深圳世联地产顾问股份有限公司世联商业事业部世联商业研究组2012年12月我们的初衷……中国商业地产特别是购物中心异军突起，世联地产基于全国网点布局条件，对中国7个重点城市进行了市场考察，特地撰写了《2012年·中国7大城市购物中心市场研究》，基于市场一手数据，对7大城市的市场现状和特征进行了归纳和总结，并对2013年形式进行研判。本报告的数据及观点可以做为商业地产开发商、零售商、品牌商的投资参考。城市选取?本报告选取全国7个城市：北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都。这些城市经济位居全国城市前列，并且拥有庞大的人口。?这些城市的商业地产发展水平较高，研究这些城市商业地产的市场特征，可为其他城市的购物中心发展提供参考。20000GDP总量(亿元)上海18000北京1600014000广州深圳12000重庆100008000杭州成都大连青岛武汉宁波6000济南郑州西安沈阳长春福州合肥4000石家庄南昌厦门哈尔滨太原昆明2000南宁海口贵阳常住人口(万人)00500100015002000250030003500数据来源：wind，世联地产购物中心数据界定?本报告以建筑面积超过3万平方米的集中式商业为统计基础，具体包括购物中心、百货商场、写字楼或住宅底商，但不包括专业市场、商业街；?由于符合条件的集中式商业以购物中心为主，本报告后面内容提到的3万平米以上集中式商业统一简称为“购物中心”1存量市场分析2增量市场分析3各城市购物中心市场研究[存量市场分析]购物中心正步入快速发展期购物中心在中国发展历史短，从2004年起步，2008年金融危机后经过短暂调整，现在已经进入迅速发展期7大城市每年新开业购物中心面积走势(单位：万平方米)三、快速发展阶段800购物中心在7个城市遍地开花二、起步阶段700北京、上海的购物中心迅速发展一、探索阶段600以百货商场为主50040070566830058120037728930025724110017511012102002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年数据来源：世联地产2012年广州和成都开业规模巨大广州共推出226万平方米商业面积，居7大城市2012年供应面积之首，比2011年供应量增加56%，而重庆供应最小，比2011年供应量仅仅增长5%2012年开业规模比较(单位：万平方米)90060%2011年之前购物中心总规模(含2011年)56%8002012年开业规模50%700同比增长(%)-右轴60040%37%50030%40030020%20%18%20011%10%8%1005%3445524407366728428968912137714040322600%重庆武汉深圳北京上海成都广州数据来源：世联地产已经形成庞大的规模体系北京以930万平方米的购物中心面积位居第一，二线城市成都表现较为突出，其商业面积已经超过一线城市深圳北京：930万m2上海：810万m2武汉：441万m2成都：516万m2深圳：438万m2重庆：479万m2广州：629万m2近4年大型购物中心增加明显最近4年，各城市的大型购物中心开发迅速，从增量来看，重庆增加量居首，增加10个大型购物中心，武汉和成都其次，都增加9个，深圳、广州则相对较慢大型购物中心数量变化（2008－2012年）2523202008年统计数量(个)2012年统计数量(个)1515131212101591057640333深圳广州武汉成都重庆上海北京数据来源：世联地产上海引领社区购物中心发展社区购物中心面积小，商业面积通常在3－6万平方米之间，主要服务购物中心周边2－3公里范围内的消费者，目前已成为开发的重点。社区购物中心在上海、北京、深圳的发展较快，而成都、重庆、武汉等地则增加较慢，未来仍有较大开发空间社区购物中心数量变化（2008－2012年）10050增量-右轴(个）2008年统计数量-左轴(个)802012年统计数量－左轴(个)4060304020201000成都广州重庆武汉深圳北京上海数据来源：世联地产购物中心空间分布格局极不均匀以深圳为例，购物中心主要集中在罗湖、福田、南山、宝安的中心区，而具有大量人口的边缘区域仍然缺乏购物中心，在其它城市也有很多类似分布特征。深圳市3万平米以上购物中心分布图宝安中心区华强北罗湖福田中心区深南大道南山香港郊区化已成为主要趋势郊区土地供应较大，而且发达城市的郊区消费能力也较强，开发商在近几年加快在郊区取地和开发。目前在北京、上海、深圳等发达城市比较显著，已经有不少购物中心选址在郊区。北京四环以外购物中心分布图北京四环以外购物中心面积增长走势(万平米）400300200100四四环以内61542121148167265293环0数据来源：世联地产商业空置率居高不下，经营风险激增相比2011年年初，整体而言空置率有所下降，但是，广州、北京、成都的空置率仍然较高，已经超过空置率合理区间(6%左右)，将影响到开发商、经营商的租金收益；相比之下，深圳、武汉、重庆的空置率较低。优质零售物业空置率(%)空置率20(%)181614北京12成都11%109.90上海广州88.50%空置率合理值6重庆4深圳4.4%2武汉1.3%0数据来源：世联地产租金：一线城市租金收益表现尚好?北京、上海是零售市场最活跃的城市，也是国际品牌进驻中国的首站市场，零售物业需求大，促使租金持续上涨；?广州的零售物业供应过快，特别是珠江新城近几年集中开业，其租金在高位徘徊，而深圳的优质零售物业相对其它城市比较缺乏，近两年持续增长优质零售物业租金指数走势(2003Q3－2012Q3)北京上海广州深圳数据来源：CBRE租金：成都、重庆市场堪忧过量供应：一方面是由于经济、消费支出相对落后，过快的购物中心开发速度超过消费者的承载力；另一方面由于国际品牌、国内名品对这些城市的渗透率仍然较低优质零售物业租金指数走势(2003Q3－2012Q3)武汉成都重庆数据来源：CBRE[增量市场分析]供应：2013年购物中心增量达到峰值2013年7大城市将推出购物中心2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍。7大城市每年新开购物中心面积走势(单位：万平方米)25002,034200015001,3991,03510006687055815003773002892572411751101210200220032004200520062007200820092010201120122013E2014E15-16E数据来源：世联地产供应：成都、武汉、重庆供应量最为惊人武汉、成都、重庆三个1.5线城市将推出至少300万平方米规模的购物中心，成都位居榜首，预计推出430万平方米的购物中心，比成都已开业的所有购物中心规模将增加83%。5002013年购物中心供应量(单位：万平方米)83.5%90%4502013年供应量(万平米)80%80.4%400与2012年存量同比增长(%)70%68.3%35060%30050%25043.4%40%32.9%20034.2%30%15023.8%20%1005010%19330615027332735443100%上海北京深圳广州重庆武汉成都数据来源：世联地产供应：近3年累计的开发热是放量的根本原因金融危机后，商业地产逆势崛起，大量热钱涌入商业地产开发，由于购物中心产品的开发周期需要2－4年，因此，从2012年开始，购物中心推出量明显增加，而2013年达到最高值。商业地产开发投资额同比增长走势(%，2006.10－2012.10)6050购物中心需2－4年的开发周期，2013年是购物中心竣工开业较为集中的一年4030201002006年10月2008年4月2009年10月2011年4月2012年10月房地产开发投资完成额:住宅:累计值(%)房地产开发投资完成额:商业营业用房:累计值(%)数据来源：wind需求：零售消费市场逐渐回暖2012年1-10月份，社会消费品零售总额168355.8亿元，同比名义增长14.1%。扣除价格因素实际增长11.8%，相比2011年全年上升0.2%。2005-2012社会消费品零售总额同比增长走势（名义增长vs.实际增长）名义实际(%)2521.62018.416.817.115.513.714.11512.916.914.814.81012.612.51211.611.8502005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-10月数据来源：中华商业联合会报告需求：零售消费市场逐渐回暖2012年7月份，社会消费品零售总额同比增长13.1%，为近两年最低值，11月份已经反弹至14.9%，消费市场正逐步回暖。优质零售物业租金指数走势(2003Q3－2012Q3)24%同比增长19.9%14.9%14%13.1%7月触底4%0305070911010305070911010305070911------------------6%20102010201020102010201120112011201120112011201220122012201220122012数据来源：wind，世联地产需求：零售商将加大拓展力度由于人力、租金成本上升，使得开店成本大增，2012年大部分零售企业紧缩了开店计划。但是随着经济的回暖、优质购物中心的大量供应，2013年零售企业的租金议价能力将提升。此外，通过世联与多家零售企业的交流合作，大部分零售企业表示在2013年将加大门店拓展力度。品牌开店计划UNIQLO计划到2013年底开店60家C&A计划到2