谱区东湖区湾里区桑海英雄住宅成交非住宅成交住宅价格非住宅价格本报告是严格保密的【存量房情况】库存略有下降，风险得到缓解，出清周期月4个月，未来或将出现供求矛盾22250近几年南昌住宅年末可售面积（万m）12年南昌每月月末住宅可售面积（万m）220196179200200150180160100782092102091992011831891901401741831821795012001002010年2011年2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月年末可售面积月末可售面积?相对2011年库存略有下降，风险得到缓解；?相对于12年住宅410万方的销量，出清周期约为4个月，未来或将出现供求矛盾；?从今年库存趋势来看，上半年库存风险较高，下半年得到缓解本报告是严格保密的【住宅市场】高新区占据成交量榜首，销冠楼盘海域香廷，单盘年成交约16万㎡12年南昌市区各区域住宅成交情况（万m2，元/m2）12年南昌市区住宅成交套数TOP2012011210000成交套数成交面积成交均价8608排名项目名称㎡㎡803379019000(套)(万)(元/)100750184682580001绿地海域香廷142816.28150596274587270002南昌华南城127312.15762805242532860003南昌恒大名都126913.46643605000464保利香槟国际124812.36297352869400040