谨呈：中恒集团武汉中恒五里墩项目K2/K3/K4地块物业发展建议2010-12-2212011销售金额测算2公寓物业发展建议3K3物业发展建议基于上次沟通，目前可投入开发实现2011年回现的地块仅为K2\K3\K4占地建筑面积地块容积率地块属性（公顷）（万方）K21.683.11公建5.22K48.91.51公建13.48K34.182.35住宅9.82K2K3K4仅从地块占地和开发规模上来看，K4有更大的操作空间基于项目10000元/平米以上的价格实现，精品公寓和高端住宅成为必要选择K2用于开发商K4-1用于开发业属性公寓商业属性公寓K2K4-1K4-2适度布置K3临时建筑物，修K3用于开发高建临时性公园，端住宅K4-2用于展示基于未来的项目整体价值考量，不能对K4进行全面开发，仅部分开发帮助资金回现基于10000元/平米的价格实现，平层公寓3个月公寓销售量为3万方K2、K4-1可开发体量为10万方07年面积成交均价08年面积成交均价世界城8.45451风华天城3.05127新时代商务中心2.44797湘隆时代商业中心1.55904天瑞国际酒店公寓2.26922万科魅力之城1.44804民意广场2.16026民意广场1.36673东立国际2.15498东立国际1.2625709年面积成交均价10年1-9月面积成交均价销售期万科魅力之城6.25485万科魅力之城6.77156鑫瑞小城故事4.05016南国soho3960010天保利华都3.46023菱角湖万达2.995273个月新奥依江畔园2.85980未来城2.5115096个月创世纪广场1.99650万科圆方2.01175910个月突破万元的平层公寓产品的月均去化的峰值速度为1万方需要通过物业的分级，扩大客户受众来提升项目整体的去化量K2/K4-1商业属性公寓商业写字楼公寓式酒店酒店式公寓商业销售回现汉阳写字楼存在风险酒店式公寓和商业销售是否存在可能？武汉公寓式酒店市场属发展阶段，入市期价格偏低，长期价值得到认可地址装修状况建筑面积均价客户群二手价格小户型精装修，建筑汉阳区鹦鹉追求品质与自由的君逸濠天酒店公寓内外均按照四星级酒70000平方米8500元/㎡11000元/㎡大道46号SOHO一族店装修标准构建，江汉区汉口瑰丽精璨的欧陆家居43646.30平方米，2栋建设大道周边的跨圣淘沙酒店公寓万松园路风尚，还备有独立厨28层，570间酒店客房6500元/㎡国企业公司职员及10706元/㎡199号房，周全的配套设施与公寓套房设计各异高管除以上两项目外，武汉市场其余的酒店式公寓都是打着旗号，但外立面和大堂均无酒店式感觉，更无相应配套可言，仅为拥有公寓名称的小户型普通式住宅，失去了较大的溢价空间，圣淘沙酒店公寓君逸濠天酒店公寓君逸濠天酒店公寓圣淘沙基于酒店公寓入市较高的回款的需求不建议开发公寓式酒店少量街铺开发有利于项目初期的配套实现，同时有助于平衡现金流商业价格面积住宅价格商住价格比十里华府13000450平米7025（二手）1.85碧水青天13200144平米（二层）5699（二手）2.32金太阳米兰小镇1690040-60平米68002.49东合中心100002000-4800平米————23000-世茂锦绣长江200-300平米100502.3925000湘隆时代商业中心2200040-2000平米72003.06十里华府世茂锦绣长江湘隆时代米兰小镇汉阳市场商业住宅价格比在2.5左右，商业价值实现远远高于住宅从物业分级上来看，仅商业存在提升回现的可能K2/K4-1商业属性公寓商业写字楼公寓式酒店酒店式公寓商业销售回现汉阳写字楼存在风险江城大道东部商业价值要优于江城大道西部，因此应布置商务属性更高的物业2栋酒店式公寓2栋酒店式公寓公寓底商约5万方约5万方K2K4-1K4-2适度布置K3临时建筑物，修K3用于开发高建临时性公园，端住宅K4-2用于展示即使通过商业分担公寓体量，仍有9.42万方的公寓体量需要消化占地7800平米商业：考虑布置两层公寓，因此商业底座以4000平米计算，两层8000平米公寓：剩余两栋公寓可建4.42万方，单栋体量2.21万方；＋K4-12栋酒店式公寓约5万方公寓体量：4.42+5=9.42万方需要进一步提升公寓消化速度南国soho南湖区域创新loft产品，受到客户追捧；但受区域位置等所限，仅实现9600元/㎡的均价项目本体——1栋16F；2栋18F；1-3楼为商铺，4至顶楼为公寓总户数602套，平层112套，loft490套。区位建安街与丁字桥南路交——汇处，区域成熟度一般。项目loft户型亮点，——5.2米层高，一层变两层销售动态——项目于8月21日开盘，均价9600元/㎡，共推出602套住宅，其创新loft产品受到客户追捧，全部住宅于十天内售罄。南国soho5.2米层高的大空间，买一层得两层，约48㎡的建筑面积可变大两房或小三房赠送一半全部赠送标准层b-2户型2室2厅2卫46.46㎡标准层b-3户型2室2厅2卫46.46㎡标准层b-4户型2室2厅2卫48.39㎡南国soho通过面积赠送，进一步降低单价，为购房者预留了更大的投资空间户型标准层面积实用面积成交均价实际均价标准层a-1户型142.59㎡42.59㎡6865元/㎡6865元/㎡室1厅1卫（普通）标准层a-2户型144.58㎡44.58㎡68656865元/㎡6865元/㎡室1厅1卫（普通）普通标准层户型实际成交价格元标准层b-1户型250.8㎡101.6㎡9600元/㎡4800元/㎡室2厅2卫（loft）标准层b-2户型244.58㎡89.16㎡9600元/㎡4800元/㎡室2厅2卫（loft）标准层b-3户型244.58㎡89.16㎡9600元/㎡4800元/㎡室2厅2卫（loft）Loft产品实际成交价格4800元标准层b-4户型250.8㎡101.6㎡9600元/㎡4800元/㎡室2厅2卫（loft）标准层b-5户型250.8㎡101.6㎡9600元/㎡4800元/㎡室2厅2卫（loft）相对于项目本身的平层产品让利30%南国soho商业物业住宅化，降低产品的进入门槛和使用门槛?商业产权，首付做到两成?商业用地，水电费按照住宅标准征收南国soho基于南国soho的成功经验，我们认为提升销售速度的核心在于：《武汉市规划管理利用商业层高规划规定，增加产品附加值（层高4.8）技术规定》（二稿）部分让利，保留未来投资空间（让利30%）降低进入门槛和使用成本（首付两层）借鉴南国soho的成功案例，我们认为基于项目目标的实现需要满足以下四步：p充分发挥商业层高优势，通过复式产品的打产品层面产品层面造增加产品附加值p部分让利使项目具备价格优势：目前汉阳大价格层面价格层面道价格8000-8500，按30%让利，复试实际价格在11200-12000p降低商业物业的进入门槛和使用成本，形成进进入性入性层面层面相对住宅更强的竞争力p基于上述三个层面的实现，以开盘销售3万方销量层面销量层面的速度，3个月内爆破三次，实现9万方的销量复式产品层高应取多少？复式层高超过5.4时，基于客户感知的价格增长速度低于建筑面积折损的速度p居住区内的配套及小型商业建筑首层层高不得超过5.1米，二层及以上层高不得超过4.8米，其他商业建筑单一空间达到2000平方米以上的（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房），建筑高度不得超过9米；p对于建筑层高超过标准层高时：建筑面积＝底层建筑面积[实际层高/标准层高]；基于客户感知复式层高折损系数折损后建面销售均价回现金额4.819.7290008.751.049.60100009.65.21.089.231100010.25.41.138.891200010.75.61.178.571250010.75.81.2087.671300010.0本案复式层高应取5.4米K2商业部分销售金额：20000×0.8=1.6亿K2/K4-1公寓部分销售金额：12000×8.89=10.7亿K2/K4-1可实现12.3亿元基于武汉万元高端楼盘的价值实现，豪宅盘月均走量约0.46方，月均金额约0.59亿成交均价面积金额月均成交月均回现2010年前三季度销售期（元/平米）（万方）（亿）（万方/月）（亿/月）武汉天地186342.54.69个月0.280.52融科天城139674.36.09个月0.480.67华润中央公园121604.65.89个月0.510.64葛洲坝国际广场116333.13.69个月0.340.40复地东湖国际113975.15.99个月0.570.65合计0.460.59K3地块销售金额：0.59×3=1.77亿K2商业部分销售金额：20000×0.8=1.6亿K2/K4-1公寓部分销售金额：12000×8.89=10.7亿K3地块销售金额：0.59×3=1.77亿2011年基于K2/K3/K4-1项目可实现14.07亿的销售金额地块户型配比K2/K4-1面积和房型面积比例备注45平米(LOFT)95%建筑设计允许尽可能铺满loft；平层用于填补容积率和设计35平米5%时出现的边角；K3面积和房型面积比例85平米两房5%100-105平米2+1房15%（最好1房赠送）120-130平米3房或3+1房40%（最好1房赠送）135-145平米3+1房或4房20%（最好1房赠送）200-260平米20%基于F地块部分开发，离20亿的目标仍差5.93，需要更多的货量支撑销售K2用于开发商K4-1用于开发业属性公寓可商业属性公寓K2K4-1K4-2适度布置K3临时建筑物，修K3用于